以下是任志强在博鳌房地产论坛第9届年会上的发言实录：

　　我最近看到两封来信，他们互相讨论的美国经济危机也好，世界经济危机包括中国的情况也好，都和马克思所说的周期性没有任何关系，他们认为现在的危机都不是产生于必然的周期，而是产生于一种特殊情况下的回归。

　　今天题目本来是经济增长的曲线，刚才哈继铭博士已经探讨了经济危机，我想说的是房地产的内容。

　　如果没有周期性，是谁在决定着房地产的增和涨？我个人觉得最大的问题是中国政府在用短期政策决定一个长期消费品的预期，我们从1998年来看，朱镕基干了一件事情就是住房制度改革，这项住房制度的改革目的就是希望建立一个重要长期的住房政策，从1949年政府开始提出住房制度以后，直到朱镕基23号文件决定了住房可以私有化，建国50多年房地产业只出台了一次重大的房地产政策变化。

　　到2003年以后陆陆续续出台都是短期政策，几乎没有一个是针对房地产长期政策，比如说关于土地闸门和银行信贷闸门，比如说国八条、国六条等等，但是谁可以告诉我们未来是什么？

　　再看看1929年美国金融危机做的是什么，罗斯福大部分建立长期政策，比如说建立住宅法，美国在1930年代开始出台住宅房，建立长期解决人们住房问题和长期预期政策，而且住宅法里面包括住宅金融，罗斯福还建立了社会保障体系，所以可以说30年代的美国经济危机是靠更多长期政策来决定未来一个发展趋势。

　　1929年大危机之后一直到这次经历了差不多70、80年的时间又出现了新的危机，这次危机是以金融危机发起的和实体经济产生是不同的。

　　但是中国有问题，一个有70年的住房产品，是长期积累形成的消费过程，这样的消费过程靠短期政策调整，能不能形成一个稳健的预期，我觉得是中国政策在决定着未来房地产经济走势，比如说指数的变化，市场的变化和民众消费预期的变化。

　　买一套住房可能要有几年的时间做前期的准备，要准备首付，对一般家庭来说要3—5年才可以把首付凑齐，在准备首付的时候有一个决策，我未来预期要买房的，还是房屋不断的跌，或者今天跌明天升，要把首付用于其它的消费，比如说买车。支付首付以后还要有7—20年左右按揭贷款支付期，对大多数家庭来说，他们会考虑融资成本是多少，最终成本是银行借贷利率。

　　从现在来看2007年贷款60万元，需要还贷20年，一套60万房子很难在短期之内上涨到80万，所以融资成本高低比房价短期上涨，涨几倍或者涨10倍要严重的多。

　　在决定长期政策的时候，我突然发现宏观调控是短期的，比如说在09年已经出台的包括地方和中央很多政策，都是在2009年12月31号以前有效，过了12月31号到2010年这些经济政策失效，中央又要出台相关的政策来决定2010年政策是什么。

　　既然住房是长期发展过程，必须要看稳定长期政策来决定，但是到目前为止没有看到任何和住房市场长期相关的调控政策，所以更多可以看到房地产市场是随着短期政策的调控而不断出现波动。

　　去年年底和今年年初，我们认为房地产已经进入了底部，恰恰因为中央出台了一系列政策。随着各地方政府又出台一些相关政策，而这些相关政策让房地产市场出现了比2007年更好的销售速度。比如说对一二套住房信贷的调整，比如说旧房进入市场以后的税费减免。这些都在短期之内发生了巨大的作用，这个推动作用让市场销售增长已经超过2007年，2007年1—5月份销售了2亿6千万平方米，已经超过了07年，政策应该如何进行调控。

　　我个人认为要想让房地产长期维持稳定，很重要就是要建立长期稳定的住房政策，或者说出台《住宅法》。

　　经济危机后，中国政府公布国家推出4000亿保障性住房里面包括廉租房和廉租房等八种保障住房制度，这八种分别占有多少，还有拆迁房、自建房、合建房等等。这30多种住房把朱镕基取消福利分房的长期政策彻底推翻了，变成了每一届政府都有权临时决定短期的住房政策是什么样，可以在市场上充斥不同的制度性腐败，所以我们住房市场受到了非周期性，和政策影响的巨大变化。

　　可以从几个案例来看一下，都再说房价在涨，大家也在怀疑中国住房市场房价是不是发生了巨大的调整，从5月份公布的数字来看，同比是下降的，环比是上涨的。如果拿三个月以前房价来看，可以在国际市场买20多桶石油，如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市场只能买8桶石油，下降了3倍。所以从石油情况来看，我们房价不是涨还是跌了，跌的很凶。

　　有人说你能不能用跌价的方式来评价房价是涨还是跌。中国的CPI和PPI在下降，而全世界几乎所有国家的PPI和CPI都是下降，而且GDP也是下降的，因此在最近一段时间4月份全国做生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亚洲前10个国家里面，北京和上海仅排在日本、新加坡等城市之后，始终排在香港前面。在别的国家物价下跌，我们的物价也下跌，我们生活指数是在上升的，紧随其后是中国其它几个城市，亚洲除了日本、香港和新加坡，剩下排在前10名都是中国的城市，排在前30名的城市中中国已经占到90%。

　　既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价还是在下跌，房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要看你的参照物。 美国20年代到90年代包括这次房价下跌，几乎每次房价上涨都来自于政策的管制，当某一周出现了分期的法治和对租赁市场进行管制的时候，这个地区房价就开始迅速的上涨，中国也不排除。

　　自2003年开始对土地和信贷进行严格管制之后，在开始出现了房价的剧烈性变化，而此前每年房价增长比例大概只有2%左右，而这个和工资收入9.5%平均增长率来比是极低的，当政府短期政策对市场产生巨大影响的时候，于是房屋的价格就产生了巨大的变化。

　　我们可以看看最近出台的抑制股市的泡沫和房市泡沫的说法，在计划经济回归的时候，政策性的影响必然对市场产生巨大的影响，比如说中钢协在铁矿石谈判的时候认为铁矿石不能作为一种商品来炒卖。

　　外贸在国家要稳定外贸出口政策下实行大量出口退税，中国可以用出口退税来稳定外贸出口和生产，但是永远不可能稳定国外的消费需求，美国人的消费需求并不因为中国的减税而增加，所以不管是否减税，从前几次减税情况来看，大幅度减税几个行业并没有增加外贸出口。

　　如果将外贸出口减免税率放在住房市场中个人所得税上，我相信中国住房市场一定会有长期政策的预期，一定会比现在增长倍数要高多的多。大概估算一下，如果有8000亿购房个人所得税退税的话，可以带动9万亿消费增率，远远超过4万亿投资拉动效益。但恰恰中国政府并不愿意对住房市场给予这样的特殊优惠。

　　他们在迎合游戏当中不是消费者多得，就是开发商多得。其实不是迎合游戏，开发商降价表面老百姓得到更便宜的房子，实际上受到更多损失是政府土地收益和税收，而且拥有大量住房资产的人会贬值，而这部分人损失并没有在购房者的受惠当中得到反省。

　　所以有没有一个长期的住房政策对中国影响是巨大的。

　　刚才哈博士特别强调了有关通胀的问题，我们也一直在看中国的贵金属是否和通胀在发生变化，1—4月份的时候白银销售量增长40%，远远超过工业生产所需的白银用量，大多数的人开始搞白银当做现货存在家里面。

　　中国黄金储备今天早上我跟哈博士还在交流，哈博士认为中国黄金储备发生重大变化是因为外汇储备高的原因，做了外汇储备结构调整，但是增长速度发生很大的变化，02年12月份以前大概有1900多盎司，约合600多吨黄金，近两年发生巨大的变化尤其是07年之后，已经增加到3389万盎司，就是增长到了1460万吨的黄金，在原来基础上增加75%，黄金储备已经进入了千吨级以上，进入到世界第五位。

　　而我们从零储备到600吨大概用了55年的时间，而从600吨上升到1460吨用了不到四年的时间，可想而知，不但我们可能在预计出现巨大的通胀，中国政府早就知道出现巨大的通胀。所以从黄金和白银两项储备变化可以看到，所有人都在预期我们要抵制可能出现的巨大通胀，钞票不能发的太多。

　　而在所有票子增发过程当中，房地产市场还没有看到巨大的价格变化，有人说房地产市场最近销售增长是因为大家预期可能会出现巨大的通胀，而房子、股票、金融资产、黄金都可能是抵抗通胀重要的方面，所以更多人在用买房子来抵抗通胀，我不知道这个通胀可能在什么时候产生。

　　从目前来看，CPI和PPI下降，也许在8个月或者更长一段时间还不会出现高通胀的现象，但是不排除在未来发展过程当中，可能会形成第二波的变化。目前我们已经看到土地的销售在增长，但是很多经济学家也在预测，4万亿用完了以后怎么办？是不是还会有下一波的下降？

　　如果这种现象出现，今年买的土地到明年就下降了，如果这种现象不出现，从今年新开工的面积大幅度下降，很多人都在预计，也许这种销售增长会在明年年初，或者一、二季度就出现了，而这一系列的原因都在于我们没有长期的预期，没有稳定性的政策，而稳定性的政策才能决定未来的经济走向，仅仅靠现在已经出台的短期政策对房地产市场的刺激作用是一定会出现更大的危险，比如在09年12月31号以后是不是还要出台相关的一些政策。

　　去年期待各个地方政府出台的政策，基本上都是09年12月31号以前有效，一旦这些政策终止或者到期的时候，会不会出现用短期政策来进行市场巨大调整的冲击波，我们更担心的是，如果没有国家的长期政策，如果不在今天尽可能调整产品结构或者产业政策结构，尽快建立长期的住房政策，房地产市场很难今天已经进入底部，明天就一定回到夏天的日子。