据国家统计局公布的数据，1-3月，全国个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。有业内专家分析估计，其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示，虚假按揭贷款案件开始明显增多。

　　“假按揭”

　　制造房地产虚假繁荣

　　对比美国较为完善的个人信用制度，目前我国征信系统建设才刚刚起步。房地产信贷市场广泛存在的“假按揭”现象，正是我国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。

　　“假按揭”，从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。“假按揭”产生的原因主要有：

　　(一)获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。

　　在商业银行的部门设置上，个人住房按揭贷款归口个人业务部门管，属于零售业务范畴，项目开发贷款由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理，属于公司业务领域。前者具有利率优惠(一般为5%)、贷款期限长(最长达30年)、审批手续简便等特点；后者具有利率高(一般为8%-10%)、贷款期限短(一般为5年)、审批按项目标准审批手续复杂等特点。在利益驱动下，不法房地产开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。

　　(二)完全为了骗取银行的信贷资金，有的甚至卷款潜逃，房产项目就成为“烂尾楼”，纯属诈骗行为。

　　(三)在楼盘销售不畅时实施“假按揭”。通过伪造身份证及相关资料，或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资，又制造楼盘旺销的假象，借以抬高房价。

　　(四)某些银行工作人员出于各种目的，配合开发商搞假按揭现象也在一定程度上存在，商业银行在一定程度存在纵容或配合作假现象。

　　通常“假按揭”存在一定的隐蔽性，在出现违约或购房人迟迟办理不了“产权证”以后才被发现。

　　对于商业银行来说，“假按揭”存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，因为一旦骗取银行资金的诈骗发生，银行是最终的受害者；从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。一旦出现楼市逆转，实际上风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。从整个社会经济秩序角度看，“假按揭”扰乱了社会信用体系，还容易制造房地产虚假繁荣的假象、抬高房地产价格，制造房地产泡沫。对于“假按揭”，除了依法予以严惩以外，商业银行实际上是有能力进行事先防范的。主要措施有：审查要严、要细。如项目资本金比例是否达到30%、“四证”是否齐全、开发商市场口碑和资质如何？对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查；项目贷款后要跟踪管理，对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。

　　“假按揭”反映社会征信制度的缺失。目前，上海市制订了第一部联合征信管理办法，于2000年成立了上海资信有限公司。1999年中央银行建立了中央银行信贷登记咨询系统，取得一定的进展，但我国中介机构、立法建设、信用评估标准等亟待完善。应借鉴美国经验，建立个人的信用记录，让那些搞假按揭的开发商难以立足，寸步难行。信用制度就像“达摩克利斯”剑，对“假按揭”发挥一种有效威慑和抑制作用。

　　房企融资多元化的可操作思路

　　房地产开发商过分依赖银行信贷资金所带来的后果是很严重的，一旦出现泡沫，危及整个国家经济安全，日本就是最典型的例子。中国海南岛在90年代初出现严重的泡沫，导致大量银行不良资产，广西北海的房地产泡沫，同样也给商业银行造成巨大损失。

　　英国《金融时报》记者吉莲·泰特全程跟踪日本房地产泡沫破灭给银行带来的痛苦和造成日本经济长期停滞的全过程，写下了《拯救日本——泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》一书，描述了日本长期信用银行如何参与房地产，获取巨额盈利，后因泡沫破灭造成巨额不良资产，最后不得不破产清算和重组，日本政府千方百计挽救长期信用银行，邀请美国的一家非银行金融机构参与重组，重组成功后改名为新生银行。据日本政府估计，由于房地产泡沫的破灭，在20世纪90年代的10年之间，银行坏账已经达到1万亿美元以上，日本私营部门的经济学家估计则是它的2到3倍，使日本陷入可怕的经济停滞不前时代。

　　日本房地产的暴利，吸引了众多的银行资金进入，银行资金的支持又促进了房地产泡沫形成。应该说，日本的金融市场远较中国发达，也就是说日本开发商除银行信贷资金以外，还可以通过发达的证券市场上市融资，在这种融资格局中，尚且形成巨额坏账，危及整个经济发展。更何况中国的金融市场远远落后于日本，中国房地产开发商对银行信贷资金的依赖远超过日本，一旦出现问题，对中国银行的破坏力远超过日本。

　　在中国，虽已建立银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍依靠银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了70%。房地产行业的平均负债率均在70%以上，因此对银行资金依赖较强。据统计，在1998年-2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内；2002年-2003年一年内增加2200多亿元；2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿-4000亿元。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元，到2006年达14100亿元，2007年更超过18000亿元，这反映出房地产贷款增速之快。商业银行自身也看好房地产业，认为房地产贷款有物业抵押，相对比较安全，个贷更加安全，所以贷款冲动很大。据统计，到2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额高达4.69万亿元，房地产贷款占整个银行贷款的比重达20%。

　　因此，可以说房地产业一有风吹草动，银行的不良资产就会激剧增加。所以有关于银行与开发商风险捆绑在一起，“银行先死，开放商后死”之说，虽然这是要挟之话，但说明银行与房地产之间关联度之高，形成一损俱损、一荣俱荣的格局。政府、银行、开发商之间的相互博弈清楚可见。这就是房地产业依靠单一融资渠道的危害，银行必须深刻认识，采取必要的措施进行行业资金限额管理。银行有必要对利益与风险进行权衡，行业限额管理是国外先进银行的风险管理手段，中国的商业银行不可忽视资产组合管理的极端重要性。

　　那么如何改变这个融资格局呢？很显然是要通过发展直接融资来改变，直接融资有公募上市融资，也有私募房地产产业基金和房地产投资信托(REITS)等等。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等途径从股票市场融资1000亿元以上，但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少，因为上市的条件是要求上市公司的负债率不高于75%，净资产规模不少于5000万，连续三年净资产收益率不小于10%，三年内无重大违法行为，业务无重大变化、主要管理人员无重大变动。

　　我国目前房地产企业有3万多家，普遍存在规模小、负债率高的特点，难以完全符合上市要求，一些房地产企业通过买壳上市方式曲线融资，近几年内有30家公司通过借壳间接上市，通过增发、配股、可转债等形式融资。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道。在美国，商用地产的资金来源有二个，一个是债务融资，二是权益融资。在权益投资中，房地产信托投资基金占37.7%，仅次于退休基金的38.6%。而中国目前房地产基金还处于起步阶段。过去的房地产基金如“大中华基金”、“精瑞基金”、“第一中国不动产基金”、“世纪华夏”、“伟业顾问”、“东方恒基”都无疾而终。原因在于我国产业投资基金法没有正式出台、投资方法和退出渠道不明确。房地产基金相对证券投资基金，存在环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺乏法律保障、信用习惯和成熟的专业分工，导致实际运作比较困难。

　　目前比较可操作的是房地产信托。近年来房地产信托在我国发展较快，原因主要有二个：一是人民银行2003年6月13日下发的121文件，二是2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时办法》，这二个因素是促进房地产信托在我国快速发展的根本原因。121文件使得一些房地产企业通过银行贷款渠道受阻，转而寻求房地产信托渠道，且房地产信托可以在不提高资产负债率的前提下优化公司财务结构，可以降低融资成本。目前房地产信托预期收益率在5%以下，低于银行贷款利率，且期限有弹性，从半年开始到4年不等，多数在3年左右，这些对房地产企业有利。但在2007年3月1日以前，规定只能采用私募的方式，信托份额不超过200份，每份信托不超过5万元，2007年3月1日后，新颁布了《信托公司集合资金信托计划管理办法》，规定参与信托计划的委托人应为唯一受益人，单个信托计划不得超过50个人，这与国外房地产信托内涵完全不同。我国房地产信托转让对象必须自己找，因而增加了转让的难度，转让的交易成本也较高，按照每份信托5万元人民币最低限额，交易双方的手续费达100元人民币，这些都限制了房地产信托业务的发展。

　　今后，我国房地产企业融资多元化的思路是：在规范商业按揭贷款的同时，积极发展住房公积金低息贷款，尝试建立大公积金制度，使公积金不仅包含住房基金，还可以包括养老、医疗、教育等项目基金。最后，要培育住房金融二级市场，推行住房抵押贷款证券化。尽管美国的次级债危机是归祸于住房抵押贷款的证券化，但事实上这是一个错误的判断。应该说住房抵押贷款证券化减少了美国次级债危机的经济损失，增加了其流动性，因为全世界的投资者通过购买CDO或MBS，为美次级债损失埋单。对于投资周期长的房地产，必须有发达的二级市场，使短存长贷的银行，流动性得到保证。再者，要建立完善住房金融中介机构，建立住房消费信贷担保机构，建立政府专营的住房抵押贷款公司。美国就是一个好的例子，美国建立了房利美(联邦国民抵押贷款协会，Fannie Mae)、房地美(联邦住宅贷款抵押贷款公司，Freddie Mac)等担保机构，是私营政府担保的主要购买房地产抵押贷款，并进行证券化的机构，在二级市场发挥积极的作用，资产规模大约5万亿美元，对于稳定美国的房地产市场发挥了重要作用。

　　房市健康发展

　　才能实现银企共赢

　　对于我国房地产市场的评价见仁见智，有人说是深度开发，有人说是已经形成了泡沫。但有一事实不容否认，那就是连续几年的房地产调控，中国大城市的房价丝毫没有回落，反而在2007年迎来新一轮上涨浪潮，许多城市房价超过10%。对此，比较合理的解释是市场需求大于供给，中国的城镇化发展步伐加快趋势加大了对城市住房的需求。事实上，房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成的。地价上涨源于土地资源的稀缺性。国土资源部实行最严格的土地管理制度，各开发商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”纪录不断刷新，据不完全统计，目前全国开发商因土地储备沉淀的资金至少有1万亿元以上。高地价抬高了房价预期，推高了房价。有些开发商拖延土地开发，囤积土地等待升值，相应地减少了市场供应。由于土地出让价70%归地方政府所有，一些地方政府出于增加财政收入的目的，垄断土地，有意推动地价的上涨以获取土地出让金收入。由于全球流动性过剩，加上人民币升值预期，境外资金持续涌入房地产市场，参与开发、中介和销售各个环节。境外的房地产投资基金、风险投资基金及大量个人资金，通过直接购房、进行项目合作和直接参股房地产公司，助推了房价的上涨。国内也出现投机炒作的趋势，如媒体所称的温州和山西炒房团等投机行为在一定程度上推高了房价。

　　上述因素导致国内房价持续快速上升，国内各界也因此出现房地产泡沫之争。如果真的出现房地产泡沫，对国内商业银行来说，则不是一个福音。日本的房地产泡沫破灭，使日本“失去10年”，日本银行巨额不良资产因此出现。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。1997年的东南亚金融风暴实际上也与房地产泡沫脱不了干系，外资涌入推动了房地产的价格暴涨，而外资撤退使泡沫破灭，表现在货币形态上是这些国家货币大幅贬值。

　　这些教训对于我国商业银行来说，绝不是危言耸听，而是活生生的事实。所以，无论房地产泡沫争论谁对谁错，作为需要稳健经营的商业银行，必须理性地对待房地产市场。房地产行业说到底是风险比较高的行业。1980年代美国储贷协会危机，使得2000多家节俭金融机构倒闭，清算这些机构花了10以上的时间，损失了纳税人的税款2000亿美元，相当于美国1933年GDP的40%，直接原因是追逐房地产暴利，贷款是借短贷长，住宅抵押贷款集中度在82%以上，加上利率的剧烈波动等因素导致危机的产生。一般来讲高收益对应的是高风险，近年来美国次贷危机也使美国商业银行遭受重创，许多知名商业银行和投资银行的CEO因此下课，银行拨备急增，损失严重，这是近在眼前的教训，值得中国深思，如果不加警惕，中国发生美国式次贷危机也不是不可能的。

　　对于房地产这个高风险行业的信贷，基于国际国内历史教训，加强风险管理的功课必须持之以恒地做下去。风险管理包括信用风险、市场风险和操作风险管理。首先，商业银行对房地产贷款必须有一个正确和理性的认识，不能随波逐流，在燥热的市场中失去理性，必须要认识到房地产具有经济周期波动的特点，这是不以人的意志为转移的规律；其次，必须重视银行的资产组合管理，即不把所有的鸡蛋放在一个篮子里，信贷资产要分散化、多元化；第三，对房地产贷款要进行限额管理，科学制定房地产的限额，不得随意突破限额；第四，对房地产开发商的资产、信誉、执行国家政策情况、经营稳健性、法人品质、自有资本金的比例、资金使用情况等要认真进行贷前调查、贷中审查和贷后跟踪管理。要建立房地产信贷的预警体系，严控房地产信用风险。第五，要加强房地产市场的市场风险研究，加快开发内部评级法，对其进行12级分类管理。第六，加强内部管理、防止银行员工内外勾结的“假按揭”的操作风险发生。最后，金融安全关系到国家经济安全，商业银行必须以负有社会责任的态度，切不可狂热地追逐房地产暴利而置国家经济金融安全于不顾。

　　(作者为中国农业银行战略管理部副总经理)