京土地成交迎来年内首次高峰 开发商拿地势头不减

　　进入5月，开发商在京拿地的势头日渐高涨。

　　据北京晨报报道，一天内三块土地成交，更有土地出现许久未见的多次竞价……许久未见的开发商争地现象再现北京土地市场。开发商聚焦土地市场意味着什么？土地价格的变化对未来房价究竟有何影响？北京晨报记者就此展开了深入调查。

　　5月众多开发商低调拿地

　　今年一季度共有41块土地成交，其中6块属于居住用地；4月份有15块土地成交，其中居住用地有3块；5月1日至5月19日，共成交17块土地，其中居住用地有6块，规划用途为综合体的成交土地有3块。此外，目前正在接受竞价的还有11块居住用地，其中5块已有开发商提交报价。

　　记者了解到，北京龙湖庆华置业有限公司、京汉置业集团股份有限公司、北京大成开发集团有限公司和北京亿城房地产开发有限公司等7家房地产公司在5月5日至12日期间，先后狂掷15亿元拿地。此外，金地、万科在外地也均有不小的拿地成交案例。中原地产研究部分析认为，一是近期住宅销售火爆，开发商资金回笼迅速，购地资金充裕；二是政府加大推地力度推出地块底价较低。值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块实际出让价格仍处于低位，距离2007年历史高位仍有较大差距。

　　在经历了一段“寒冬”后，开发商们再次出手。记者了解到，参与上述居住用地竞价的开发商不乏地产大鳄，但他们大多非常低调，担心拿地意愿透露后，会有更多开发商集中竞价抬高拿地成本。此前，人们更为担心的是在经历全球金融危机、市场成交惨淡后，开发商的资金链出问题。尽管包括上市地产企业的年报都流露出开发商不低的资产负债率，但目前开发商的拿地动作至少给市场带来不小的信心。用SOHO中国董事长潘石屹的话说：“过去面粉的价格比面包还贵，如今倒好多了。”

　　潘石屹今年通过中国银行获得100亿元授信后，他的资金流向也一度成为媒体关注的焦点，尤其是关注其将出手拿什么样的地块。5月17日，备受关注的前门项目终于有了新进展，SOHO中国发布公告，表示将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(下称北京天街)49%的股权，转而以总计约17.7亿元的价格，收购该项目5.47万平方米的商业物业，折合楼面价格达3.23万元/平方米。

　　外资开发商拿地态度未见高涨

　　5月初，在北京市国土局发布《北京市2009年度土地供应计划》的同时，北京市土地整理储备中心副主任叶向中向媒体透露，为了促进外商投资，北京市国土局正会同有关部门理顺外商投资企业参与北京国有土地使用权公开出让的竞买程序，解决外商投资时碰到的问题。目前，开设外币保证金账户的申请已获批。开设外币保证金账户的意义在于，外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，直接参与到土地竞买中。而此前竞买方缴纳的土地交易保证金必须是人民币，外资缴付会受到国家外汇管理的限制。此前有业内人士预测，这一政策的效果会立竿见影，尤其是针对一直在关注土地市场的个别有着充沛现金的外资房地产商。

　　事实上，在5月来成交的众多土地中，并不见外资地产商的身影。专家分析认为，大部分知名外资遭受到金融危机的创伤，在疗伤之际根本无暇顾及投资。“只有在国际经济形势正式好转，国外的金融危机真正触底之后，投资意愿才会重新抬头。”研究机构的资深人士则透露，土地政策的放松仅是为开发商引入了一个融资渠道，毕竟欧美国家的房地产开发模式与国内不同，外资地产商直接进入土地市场，介入开发前端还是相当谨慎的。

　　地价走稳或将引房价短期滞涨

　　综合北京市土地整理储备中心、亚豪机构的统计数据显示，2006年、2007年、2008年北京市住宅土地成交面积分别为708万平方米、762万平方米、911万平方米，其中，2007、2008年分别环比增加了8%、20%，住宅土地总体供应态势良好，呈现平稳上升的趋势。2006、2007、2008年北京市住宅土地成交的楼面均价分别为2611元/平方米、3450元/平方米、3724元/平方米，其中，2007年、2008年分别环比上升了32%、8%。2009年1至4月份，北京住宅土地成交面积为48万平方米，住宅土地成交的楼面价为4364元/平方米，比2008年平均水平上涨了17%。

　　值得注意的一点是，今年成交的土地体量都相对较小，且由于成交地块的地段不错，从而拉升了楼面价。事实上，今年已成交的住宅用地中，有部分地块是直接按招标底价成交的。亚豪机构监测数据显示，2006年、2007年、2008年新开盘的商品住宅项目的均价分别为8231元/平方米、13297元/平方米、14660元/平方米，其中，2007年、2008年的商品房开盘均价分别环比上升62%、10%。亚豪机构副总经理高姗认为，和土地成交的楼面价格相结合来看，开盘价格和土地成交的楼面价格还是呈一个正相关的变动趋势的，虽然由于各种因素，比例并不固定。这是因为住宅土地成交的楼面价是开盘价的主要成本，成本上升，必然导致销售价格的同步上扬。

　　由于受到整体经济环境的影响，2009年1至4月份北京市新开盘商品住宅项目均价为12536元/平方米，比前两年整年的开盘均价都要低，其中比2008年下降了15%，这也是近年来首次出现如此大幅度的下降。高姗认为，从长期来看，由于国家实施积极地土地供应政策，加之一系列保障性住房等相关的民生政策的落实，将会在整体上推动土地成交速度，而土地供应量的增加，又直接影响到商品房供应量的增加，地价走稳很有可能引起房价短期滞涨，土地价格的下降对抑制房价上涨能起到积极作用。