今年3月和4月，推动上海二手楼市最坚实的力量是低总价、小户型为主的老公房，改善性需求消极。如今，刚性需求推动为主要动力的行情暂告一段落，被激活的改善性需求正逐渐主导市场。

　　昨天，上海中原地产对其150多家门店的成交客户结构进行分析后发现：截至6月12日，首次置业的纯刚性需求客户正在逐渐减缓，与3月初相比，此类型客户比例已缩减至四成左右；而改善性客户需求正在逐步释放，占总需求量的四成左右；另外，约有1~2成的长线投资客正回归楼市。

　　中原地产副总经理李锦德表示，随着高端物业成交开始放量，比例逐步上扬，前期中低端“唱主角”的行情已告一段落。高端的回归及改善、投资客的活跃，充分体现了目前市场进入了一个新时期，而一些商业气氛浓厚的区域，如小陆家嘴、新天地等千万大单的成交亦可见一斑。

　　“低总价标的房源挂牌量不足、房东价格跟风一手的新特点，导致一些刚性客户开始观望，日益高涨的房价也让一些预算较低的刚性需求客户转战租赁市场。而急刚性需求的客户（即年内结婚的客户）基本已经在四五月份出手。”

　　从5月份开始到6月中旬，楼市行情经历了一个需求结构由低端至高端、外部区域至市中心区域的传导过程。就2009年至今的中原地产二手房成交数据来看，3月之后上海中低价位二手房成交量表现出了逐月下降的趋势，4、5月80万元以下低端二手房成交套数分别环比减少16.4%、10.9%，市场占比也从1月的39.6%逐步降至目前的24.1%。

　　与此同时，二手中高端市场占比逐月攀升，80万~120万元、120万~200万元、200万元以上二手房公寓则由1月份22.7%、26.9%、11.7%，升至5月份的28.1%、27.5%、20.3%。其中以80万~120万元的改善性普通住宅需求量增长最为明显，5月该价位段成交量环比增长约17.0%，有效推动了全市二手房成交均价走高。