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物业税

2009年06月06日20:32 [我来说两句] [字号: ]

来源:搜狐财经

  【物业税改革方向的选择

  税制改革从某种角度讲,是社会相关者利益的重新调整和再分配。

涉及利益相关者少、利益再分配合理的改革往往容易得到成功和顺利实施,反之则改革阻力大、难以推行。回顾1994年以来的税制改革,就充分证明了这一点。

  毋庸置疑,目前我国房地产税制比较陈旧,房地产业收费存在不尽合理的方面。税制或税种存在问题,在条件成熟时,有必要积极完善;收费存在问题,在条件具备时,应当积极调整(包括费改税);同一领域的某些税种和部分收费同时存在问题,势必也要进行改革。但是,税、费是否一定要合并改革?房地产税制改革是否除了房地产税纳税人外,一定要把各级政府(与收费相关)、开发商(与降低开发成本相关)等更多的利益主体牵涉在内呢?这些问题尚需进一步研究。

  【物业税改革与房地产价格的关系

  物业税属于财产税,从国际实践看,大多作为地方政府的主体税种,主要作用是保障地方财政收入,尚无调控房地产价格的成功案例。

  我国物业税概念的提出,恰逢房地产业膨胀期,一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任;有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费,尤其是土地出让金降低的幅度等因素,测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度;更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论,进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。

  房地产作为一种商品,其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下,那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的,也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点,因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子,进一步增加了其获利空间,提高了利润率,而房价倒未必能降下来。

  从长期看,开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担,降低投资和投机者的收入预期,这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素,房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。

  【土地出让金是否并入物业税的问题

  就笔者调查和掌握的部分省市房地产收费情况看,盛极一时的“房地产收费过多过滥”的问题是否普遍存在,值得商榷。就目前收费的种类、内容、性质和额度分析,符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看,除普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外,没有专家、学者提出别的房地产收费中适合费改税的收费项目,呼声颇高的城建费改税改革,焦点集中在了土地出让金上。

  赞同土地出让金改为物业税的理由,无外乎三点:一是能够降低开发商的开发成本,进而降低房价。二是土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目,性质基本相同,可以合并。三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税,可以避免政府寅吃卯粮。

  对以上观点,笔者均有不同看法。首先,土地出让金并入物业税后,未必能够降低房价,这一点在本文第四部分已作表述。其次,土地出让金与物业税在现象上近似,但本质上有着根本性的不同,即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税,国家的身份是政权组织者,凭借的是政治权利,具有强制性、无偿性和固定性的特点,属于分配范畴;收取土地出让金,国家的身份是国有土地所有者,凭借的是对土地的所有权,是市场行为,属于交换范畴。再次,如何合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴,从根本上讲,完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后,是否存在寅吃卯粮问题暂且不论,如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理,合理安排支出年度及额度,似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。

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(责任编辑:马丁)
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