期待多云转晴 地产股投资三线索

　　08年年报和今年1季报表明目前上市公司仍旧以消化库存为主。受近期成交量持续放大、开工投资进一步压缩的影响，上市公司的资金压力有所缓解。目前房价还未进入普遍止跌并上涨阶段，今年开发商利润和财务报表难以大幅改善。

　　因此，整个二季度国内的房地产行业很难说会走出一个反转的态势。我们对房地产行业基本面的判断是：阴转多云，期待多云转晴。预计6-8月成交量会有一定回落，房价总体将趋于稳定。

　　正处阴转多云

　　从交易数据来看，房地产出现复苏的迹象。1-3月份的成交量环比大幅反弹。全国商品房销售面积113今万平方米，同比增长8.2%；房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%。

　　各大主要城市3月份的成交量，已经接近这些城市07年高峰时候销售量的水平。

　　需要指出的是，3月份的成交量是在今年1月份以来环比大幅度反弹基础上实现的，预计4、5月份的成交量可能将维持，6月至8月的成交量环比可能有一定幅度的回落。

　　高端需求和改善性需求成为成交量反弹的主力。从主要城市的成交房价的套均面积和主力的成交价格，以及分布的档次分析，去年11月以来或者今年1月主力是高端需求和一部分的改善性需求。

　　成交量的回暖有一部分是降价的效应，另外一个影响因素是政策刺激效应，如利率折扣以及二套房贷有所放松，都对成交量产生了正面的影响。

　　如果二、三季度成交量得到进一步的放大或者能够保持，必须是改善性需求和投资性需求可以跟上。

　　政府对成交量高度关注，因为开发商的销售收入和房地产行业相关的税收占了地方财政的30%左右。政府不希望房价上涨，这种态度有利于行业复苏。

　　不过，也存在不确定的因素。比如一季度房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%。改善性需求和投资性需求不一定能跟上，6月-8月这一段时间成交量可能有一定幅度的回落。

　　房价成交价格有一定回调，北京回到去年初的水平，上海的房价回调幅度最小，大约回到去年三季度的水平。广州、深圳、天津、苏州等城市具体回调幅度不尽相同，平均看回到07年中期水平。

　　大多数开发商一季度没有拿地，二季度开始，部分快速周转模式的开发商将开始拿地，其核心理由在于必须补充土地储备库存。

　　降低住宅投资自有资金比例，短期利好，中期中性，长期利好。短期房地产股票将受益于保投资和保增长的政府决心和经济转好；中期将增加供给，平抑房价涨幅；长期因经济转好，行业有望供销两旺。

　　开发商方面，我们预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程。预计6-8月成交量可能出现萎缩。但目前行业宏观环境大有改善，资金宽松，同时有通胀潜在预期。在9月前后可能会出现全行业、全局性复苏。

　　政府方面，同样高度关注成交量，控制房价，有利于行业复苏；但是，在目前成交量下，政府不太可能出台进一步的刺激政策。

　　结合购房者、政府、开发商三个主体，再结合需求、供给和房价进行判断，能够得到的结论是：

　　首先，行业前景是反弹，但反转趋势不明确。

　　其次，在未来一段时间内政策真空期中，房价更重要，在收入增长预期不确定的情况下，房价决定成交量。房价和成交量之间的反复，即行业多重博弈还会持续。

　　第三，供给高峰还没有完全过去。这段时间库存确实有一定程度的下降，但是供给压力还是比较大。所以基本上维持去年底的判断，即最快9月有可能出现行业的复苏。

　　总之，行业大趋势有好转的原因是行业的宏观环境大有改善，资金宽松以及通胀潜在预期。

　　三类选股线索

　　现在A股主流地产公司估值是处于合理偏高的区域，这个要得到支撑需要预期有所改善，即需要后面的成交量持续保持放大，现在来看有一定难度。其次，就是偏高的估值得到支撑，必须有价格的大幅度下降和流动性的大幅度增加。

　　二季度维持行业中性偏正面评级，维持标配或适度超配建议。建议关注三类选股线索：

　　首先，预售房款规模占 08年收入比重高、未来业绩弹性大的公司：侧重推荐浙江广厦和大连友谊；适当关注保利地产、首开股份、华发股份和滨江集团；泛海建设、北京城建、苏宁环球、上实发展、深长城、沙河股份、金融街未来的业绩弹性很大。

　　其次，今年大股东资产注入预期明确的公司：重点是张江高科、建发股份、城投控股、上实发展；另可关注中粮地产、招商地产、华侨城、香江控股等。

　　最后，关注行业逐渐复苏区域中充分受益的公司：前期重点推荐了华发股份、华侨城、中国宝安、深振业、香江控股，适度推荐了保利地产、万科、招商地产。此外，政策扶持力度很大、区域经济增长趋势良好的海峡西岸经济区，推荐的龙头是建发股份和漳州发展，另可适当关注招商地产和上实发展；重庆两江开发区的龙头是渝开发和广宇发展。

　　（作者系国泰君安研究员，多次荣获新财富房地产业最佳分析师第一名，仅代表其个人观点）