访雅卡（Arcapita）执行董事Mohammed Chowdhury

　　“中期来看，我们希望中国房地产市场能带给我们至少15%的回报。”雅卡（Arcapita）执行董事Mohammed Chowdhury告诉《中国经营报》记者，他们非常关注这个市场的潜在机会。

　　成立于1977年的雅卡是海湾国家巴林最大的投资银行，主要从事伊斯兰金融业务。截至目前，公司股本金已达15亿美元，总资产43亿美元。此前，雅卡的主要业务集中在美国和欧洲，随着全球经济格局的变化，雅卡逐渐将其注意力转向包括中国在内的东南亚市场。

　　《中国经营报》：作为一家从事伊斯兰金融业务的投资银行，雅卡的业务模式及利润构成与西方传统的私人股权基金或风险投资有何不同？

　　Mohammed：我们大部分业务属于非上市业务，偶尔也会帮助一些所投资的企业公开上市。我们的主要业务覆盖四大领域：公司投资、房地产、基础建设及风险投资。截至目前，我们已经完成了70笔共价值290亿美元的交易，其中30%投资于美国。从目前已经退出的项目来看，这四大领域的回报率分别为25.3%、13.1%、27.1%及54%。房地产业务风险较低，所以收益率水平并不太高。

　　我们和西方的私募股权基金运作确实有一些不同之处，后者通常是从投资者那里募集资金并投资于某个项目，一段时间之后从中获利，而我们的运作方式类似于承销。首先我们以自有资金购买目标公司的部分股权，不足部分采取债务融资方式补充，从这个角度讲，我们的业务模式更类似于杠杆收购（Leveraged Buyout，LBO）。购买股份以后，我们会将其中一部分转售给中东地区的其他投资者，公司自己保留一部分，第三部分按原价出售给包括我在内的公司管理层，我们可以选择在今后5年内分期付款。

　　我们的利润来源也分为三个部分，首先是发行费，即转售给其他投资者的溢价，这是我们为他们寻求投资机会的回报；其次是公司持有部分的股份升值，通常情况下我们会持有4到5年，之后也会采取转售方式处理；第三部分来自于我们从企业征收的业绩提成。我们所投资的项目都有一定的基本回报率指标，例如公司投资一般是12%，风险投资项目大约是8%。如果项目实际收益高于预定目标，超出部分的20%归雅卡所有，剩下的80%分摊给投资者。

　　《中国经营报》：雅卡的投资领域及方向是否受到某些限制？

　　Mohammed：我们大部分业务属于财务投资，因为我们的投资者主要预期是寻求财务回报。我们所做的私募股权业务大部分是控股型投资，会收购目标公司的大部分股权，这样我们可以控制公司的经营情况，甚至包括在公司运作不理想时解雇CEO。我们会派人进入公司董事会，为公司提供包括财务和专业方面的各种帮助。我们内部还有一个专门的团队负责监督所收购公司的业绩表现。

　　《中国经营报》：雅卡从何时开始关注中国市场？对于中国房地产市场，你们对哪些类型的项目更感兴趣，对你们的合作伙伴有何要求？

　　Mohammed：雅卡对中国市场关注已久。2008年7月，我们和印度Tanti（塔提）集团旗下的苏斯隆（Colossus）一起，收购了中国的风能开发企业宏腾能源控股有限公司（Honiton Energy Holdings plc）的大部分股权。按计划，至2012年，双方将向宏腾至少投资20亿美元用于风能项目开发。

　　房地产方面，我们认为中国是最富有投资前景的市场之一。我们在新加坡有一个团队，由富有经验的房地产专业人士组成，负责整个地区的房地产投资。在中国而言，雅卡关注的是住宅及商用地产，尤其是北京、上海等地的住宅项目，因为我们对这几个城市比较熟悉。对项目的要求是所处地段要好，有一定的发展潜力。此外，我们也会关注二级城市的工业地产项目。

　　回报率方面，我们对城市住宅项目的拟定目标是20%，高于我们此前房地产业务的平均回报水平，因为对我们来说中国仍然是一个新兴市场，包括汇率等方面有一定的风险。但如果我们的合作伙伴素质优良，而且项目本身已经比较明确，例如已开工甚至已经有部分预售，我们也可以适当调低回报率预期，例如15%。

　　目前我们已经和新加坡凯德置地和丰树产业（Mapletree，SIN：M44U）建立了良好的关系，并正在和中国主要开发商例如中国海外发展有限公司（COLI，0668.HK）积极发展关系。我们希望未来的合作伙伴有良好的项目记录，能为我们带来本土经验和本地市场的专业知识。