国内房价经历了连续7个月的下跌后，从今年3月开始首次“反转”上升，4月份延续着上升之势，在部分专家学者的一片“唱涨”声中，五一假日楼市气氛渲染得浓烈万分。然而，尽管被业界寄予厚望，楼市并没有表现出过多的亮色，一系列数据显示：“五一”假期各地楼市人气回升不假，但一些“风向标”城市的实际成交量没有明显回升甚至有所回落。
据中国指数研究院数据信息中心发布的信息，“五一”假期当周在全国重点监测的34个大中小城市中，楼市成交面积下跌的城市有25个，占总城市数量的3/4，并且在楼市成交面积环比下跌的城市中，有15个城市的环比跌幅都超过了10%。人民日报昨日刊发的一篇报道中，有专家指出，虽然有些城市房价跟高峰期相比回调较大，但房价泡沫并没有被完全挤出，仍有较大的调整空间。
全国房价连涨两月专家称实为泡沫 自今年3月以来，中国房价经历了连续7个月下跌后首次“反转”上升，并且在4月份得到了延续，国家统计局公布的数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点，环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。进入5月，在“五一”假期的渲染下，众多城市的房价呈现出量增价涨的态势，大有“房市见底”之势。
不过，中国社科院宏观经济专家宋泓表示，仅以三四月份的销售数据就做出底部判断，显然为时过早。他认为，房价上涨与2009年一季度银行大规模放贷有一定关系。经济环境并不乐观时，投资机会减少，但银行贷款却在增加，贷款除部分流入基础设施项目以外，也流入股市与房市。但两者飘红仅是经济向好的“假象”，实为泡沫。
宋泓指出，如果宏观经济形势未能上行，房价上涨仅是短期表现，很难持续，虽然未来数月仍将出现波动，但幅度不会很大。目前，房企得到银行贷款支撑，资金压力减轻，倾向于提价销售，且显露不急于出售的态度。但是，从消费者角度看，收入并未明显增长，且对未来经济预期没有明显乐观，家庭大额支出仍将小心谨慎。由此，房企的抬价“算盘”恐难持续很久。
至于房市底部何时到来，宋泓表示，目前尚难判断。同时，也有诸多专家认为，中国房市回暖可能需要数年之久。中国社科院财贸所研究员刘波同样认为，房市未见底部，但短期飘红确有可能。
房价上提或引发新一轮观望 房价前期的回升非但未被解读为触底的标志，反而引来了“促成观望”的担忧。易居中国分析人士指出，在房市回暖之后，一部分开发商趁机提价，而在没有新的房产政策的刺激下，如此提价行为可能导致买房者形成新一轮的观望，加上后市需求跟进不足，楼市或将迎来新一轮的调整期。
REICO工作室分析人士刘琳指出，从历史表现看，高档住宅和办公楼市场受经济回落影响最大，而普通住宅受经济回落影响较小。未来如果没有明显经济形势变化，房地产市场可能出现“两个市场并存”的局面，普通住宅市场价格企稳，而高档住房市场和办公楼市场可能会继续调整态势。
购房者预期虽然逐步发生转变，但略微的价格变化对需求的影响将更为明显。现阶段成交量尽管有所恢复，然而前期库存积滞状态尚未整体扭转，业内人士建议开发商继续坚持原有的价格策略，避免“去库存化”进程的放缓。
5月后可能步入新一轮调整 由于国内不少一二线城市商品房成交量“回暖”，买不买房的抉择再度让购房者变得艰难。专家认为，目前大规模推动房价上涨因素并不存在，当价格越过刚性需求承受能力，成交量势必萎缩，或将迎来楼市的新一轮调整。
业内人士指出，今年以来，楼市成交持续放量，主要是刚性需求在政策刺激下逐渐释放出来，然而，随着房价的上涨，一部分刚性需求会停下购房的脚步，当价格越过刚性需求的承受能力，刚刚上来的成交量势必见好即收，迎接楼市的或许将是新一轮的调整。
记者观察到，5月以来，部分前期楼市成交量升幅较大的城市开始出现震荡回落。有关统计显示，“五一”3天假期，北京一手楼住宅商品房实际成交950多套，比清明小长假实际成交的商品住房套数下降了23%。在福州，5月份前10天的成交量比4月份同期出现了明显的下降。
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，一些城市在5月上旬房地产交易未达到预期，表明当前房价上涨是非理性的，也不存在大规模推动房价上涨的因素。而厦门联合房产机构日前一项调查显示，多数购房者认为，“今年下半年，继续观望是最佳选择”，“房价还有下降空间”。厦门楼市“回暖”态势现正逐渐弱化，5月或将成为交易新低的起点。
戴德梁行有关房地产投资报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅近3000万平方米，消化这些库存仍需半年左右。专家预计，5月中旬以后，各地天气开始炎热，按楼市销售惯例判断，未来三四个月，楼市将不可避免地出现“小淡季”。
经济参考报
分析
地价增速明显趋缓房价不会报复性反弹
中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示，2008年至今，我国重点城市地价增速明显趋缓，东部和南部地区主要城市地价增长率下降幅度相对较大。全国105个监测城市中，九成城市地价增长率低于上年；四成城市地价同比下降。
监测结果显示，2009年第一季度全国35个主要监测城市中。有19个城市的综合地价环比下降。这些城市主要集中在东部和东南部经济发达和较发达地区，其中深圳的综合地价环比降幅最大。居住地价增长率同比降幅较大的城市有：深圳-26.84%，南昌-16.29%，厦门-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，广州-10.00%，武汉-8.98%，重庆-7.57%。与2007年“地王频现”的火热场面相比，我国土地市场明显“降温”。
“受国际金融危机影响，房地产市场低迷，直接影响土地需求以及土地价格。当前，美国、英国等国家的地价也在回落，这是一种正常现象。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授说。
他分析认为，从目前来看，虽然有些城市房价回调较大，但房价泡沫还没有完全挤出，仍有较大的调整空间。一般来讲，房地产开发商预期低于18%的利润就不愿拿地了，这是导致目前土地市场量降价跌的原因之一。
有一种观点认为，现在愿意拿地的开发商少了，意味着房屋市场供应量将减少，房价将会报复性反弹。对此，中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授表示，不能简单作这样的分析。不拿地并不意味着开发商手里没有地。邹晓云也认为，去年市场处于高位的时候，不少开发商拿了地，现在处于消化阶段，今年仍然有部分开发商拿地。
据报道，北京市国土资源局称北京已供应土地中尚未实际销售的商品住宅面积有4000多万平方米。这些住房投入市场，可满足2至3年的需求。从供求关系来看，北京房价可能会继续下行。“从现在的情况看，今年开发商还会持续观望，土地供应量少、价跌的情况还会持续一段时间。”严金明认为，是否拿地，要看各房企对市场的预期，这是一个房地产行业重新洗牌的时刻。
人民日报
观点
房价继续回调才符合中国国情
春节后各地楼市捷报频传——成交量上升了，有的开发商甚至酝酿新一轮涨价举措，认为楼市已经触底反弹。对于手中钞票有限的置业者来说，这无疑是一种煎熬，买还是不买呢？当初的放弃确实换来的是更高房价的无奈，那么中国楼市的这次短暂回调就是一个铁底吗？让置业者感到忐忑的是在世界经济面临危机的大背景下，难道中国楼市真的已经跌无可跌了？
其实房地产市场上的房价必须满足如下两个根本性市场因素，房地产业才会在其轨道上稳定运行——第一个是房价收入比，第二个是房价租售比。这两个条件不充分具备，任何人为炒作抬高楼市价位都是自欺欺人。
目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3~6倍，世界银行专家的说法为4~6倍。根据联合国公布的有关资料统计结果表明，房价最低的国家只需全家1年收入的80%相当于10个月就可以购买一套住房，高福利的西欧、北欧国家房价收入比基本稳定在2～3倍。日本东京10多年前就已经是寸土寸金，人口密度也远高于北京、上海，但是今日东京房价收入比只有1.1。那么中国房价收入比以现在通行的国际惯例看已经远远超越国际警戒线。
房地产业能够稳定发展的第二个因素是合理的租金收入与售房价比。租售比是每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果不自欺欺人，今日北京、上海等旺地的租售比都已经接近1∶300甚至更高。
应该说，符合中国居民收入比和中国城市化进程的租售比是房地产业提高内功的必经之路，房价回归理性也是中国房地产业走向成熟的标志之一，在大众收入没有得到极大提高的情形下，中国各大城市的房价绝对会继续回调，那是市场经济已经证明的公理。
摘自《中国联合商报》
(责任编辑：克伟)
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