开发商挖空心思谋涨价 从今年春节以来的楼市回暖,让市场的预期不断变化,“量涨”之后,发展商的“价升”欲望开始蠢蠢欲动。“五一”黄金周的市场火爆更是让发展商对楼价上升的期待膨胀。火爆的销售背后,营销部门往往带来老板“是否定价过低”的疑问。
珠江新城的楼盘销售一直是广州楼市的风向标。今年“五一”广州楼市,豪宅井喷推货的特点也在该区域浓缩。记者从业内获悉,“五一”黄金周的火暴销售,让不少楼盘的老板开始有底气“怀疑”项目的定价是否正确合理。“后悔定价偏低,挖空心思谋涨价”成为一些楼盘后期秘而不宣的指导思想。不少提价手段频频涌现:认购期间不宣布价格,“看菜吃饭”视买家的多少和接受程度,再确定价格,是典型的“水涨船高”战术；细分产品,将楼层、朝向等区别明码标价,甚至伺机升价；有些楼盘则大玩文字游戏,“××元/平方米起”之后便是无限空间。值得一提的是,豪宅通过“提高”号称的装修标准提价更显得“明目张胆”:以往2500元/平方米以上的装修标准就已算是豪华装修,如今新上市的豪宅装修动不动就超过四五千元,6500元/平方米也不稀奇。甚至,近日记者听闻,珠江新城某豪宅盘的老板在热销之后,对目前楼盘对外宣称6000多元/平方米的装修标准甚为不满,认为“我们装修标准完全对外说是1万元/平方米嘛!”
节后促销力度大减 “五一”节后广州楼市各在售盘的促销力度大减,相关营销活动远没有4月频密,部分楼盘针对“五一”的折扣也随之减少或取消。与4月各开发商积极促销,积极抢闸开售冲刺“五一”的情形对比强烈。由于保利、富力、合生等开发商4月推货成交理想,上半年销售任务早已完成,相应推盘力度也就有所下降。多位专家对“五一”节后楼市走势都预测成交量将回落,量降价稳或成后市主要特征。
4月起各开发商便纷纷推出“五一”置业优惠,吸引购房者出手,如东部板块某楼盘按揭付款可打9.8折,活动期优惠打9.8折,即时交款优惠再打9.9折,团购优惠还可打9.8折,最后再加上旧业主介绍再打9.5折,算下来楼价是原价的8.8折；而“五一”后部分优惠已取消。在“五一”成交热点区域天河区,保利心语、领峰W公寓等在4月即已开售,在“五一”后所推新货已剩余不多,新开售时的折扣也随之取消。几个传统成交大盘碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、岭南
新世界等针对“五一”所推新货也基本处于清货阶段,销售维持正常态势。
“五一”前夕
万科、富力、恒大、碧桂园、合生等大开发商共同表示不涨价。其旗下各大在售楼盘大都给出93-99折不等的置业优惠。但记者在“五一”踩盘时,相当多的楼盘销售人员表示相关销售折扣将在“五一”后取消。据记者从某开发商处了解到,目前其销售理想,所推货量基本售清,已超额完成预定目标。接下来的工作将针对下半年销售计划进行,5月也随之进入休整期,不会有大的促销活动。
新盘定价往高走市场反应大不同 相对于在售楼盘涨价的边走边看,新盘的定价无疑更考验发展商的功力。卖得好不好,开门红不红,以后价格怎么走,似乎都与开盘定价合适与否有莫大的关系。因此,一直以来发展商对新盘的定价都是谨慎而低调的,尽量用“低开高走”的策略来保证开盘的人气和销售。然而,今年以来楼市的迅速回暖,让有些发展商盲目乐观起来。楼盘还没开售,价格就玩起了“三级跳”,在挑战买家承受力极限的同时,也将自己置于危险的境地。
4月28日晚,光大·水岸榕城北区最后一期“三叠景楼王”抢闸发售,开盘当晚短短三小时即售出超过95%单位。记者了解到,光大花园目前在售的均价为1.35万元/平方米,比起三月份的1.28万元/平方米上涨了700元/平方米。由于该盘每次调价都是新货推出时小幅微调,买家的接受程度还算认同。
但是有些楼盘由于盲目跟风,就没这么幸运了。记者了解到,海珠区某盘在开盘前几易价格,就吓跑了不少意向买家。“五一”黄金周,记者在不少新盘现场踩盘时也发现,看的人多,落定金的人少的状况并不罕见。对于市场出现的新盘新货只做登记不开售以及部分楼盘涨价的现象,买家陈先生表示:“还是看看再说吧”。陈先生属于改善型买家,面对发展商节节攀升的楼价,陈先生表示“买不起,就先观望”。
从4月的数据看来,广州楼市成交和3月相比确实出现了小幅的价升量跌现象。有市场人士也认为,尽管这个五一的确看楼的人非常多,但看的人多未必等于买的人多。买家心中都有一杆秤,若开发商在节后大幅度提价的话,有可能会吓跑一些客户。
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