低利率和低首付，让购房者更愿意用公积金置业。 欧阳祖兵/CFP 资料

　　东方早报记者朱楠

　　上海楼市近期持续上升的最大推动力仍为自住型刚性需求购房者，记者昨日从上海公积金管理中心了解到，近几个月来公积金放款额逐月攀高。而相对上海银监局4月发文要求严格执行二套房首付不低于四成的硬规定，使用公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%。

　　组合贷款首付须四成

　　经央行去年连续五次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，且符合条件的贷款客户利率还可下浮30%，也就是4.158%，这与公积金贷款利率3.87%的利率差已不明显。

　　事实上，降息后首次购买普通自住房的市民，商业贷款月供并不比公积金贷款多多少。如30万元20年期贷款，按等额本息方式，商业贷款月还款额为1843元，公积金贷款月还款额为1797元，前者比后者每月仅多46元。20年下来，利息相差才11040元。

　　“虽然两者利率差别缩小，但是如果在第二套房贷款时，公积金贷款还是有明显优势的。”上海市公积金管理中心总经济师崔国盛告诉记者，一方面，虽然二套房贷利率已经几乎取消了上浮，但在购置二套房贷款时并非每个贷款客户都可以享受到7折优惠，而公积金二套房贷的利率依然是3.87%；另一方面，二套房商业贷款需执行首付款不低于四成的规定，而公积金则不受此限制。

　　崔国盛告诉记者，上海公积金管理中心仍然执行市政府去年底颁发的有关规定，对于纯公积金贷款者，若二套房购买的是新房，首付仅需两成；若二套房购买的是二手房中的普通住宅，首付也仅需两成；而购买的二套房是二手房中的非普通住宅的，首付则需三成，但也还是低于商业贷款首付要求。不过，对于公积金和商业组合贷款的贷款者，首付要求必须捆绑，只能服从首付不低于四成的要求。

　　公积金放款额持续上升

　　“二次置业成本通常远高于首次置业，不管利率如何调整，商业贷款利率绝不可能低于公积金利率，使用公积金贷款的机会可以随时避免利率上浮造成的利息负担。”有房产中介企业贷款按揭部负责人告诉记者，日前有些购买小户型、低总价的过渡型置业者，具有公积金贷款资格却选择了商贷产品。“他们就是更希望将公积金贷款的机会留用于第二套住房。”

　　“二套商业房贷之所以要提高首付门槛，就是为了抑制投资型购房，而动用公积金贷款的购房者一般都是自住型购房，且公积金二套房贷有总额不超过80万元的上限，因此没有提升首付门槛。”崔国盛表示，近几个月来，上海公积金贷款放款额呈单月逐步上升趋势，4月为46亿元，5月达到51亿元，创单月历史新高。