搜狐网站
搜狐 ChinaRen 17173 焦点房地产 搜狗

乡村“土别墅”转正无期

2009年06月05日09:05 [我来说两句] [字号: ]

来源:经济参考报
  受深圳小产权房可核发房产证消息的影响,部分人对购买游荡在法律边缘的乡产权别墅心存侥幸。然而,国土资源部近日通过媒体再次提醒公众:城镇居民不得在农村购置宅基地,再次为“土别墅”敲响了警钟。

  “土别墅”还是不买为好

  由于生态环境诱人,价格又比城里低很多,也未见政府部门阻止建设,“土别墅”对很多城市居民来说充满了诱惑。


  然而,北京市民卢先生最近却在为自己几年前购买的“土别墅”闹心。1998年秋天,他在朋友的劝说下买下了市郊农村的一处住宅,并与卖房的村民签订了房屋买卖协议。此后卢先生投入了十余万元对房子进行翻新和装修。近日,北京通州区国土局突击强拆100余栋违规别墅群的事件在北京引发了不小的震动。卢先生说,他和许多朋友购买的都是农民的房子,而且都和村民签订了房屋买卖协议,难道在法律上就都不算数了吗?

  北京市岳成律师事务所张建兴律师表示,我国土地法规定:农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。卢先生所买的房屋属于宅基地,所以房屋买卖协议不受法律保护。

  另外,张建兴律师认为,时下很多城里人到农村买房心存侥幸,认为买不下大产权无所谓,有小产权就行。所谓的小产权,即城里人在乡下买房时拿到的村里或是乡里的产权。有的人还认为小产权比大产权好。因为大产权使用年限是50年到70年,而小产权没有使用年限,可以永久使用。事实上,小产权房没有真正的产权,没有国家发的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会给购房合同备案。因此,小产权房就算可以转让,也是以没有人反对为前提的,如果有人对小产权提出质疑,这种转让就不具有任何法律效力。既然城市居民在农村购买房屋不受法律保护,农村的房子还是不买为好。

  违规建“土别墅”将追究刑责

  5月31日,北京通州区国土局、张家湾镇农委、城管、治安巡防等部门共200余人联合行动,突击强拆了张家湾镇枣林庄村“逸仙种植园”的违规别墅群。100余栋耕地上盖起来的小院纷纷倒地,成为今年以来通州区政府强拆的第二个大型农家别墅。

  据记者了解,今年4月份,北京市国土资源局下达封杀令,要求各区县政府全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。5月份,京郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。据初步统计,北京市至少有1万余栋生态房。不可否认的事实是,这些业主均面临索赔困境。

  据通州区国土局相关负责人介绍,由于耕地上建设的生态房本身就是违法违规的,所以业主和开发商签订的承租合同不受法律保护。而且,谁破坏的耕地就由谁复耕。北京中银律师事务所资深律师董正伟也表示,由于业主与开发商签订合同的标的物是违法建筑,所以合同将被判无效,业主权益也得不到法律保护。

  “土别墅”被拆得不到任何赔偿

  为什么有的人明知违法却仍到乡间买房,而不依法买一幢真正的乡间别墅呢?一位私营企业主说,城市住房价格过高是一个原因,但更主要的是正规的别墅项目就像另一所城市住宅,周围的邻居又大都是生意场上的人,不如真正的乡间小院有浓郁的乡土气息和淳朴亲切的民风。

  针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象,国土资源部不久前发出通知,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国土资源相关管理部门认为:这种私下交易,有违国家和各级政府相关条例和法规。城里人到农村买农民房,不能办房产证、土地证,一旦所在村土地被征用,或是遇到旧村改造,损失就大了。

  需要指出的是,前几年有些地方对城市居民到一些“空心村”买农民房曾经给予许可,甚至给予办理土地证、房产证。还有一些乡镇的集体土地被国家征用后,部分市民通过缴纳一定出让金的形式获得了土地证。后来由于考虑到新村改造中,国有土地和集体土地征用后赔偿的标准不同,容易造成矛盾,又取消了土地证的办理。从去年开始,各地已严禁为城里人到农村买农民房办证,所以目前“土别墅”的主人有的拥有土地证,但大多数却没有。国土资源相关管理部门表示,凭着一纸买卖协议,只能证明双方的交易事实,依据有关法律法规,其交易行为不具合法性,是得不到法律保护的。一旦村庄改造或土地被国家征用,是得不到任何赔偿的。

  ??
(责任编辑:李瑞)
[我来说两句]

搜狗搜索我要发布

以上相关内容由搜狗搜索技术生成
昵称:  隐藏地址  设为辩论话题

搜狐博客更多>>

精彩推荐

搜狗问答更多>>

最热视频最热视频更多>>

美容保健

搜狐无线更多>>

茶余饭后更多>>

搜狐社区更多>>

ChinaRen社区更多>>