楼市回暖可持续 带动钢铁水泥下半年复苏

　　李晶

　　一季度中国经济已经出现了积极的变化,市场信心提振,经济活跃程度提高。北京、上海、天津、广州等大城市房地产市场交易量均有较大增长。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计，今年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比08年同期新房交易量平均上涨了100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到了07年同期水准。

　　楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成的，随着金融危机影响的消退，宏观经济环境的逐步企稳，政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素积累、增加，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性的增长。

　　普通住宅回暖 高端面临挑战

　　08年受全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高楼市成交量。政府从上年9月开始，不断出台有利于推动中低端楼房需求的政策，其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。据仲量联行在上海的统计，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也从56.4%下降到41.8%。

　　其次，在一季度，国内公布的一系列经济数据显示中国经济已出现企稳回暖信号，无论是股市，还是消费市场，都显示出经济形势趋向乐观，民众对经济恢复的信心更加坚定，从而激发此前积压的购买力。

　　最后，春节过后，置业、求学等因素在一定程度上刺激房地产市场成交。

　　同时，相对于美国楼市而言，中国房地产市场的回暖会更加迅速。其中重要的因素是我国的社会结构。中国的大多数城市不是纯粹的商业社会，有庞大的“财政人口”，这包括公务员、事业单位职工及国有控股企业员工。他们的收入不仅仅取决于经济效益，更取决于财政状况。财政人口不会因为经济危机而失去工作，这些人的收入也不会因为经济危机而减少，社会消费总需求不会立即出现下降。因此，我们看到在金融危机背景下我国的工业增加值出现了快速下跌，而居民消费没有出现大幅度的萎缩。

　　由于社会结构的不同，金融危机对我国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员，人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少，对普通住宅（尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅）的需求影响较小，因此，在市场价格下跌到一定幅度后，交易量会出现明显反弹就在情理之中。

　　虽然中低端楼市回暖明显,但是我国高端房地产市场受到全球金融危机的严重影响，在今年依然面临挑战。

　　拉动其他行业需求

　　房地产市场对钢铁、水泥等基本材料行业的拉动作用不容忽视。作为国内钢铁需求最大的下游行业，房地产行业对钢铁行业的影响十分显著。

　　近年来，房地产业得到了快速的发展，带动了建材产品的增长，同时由于框架结构在建筑上的广泛应用，使得房地产开发过程中的钢材需求量不断增加，在一定程度上拉动了我国钢铁工业的发展。

　　从中国钢铁工业协会发布的国内主要钢材价格指数CISA来看 （螺纹钢和线材指数作为代表），实际上08年我国钢材价格的走势大致可以划分为四个阶段：1-5月份为上涨期，6-8月份为盘整期，9-10月份为下跌期，11月份以后为回稳期。随着房地产市场的景气回升，拉动作用将更直接地体现出来。

　　同样，固定资产投资中对水泥需求最大的也正是房地产投资，07年我国房地产行业水泥的用量占全国水泥产量的比例达到31.4%。从房地产投资对水泥增量的贡献看，过去十年房地产行业对水泥需求的拉动都是比较显著的。

　　但一般来说，终端需求的复苏传递到上游的钢铁水泥需求的周期在2-3个月左右，因此我们预计钢铁、水泥等基本材料行业的复苏将会在今年下半年出现。