龙湖滟澜山一房两证调查：重金抢滩上海 先天不足后天补

　　高端住宅，一向是房产投资客扎堆的领域。今年3月以来，在中小户型随楼市“小阳春”回暖后，一股投资热开始席卷别墅市场。由于各路资金大量涌入，仅在上海，4月份的别墅销售和供应比就达到1.59：1；5月前20天，上海高端公寓成交面积达到2月成交面积的近3倍。

　　资金以逐利为目的，但在当前的市场格局下，遭“哄抢”的高端住宅含金量与其价格是否匹配？从本周开始，本报房产周刊推出“别墅豪宅含金量系列调查”，为您揭开豪宅背后的真相。

　　去年12月，龙湖滟澜山亮相上海别墅市场，并以200多套的销售成绩，成为当月的别墅销售冠军。作为龙湖地产杀入上海滩的第一个项目，滟澜山在寒冬的热销一度让业界惊讶。

　　可谁也不曾想到，高调亮相上海的背后，龙湖却有自己的苦衷：为应付建设部“9070”政策关于每个楼盘中小户型必须达到房源总量70%的规定，滟澜山占小区住宅套数一半以上的叠加别墅拥有着两张80多平方米建面的公寓产权证。滟澜山项目为何冒着口碑做坏的风险大打政策擦边球？这一切，与龙湖在2007年前重金“抢滩”上海有关。

　　A 现场调查

　　两房合一打政策擦边球

　　 上海的嘉松公路是上海西部工业园区的重要干道。近年来，大量别墅在公路两边修建，使这里成了著名的别墅聚集区。龙湖滟澜山便位于嘉松公路的青浦区内。

　　叠加别墅得房率偏低

　　在地产同行眼中，龙湖滟澜山有着上海难得一见的风光景色，这成为购房者选择龙湖的主要动因。先期滟澜山的广告，更以买房送大量面积吸引客户。

　　但赠送面积和秀丽的环境并不能掩盖滟澜山的瑕疵。参观过滟澜山别墅的人，不少会有这样的体会：滟澜山别墅太过狭窄。仅就客厅而言，不少别墅楼盘可做到50平方米以上，而滟澜山的客厅加餐厅也就五六十平方米。这一点连售楼员都不得不承认：“看多了其他别墅，会觉得滟澜山（的客厅）小。”

　　在同行眼里，单层只有80余平方米建筑面积的滟澜山，户型的确不算好。“一般单层面积需要达到100平方米以上，户型才显得大气。”研究叠加别墅多年的业内人士钱生辉称。据他介绍，叠加别墅的套内面积占建筑面积 （即得房率）的比例可以达到90%以上。而上海网上房地产的登记资料显示，撇除地下室、空中阁楼等附赠面积，滟澜山的得房率只有82%左右，这一比例和小高层的电梯公寓房接近，甚至比一些传统的多层公寓还要低。

　　一套别墅两张产权证

　　作为首次亮相上海的产品，滟澜山受到了龙湖的高度重视。龙湖上海公司营销副总高晚清称，“滟澜山作为龙湖上海公司第一个作品，具有极高的战略地位。”

　　但在高度重视之下，龙湖滟澜山为何仍然会有这样明显的瑕疵？

　　终于，售楼员的一句实话漏了底：一套滟澜山叠加别墅有两张房产证。这证实了记者之前的猜测——龙湖把两层单套面积80余平方米的公寓房拼成了一套叠加别墅。记者就此事向龙湖新闻发言人顾伟和营销副总高晚晴求证，对方并未否认。

　　由于是由两套公寓房拼装而成，局促狭小的空间使得龙湖在设计时处处受制，甚至还有打政策擦边球的嫌疑。

　　2006年的6月，建设部规定2006年6月以后开工建设的商品住宅，90平方米以内的中小户型必须达到楼盘总量的70%。龙湖想开发大面积户型，但又必须满足政策的规定，于是有了用上下两层公寓拼成的叠加别墅。

　　尽管涉嫌打政策擦边球，但主管部门并没有太为难龙湖。上海住房保障局“962121”热线的工作人员告诉《每日经济新闻》，龙湖这样做，只要能通过规划建设许可，并得到房地产交易中心的预售许可，便合乎规定。而具备预售资格的龙湖滟澜山显然获得了上述两个许可。这让龙湖逃过了一劫。

　　B 探寻原因

　　天价拿地后面临亏本

　　 有人士提出疑问，龙湖在重庆、成都开发的别墅项目，几乎都成为了当地高端楼盘的代表，进入购买力更强的上海，龙湖本应该“高举高打”，为何要做一房两证的叠加别墅呢？

　　孤注一掷 豪赌拿地

　　滟澜山的“悲剧”，几乎从龙湖拿地伊始便已注定。

　　2007年，龙湖开始着手进军上海市场。当年6月，龙湖与绿城中国在新江湾激烈竞争D1地块。最终，仅仅因为绿城多出了1000万元，D1地块与龙湖失之交臂。事后，绿城中国董事长宋卫平坦言，如果龙湖再多出6000万，那么D1地块肯定轮不到绿城中国染指。

　　错过了新江湾的龙湖，在上海地价一再创新高的情况下，再没有机会拿到位置更理想、价格更低廉的优质地块。急于进入上海的龙湖，不得不孤注一掷。

　　2007年的11月8日，一个消息震动了几乎所有的上海市民。远在上海市郊的青浦，竟然有一幅地块拍出了15.42亿元的天价，每平方米的楼板价达到10700元。郊区住宅楼板价破万元，这在上海是第一次。

　　而这个惊天动地的举动，竟然是龙湖这家一向被认为老成持重的地产巨头所为。更令人惊异的是，这幅地块的出让文件还明确说明，未来开发的户型中74%以上必须是90平方米以内的中小套型。然而，即便是在楼价最高的2007年，上海郊区的小户型公寓也没有一套售价能超过1万元。对于龙湖天价拿地的举动，当时业内给了龙湖这样的 “祝福”，“希望2008年的楼价像2007年一样大涨”。

　　逆市推盘 以设计补先天？

　　然而，房价持续大涨只是豪赌者的一厢情愿。王石2007年底首度提出拐点论后，国内楼市急转直下，房价也一跌再跌。在上海近郊城市发展最为成熟的居住区——九亭，房价由最高的12000元/平方米，一路下跌至9000元/平方米。

　　与此同时，土地价格也出现持续下跌。在龙湖高价买地之后的几个月内，青浦地价直线下滑。至2008年年中，上海发生了多起退地事件，很多高价拿地的开发商不是退地，就是暂缓开工，想找其他公司接手。

　　然而，龙湖却坚定地宣布，将在2008年底亮相上海项目。一时业内哗然。要知道即使在市场逐渐转暖的现在，青浦地区的楼盘最高均价也没超过10000元/平方米，当时最高价也就八九千元。龙湖当初购地的楼板价是10700元/平方米，再加上建筑成本及税费，青浦项目的成本价至少13000元/平方米，难道龙湖真要亏本卖房？

　　答案在去年的11月终于揭晓。龙湖把本来应该建造的建筑面积90平方米以下的公寓，拼装组合成叠加别墅，造出了一个纯别墅的小区，龙湖滟澜山身价因此陡增，销售价格定在了16000元一平方米附近。

　　与此同时，龙湖上海公司花费心思在别墅中设置了大量的赠送面积。如此一来，原本两套公寓加一起才一百六七十平方的建筑面积，被包装成实际利用可以达到三百余平方米的空间。

　　这样的包装，加上龙湖出色的景观设计能力，滟澜山在售价比当时周边其他楼盘低的情况下，短短两周就销售85套，揽金3亿元，成为当时别墅市场的销售冠军。

　　试想下，如果没有龙湖上海公司将两套80多平方米的公寓拼合为一套170多平方米叠加别墅的神奇一笔，这个项目亏本销售势成必然。

　　上海龙湖营销副总高晚晴在接受记者采访时，并不认为是公寓变“别墅”的神奇挽救了上海龙湖。他只是淡淡地说，滟澜山所处的位置在上海佘山的别墅集中区域，本来就应该是用于别墅开发的地块，只是限于当时的政策被规定做74%的公寓。他的言下之意是，龙湖将上述地块用作于叠加别墅开发，仅仅是充分发挥了地块的价值。

　　C扩张之惑

　　大搞合作开发牺牲了利润

　　 “公寓版叠加别墅”虽然解了上海公司高价拿地之困，但龙湖地产并不是楼盘热销的最大受益者。

　　龙湖仅有滟澜山20％股权

　　今年5月5日，龙湖公开发布公告，募集14亿元企业债。根据公告所附的09龙湖债募集说明书和企业债券信用评级报告，龙湖在滟澜山所具有的所有权益只有20%，其余为一家名为“COFISRL”的海外基金所掌握。但据高晚晴透露，目前的股权比例已有所变化，龙湖所掌握的比例没有那么低。

　　究竟是COFISRL和龙湖合作在青浦拿地，还是龙湖为了避免高价拿地风险，将股权转让给了COFISRL，外人不得而知。

　　龙湖的新闻发言人顾伟强调，让COFISRL持有大部分的股权，并不是因为青浦项目拿地成本过高、风险太大，这只是延续了龙湖早期在重庆和香港开发商共同合作并获得成功的传统。

　　据了解，龙湖旗下很多项目都是与其他企业合作进行。公开的资料显示，除了上海艳澜山，龙湖还和ING旗下的地产基金合作成立了开发公司，共同成立了四个开发实体。顾伟说，龙湖与其他公司合作的项目中，开发、设计、营销等操盘工作基本由龙湖来担当。

　　投入大量的心力和人力，但却不是项目的大股东，业界有评论说龙湖是在给别人做嫁衣。对此顾伟表示，最终的收益分配另有协议，分配结果要根据双方的各自投入来定。他同时还称，与他人合作开发，不但可以降低风险，还可提高品牌影响力，学习他人长处。

　　但无可否认的是，作为项目的小股东，龙湖即使开发、营销做得再好，获取的收益也不会超过项目的主要投资人。这可能是为了追求扩张速度，宁愿牺牲一部分利润的行为。事实上，这家从重庆走出来的知名房地产企业，在不到4年时间里完成了对成都、北京、上海、西安等城市的布点，并在成都、北京等地推出多个项目，冲刺速度令当地开发商侧目。

　　已错过上市最佳时机

　　虽然龙湖一再对外强调，龙湖还有100多亿元的银行授信尚未使用，还通过公开募集14亿元企业债融资，并且使用了信托资金募资。但外界认为，龙湖选择和其他企业合作，主要原因还是资金压力。

　　截至2008年9月末，该公司在建、待建房地产项目共计26项，权益开发面积711.58万平方米，其中在建项目总建筑面积305.53万平方米，未开工总建筑面积406.05万平方米。公司2007年以来在购地方面的现金支出规模较大，其中2007年度为40.18亿元。2007年末，公司表示2008~2010年须支付的地价款分别为28.72亿元、10.27亿元和1.57亿元。

　　由于开工规模巨大，龙湖的负债逐年增加，从2005年末的33.43亿元增至2007年末的170.49亿元。而2005~2007年，其经营活动现金流出量分别为27.58亿元、49.72亿元和106.32亿元。

　　事实上，IPO一直是龙湖的终极渴望。2007年的龙湖，为赴港融资在那年大量买地。花费15亿巨资购买上海青浦地块，也是赴港IPO大背景下的举措之一。

　　当时，香港市场预计，如果龙湖上市，总市值至少将达到800亿元。但可惜的是，龙湖地产最终与2007年全球股市最后的疯狂擦肩而过。此后，内地房产股在香港股市一路走低，一度需要净资产大幅折让才能融资，龙湖的上市时间也一再拖延。