房价飙升 银行房贷风险隐患增加

　　■本报记者 张炜

　　房价飙升，成为６月份以来沪上最热门的话题。由此，是否给房贷业务带来风险隐患，不能不引起银行的重视。

　　中国经济时报记者近日对上海多个新开楼盘进行了实地探访。

位于上海浦东川沙新镇的东方城市绿洲正在销售二期，较一期仅仅晚开盘５个月，但均价从９５００元／平方米上涨到１．２万元／平方米。一购房者在网上算了一笔账，若以８８．３平方米的户型进行比较，１６号（一期）与１７号（二期）相同房型层次，单价贵３４６７元，总价贵３０６１３６元。据悉，该楼盘所处的川沙新镇，是原川沙县城。随着上海地铁二号线延伸段即将在明年３月通车，川沙房价节节攀高。２００７年７月，地铁２号线东延伸段开工建设之时，川沙板块的住宅均价为６９００元，是当时浦东新区商品房均价最低的板块。

　　上周末，新开盘的沪上多个楼盘涨势咄咄逼人。其中，闵行万源城朗郡新推房源从单价１．６万元／平方米涨至２．１万元／平方米，涨幅超过三成。位于市区的卓悦居似坐上“过山车”，年初单价曾跌至１．８万元／平方米，６月２０日新开盘的房源卖出了２．８万元／平方米。

　　值得一提的是，上海房价飙升并非有价无市，而是量价齐升。由于购房者踊跃，很多楼盘不得不摇号销售。２０日开盘的保利林语溪出现近３倍客户的抢购，开盘前即以２万元的价格售出超过１０００张ＶＩＰ卡。这种现象意味着银行房贷同时面对两大风险，一是房价飙升，二是投资性购房“回潮”。

　　上海银监局最新公布的数据显示，个人住房贷款持续回暖，房地产开发不良贷款继续“双降”。５月末，上海银行业金融机构房地产贷款余额为６２８０．７３亿元，比上月增加６４．２２亿元；房地产不良贷款余额为５９．４３亿元，比上月减少２．０２亿元，不良贷款率为０．９５％，较上月下降０．０４个百分点。５月新增个人住房贷款７９．３１亿元，创近４年来单月增量新高。其中，一手房贷款增加３９．６２亿元，单月增量创新高；二手房贷款也增加３９．６９亿元。

　　可问题是，房价过快上涨且出现资金推动型行情，有可能使房贷资产质量大打折扣。当前房价上涨，明显呈资金推动的特点。美联物业副总经理丁伟向记者表示，上海已经逐渐进入了“投资客”主导楼市的时代。在二手房市场上，低、中总价标的房源挂牌量不足，房东出现捂盘、跳价等现象。

　　另据房产中介数据显示，今年４月，浙江人占浦东二手房成交量的３０％，其中温州人约占８０％。换言之，温州客炒作上海楼市的资金推动作用开始反映在房价上涨上。

　　反观银行房贷门槛，由于鼓励楼市消费的政策初衷，目前正是按揭成数和贷款利率最低的时候。在房贷门槛很低的情况下，一旦房价大幅震荡，银行就可能“吃不了兜着走”。去年，“断供”压力逼近时，有不少银行做过内部压力测试。某大型银行负责人称，该行按揭成数在六成以下的住房按揭贷款占个人房贷总量的６０％；按揭成数六成至七成则占３０％；按揭成数达七成至八成比例为１０％。如果楼价下跌２０％或以上，相对来说，部分房贷就可能遭遇风险。

　　房价短线大幅上涨如同股市飙升一样，导致震荡的可能性增大。当前房价上涨是否具有持续性，存在很大的争议。显然，银行不能对这波楼市回暖过于乐观。需要反思的是，有没有信贷资金违规参与了此轮楼市反弹。投资性购房的增加，与二套房贷违规放贷是否有关系。若如央视前不久曝光的那样，二套房贷“暗流涌动”，给投资性购房客户以低利率的优惠，势必导致银行房贷不良率只是“看上去很美”。