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养老房:“潜伏”的需求能否浮出水面

  从表面上看,养老房不为人所熟知,不管是网上搜寻,还是打开报纸,或者到楼盘的销售处打探,售楼人员大多以婚房、学区房、落户房来“拉拢”客户,但随着人口老龄化现象的日趋严重,养老房需求开始以“潜伏”的面目显现出来。


  养老房需求有多少“刚性”?

  与婚房、落户房相比,养老房和学区房应该属于一类,因为房屋所在的位置是客户的首选因素。学区房,家长看重的是优良的教育资源。而养老房,老年人看重的则是成熟的社区配套。

  房屋中介公司“我爱我家”社区专家李晓玉指出,客户选择的养老房一般要求具备四点:一是是否具备大型医院和休闲场所;二是交通是否便利;三是是否具备各种教育场所,年轻的父母没有时间照顾孩子上学放学,基本都是父母代劳,因此小区附近一定要有教育场所,方便老人照看孙子;四是购物是否方便,周边配套超市、菜市场、药店等,方便老人采购日常用品。

  最新调查显示,目前我国60岁以上的老年人口达1.4亿。据预测,到2020年,我国的老年人口将达到2.48亿,届时,约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾。而城市老人中,95%以上依靠自我养老。所以从今后一段时期的实际情况来看,中国人以居家养老和社区养老为主。因此,选择一处舒适合理的养老房,往往成为全家人的共同行动。

  中原地产投资顾问部总监高飞说,2003年以前,没装电梯的普通楼房一楼最难卖。近几年一楼的房屋突然热销起来,各种需求不断涌现。其中,很大一部分是老年人购买养老房。这种需求,敏感的开发商不应该漠视,也不会漠视。

  和落户房相比,养老房更具有刚性的特征。落户房受地方政府的政策因素影响相当大,养老房却是纯粹的市场行为,并和社会发展紧密相关。随着我国进入老龄化社会,养老房将会成为楼市不可忽视的重要需求。

  养老房的选择方式和市场准备

  老年市民选择并购买养老房,一般出现两种情况。一种情况是选择中心城区的楼盘。从中国城市成长与扩张的进程来看,中心城区的配套成熟,各种设施相对完善,社区建设比较周密。尽管房价比较高,但对于具有一定购买力的客户来说,则更看重房屋的附加价值。

  从天津市河东区某机关退休的李华光,2007年4月购买了市中心同方花园一套80平方米的两居室。尽管当时的房价是每平方米近万元,但老李更在意楼盘的地段。他说:“这楼盘位置多好,离海河边步行不到10分钟,医院、商店、学校全在小区周边。虽说是25楼,高了点儿,不过视野好,又有电梯,住高层太低了也憋屈。”

  另一种情况是选择城市周边专门为老年客户量身订制的“养老社区”。目前,这种情况主要出现在上海、北京等大城市。

  眼下,上海中心城区房价居高不下,而大批老人需要合适的养老居所。随着长三角“同城效应”的带动,一些精明的发展商便看准上海周边城市的市场机遇,大打“养老房”这张牌,并逐步在形成一条“养老房产带”。从市场规律的角度来看,有需求就会有供给,“养老房”的这两种情况,都是市场发展的结果。所不同的,前者是分散养老,后者是集中养老。但都符合我国的国情,是居家养老与社区养老的结合。

  高飞说,南方的市场发育程度较高,较早形成“养老房产带”。在不久的将来,天津、沈阳等北方大型城市也会紧随其后。这不是哪位开发商的创意,而是市场的必然选择。

  养老房与“以房养老”是两回事

  从性质上讲,如果说“养老房”属于自住型或者改善型需求的话,“以房养老”则具有投资的意义。养老房的落脚点在“房”上,而以房养老的重点则在“养”上,属于一种自助养老的新型模式。

  据记者了解,所谓以房养老,指的是老年人把自己的房产提前卖给一个公益机构,公益机构一次性地把钱给他,他再从公益机构把房子租回来。通过这种“房屋理财”方式获得养老资金,有些类似于“倒按揭”。

  还有一种情况,有的老年人在房改过程中,享受政策低价购买过单位公房,后来出于改善住房环境的需要购置了第二套房,他们把此项投资作为未来富足养老的依靠。

  但对于第一种情况,绝大部分老人不太接受这种“透支型”的方式,也不太符合国情和中国人的心理。后一种也不太容易普及,因为需要一次性投入大量的资金。老年人抗风险能力较低,最好因人而异。所以,对于大部分城市老年人来说,宁愿选择养老房,也不会选择以房养老。
(责任编辑:克伟)

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