“中国有很多地方可以做事，但我想，折腾了这么多年，总觉得应该在海南留点什么东西。”万通地产董事长冯仑说。

　　冯仑这次如愿回海南了。6月10日，中体产业和万通宣布了海南三亚海棠湾一个高端体育文化休闲综合性项目的启动。

　　尽管冯仑不爱拿“海南情结”说事，把这事挖掘出商业本身之外的意义，只是“刚好公司战略上需要那么一个休闲性质的综合体项目，而又碰上了和中体产业合作这样一个机会”，但经验和教训摆在那里，他说海南是他的摇篮。

　　奥运遗产博物馆的诱惑

　　中体奥林匹克花园集团董事长吴振绵表示，拿这个项目，主要考虑几点，一是三亚是中国唯一一个热带滨海城市；二是奥运地产过后，中体面临战略转型，三亚这个项目不单是房地产而是综合性项目，有600亩用来打造体育文化设施、博物馆、青年学院、运动中心等，还有一半来做度假村，符合其战略定位；三是国际奥委会很希望在三亚建一个奥运遗产所在地。这个项目同时意味着中体产业在产品上的新里程碑，以前奥林匹克花园系列以住宅为主，均为流水线产品，现在经过10年发展，打算进入持有型物业，该项目持有型物业的投资额、占地面积和建面差不多都占到一半。“除了公益部分不能收回，如博物馆，其他大概5—8年收回成本，酒店8年收回。除了三亚，我们常州等地也有所考虑。”吴振绵说。

　　无独有偶。1992年在海南挖到第一桶金的张宝全，也选择了重返海南。今典集团在亚龙湾、三亚湾、海棠湾都已布下棋局，还抢下了中国第一个七星级酒店项目，并立志要把三亚打造成中国的戛纳。

　　海南成了新的热土，一些飞机杂志上的广告，全是海南楼盘其中不乏鲁能、富力、雅居乐这样的大开发商。而土地一级开发商、酒店管理公司的名单中则不乏海外大鳄，土地开发商有香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团等。在5月29日当天，三亚海棠湾有包括费尔蒙大酒店、索菲特大酒店、逸林希尔顿大酒店、威斯汀大酒店在内的10家超五星级酒店同时开工。此前还有凯宾斯基酒店、万丽酒店、蜈支洲岛中心大酒店已经开工。皇冠假日大酒店和香格里拉大酒店也已确定7月开工。

　　据称，光三亚一市，2009年重点项目总投资额将达到1111亿元。在2008年其他城市房地产市场低迷的背景下，三亚房产价格涨幅仍然高达10%以上。2009年第一季度全国35个主要监测城市中，海口居住地价涨幅11.69%，位居全国第三。今年1-4月，三亚市二手住房销售价格同比上涨11.5%，5月同比上涨10.7%，居全国首位。

　　90年代的海口创痛

　　在这一轮的海南开发热潮中，地价和房价的高涨堪比上世纪90年代初的海口。

　　1989-1991年的海南，用冯仑的话说是“天天过年，夜夜结婚”。

　　在1991年6月之前，海口的公寓房售价是每平方米1200元左右，而到1992年6月，售价已上涨到每平方米3500元。炒卖地皮成为最快的暴富手段，冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍。据经济观察家阎卡林的统计，海南省这一年共出让2884公顷的土地，而实际在建和竣工的竟不到20％，大量土地闲置，被用来囤积炒卖。

　　不过，蜜月持续的时间不长。潘石屹提前嗅到了危险的气味，“我提了一箱桔子到规划局，看到了他们的内部资料，当时统计出来的报建面积大约是人均50平方米，北京人均才7平方米多一点。”冯仑也从另一个角度看到了同样的问题，他说：“当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。”

　　很快，到1993年，海南房地产泡沫破灭。当时海南1.8万家房地产公司，真正存活下来的不到1%。“前一天还是900万一亩的地，第二天就变成了90万一亩。”泡沫的破灭给冯仑带来了真正的震撼，冯仑在这之后的十几年中一直以这个故事作为企业经营的反面教材，这恐怕也是冯创办万通以来学到的最重要的教训之一。

　　当时的张宝全，一人身兼秘书、打字员、老板等多个角色。敏锐的张宝全也在海南房地产泡沫破灭之前，当机立断将手上的项目打包处理，全身而退，转战北京。

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　　海南房地产的变与不变

　　由于奥林匹克湾项目，冯仑多次往返海南，遇到了很多当年在海南打拼的企业家。他发现，这些公司的生态和十年前没有丝毫变化。“第一，他们不做组织变革，当年是两个人的皮包公司，现在还是两个人的皮包公司。第二，他们资本金的问题始终没有解决。”

　　在三亚是不是有泡沫的质疑声中，是什么使冯仑再度选择海南？

　　冯仑认定这笔生意有钱可挣，而且不会再度面临20世纪90年代初的风险。这20年里，究竟什么发生了变化？

　　吴振绵对此的解释是，“短线开发强度单一来看比较大，但三亚是一个全国性、世界性的市场。我们认为现在经济已经发展到一定阶段，存在很大的真实需求，和90年代初海南出现的纯投机现象还是不同。中老年人在三亚买房都是时尚。”

　　海南还是那个海南，主导海南开发的公司却已不再是当年的皮包公司，而成了海内外知名企业的竞技场。这些公司不会把鸡蛋放在一个篮子里。冯仑说，三亚项目在万通地产的整体投资规模中并不大，万通2/3的精力还会集中在京津两地。一家注册资本5000万的公司要撬动一个投资额达到52亿元的公司，融资是不可避免的。张宝全的红树林酒店亦采取了产权式酒店的经营方式来融资。

　　不过，还有一点没有说出来，就是政府承诺给这些高端商业项目的低廉土地成本。据悉，2200多亩土地总地价成本约为16亿元，相当于每亩72万元，对于一个高端商业项目来说这个价格确实很实惠，差不多只相当于发达城市的工业用地价格。在三亚重点开发的亚龙湾、三亚湾、海棠湾等地段，平均地价都在100万元/亩甚至更高。但是对于部分知名企业开发的大体量重点项目，政府给出了大幅的优惠政策。据称，雅居乐拿下的清水湾项目，楼面地价仅为250元/平方米,而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上。

　　“近几年房价涨得很快，本地人都买不起了。”一位去三亚调研的学者告诉记者，从2002年到现在，海景房价格已经从2000元/平方米涨到了20000元/平方米。三亚副市长李柏青表示，如今在三亚买房的90%以上都是岛外消费者及投资者。低廉的土地成本及高昂的房价是吸引开发商蜂拥而至的主要动因。

　　不过，三亚房地产市场的供求关系正在发生变化，待售房屋加起来已经超过200万平方米。三亚市即使不再新建商品房，现有商品房存量也足够三亚市消化两年。2007年，三亚房产销售面积在90万平方米左右，2008年三亚市商品房销售为109万平方米，三亚市一位主要官员预计，2009年销量预计与2008年持平。而今年1-4月，三亚市房地产开发投资规模居高不下，共完成23.48亿元，占全省同期房地产开发总投资的36.5%，位列海南省第一位。新的投资和供应不断增多，而需求增长有限，使得人们开始担忧市场前景。三亚房地产市场能否延续前几年的火热局面？精明的开发商心中自会有一杆秤。