6月中旬的一个周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。上海楼市是繁荣再现了么？

　　为了让自己6个月大的女儿能上一所好点的小学，唐先生最近在四处寻找学区房源，但是他发现相比半年前，楼市已经时过境迁。

　　“中环板块的售价提升幅度巨大，房东的心理较半年前发生了很大的变化，二手房也渐渐失去了谈判机会。”唐对理财周报记者说。他日前看中一套总建筑面积140平方米的房源，但是仅1个月内，房屋单价从1.6万元/平方米激增至2万元/平方米，且卖家拒绝有任何让利的空间。这让唐这种刚性需求重新陷入了犹豫不决的困境。

　　比唐先生更有购房需求的是朋友小应，他今年29岁了，急需买套婚房，和相恋已久的女友尽快安个窝。

　　他先关注的是新房。得知位于杨高南路秀沿路的“保利·林语溪”售楼处有新房开盘，因此他一大早和女友赶到售楼处，可售楼处前早已经排起了长队，外面的马路上被各种私家车停满。

　　小应花2万元购得贵宾卡，序列号已达1100多号。

　　由于此前购买VIP卡预备买房的购房者远远超出开盘销售户数，开发商最后采取抽奖形式，小应的运气差了些，排了大半天，结果还是没有买到房。

　　“保利·林语溪”当天开盘总共推出405套公寓以及86套别墅房型，其中公寓房登记参与摇号客户就超过1200名，摇号从上午9时15分开始，一直持续到下午4时左右结束，绝大部分房源当天出售。

　　保利·林语溪开盘均价达到13000元/平方米，相比之前对外预估的11000元/平方米高出整整2000元/平方米，等于一套90平方米的房子总价就直接增加18万元。如果相比半年以前，房价涨幅则显得更加惊人，甚至超过了30%。

　　小应向理财周报记者表示，由于房价不断上涨，他已经把买房总价的预算从之前的180万元左右提高到了220万元，“如果有合适的，就想赶紧买了，怕再等等就更买不起了。”

　　记者经观察就发现，除少数楼盘将数百套房源同时上市之外，大量新开房源都采取了小规模上市、分多次推盘的所谓“少量多批”的策略。

　　不少同批上市的房源未超过百套，比如万科白马花园总共只推出60套房源，超大规模的万源城也仅仅推出70套新房源。稍早前开盘的凯欣豪园也一次仅开出约70套房源。房少人多的情况下，自然一定程度上造成购新房者的紧张情绪，这也导致了排队“抢房”的盛景再现。购新房排长队而一无所获之后，小应快速转向二手房市场，想在市中心区域买套小两房的二手房，并且锁定了徐家汇区域。

　　“二手房挑起来，就比新房麻烦多了，”小应向理财周报记者表示，“一般看上去性价比好的，总有些不大不小的明显缺陷，不是楼层问题、房型问题、朝向问题或就是采光问题，或者就是商住两用的楼盘。能看上眼的，真的不好找。”

　　淘了一圈，小应最看中的是一套天际花园的房子，两楼的小两房一厅一卫，总价255万元，均价在2.4万/平方米左右。不过由于房东把房子租了出去，而租客又不在家，所以小应当天并没有看到房。

　　小应对此楼盘别的都很满意，因为天际花园楼盘品质较高，而且几乎是纯自住的，楼市高点时的均价曾突破3万元。但由于是两楼，小应担心窗外的大露台会影响到采光，因此决定等看一下房，再付定金。可是，才过一天，中介就来电称，“房子已经卖掉了，是房东的一个朋友，没看房，直接付的定金。”中介对小应说，“现在已经有了不少投资客，他们几乎认准了楼盘，不看房就下单。”

　　吸取了教训的小应，马上从股票账户转出了5万元，作为订金。由于徐家汇的房子不好找，逛了一大圈的小应终于做出了购房的决定，在浦东购下一套二手房，均价19000元，2007年开盘时，该楼盘均价仅为9000多元。

　　小应对理财周报记者说，在他看来，就如同正在电影院里看电影，看了一半，剧情换了，投资客蜂拥而至，让他们这样的刚性需求全然没有喘息的空间。

　　据业内评论分析，近来楼市由“小阳春”转为“盛夏”，三大版本的故事是幕后的“黑手”。

　　第一个版本是“房荒”论，成为推动一线城市房价大幅度上涨的动因。截至6月下旬，上海楼市的在售新建住宅总量只有575.85万平方米，而自3月份以来，上海的新房供应总要少于销售量。类似现象也在北京、深圳等地发生。去年下半年开始停工潮和减工潮，是推动这场供应偏紧的“房荒”现象的动因。

　　第二个版本是预期可能发生通货膨胀。截至5月末广义货币供应量(M2)余额54.82万亿元，同比增长25.74%，已连续3个月超过25%。而1～5月国内银行新增信贷规模已经达到5.84万亿元同比多增3.72万亿元，全年很可能突破8万亿的规模。很多人因此预言，通货膨胀时代很快会到来。因此很多人希望通过买楼，确保个人资产保值。

　　第三个版本则是信贷很宽松、很容易获得，利率低贷款便宜，政府减免税费后负担减轻。目前，大多数购房者在国有和商业银行申请房贷时，都能够申请到央行规定政策中房贷利率的下限，例如目前5年以上的贷款利率是5.94%，但对符合条件的可以打7折，则4.16%为优惠下限。而部分银行还有和开发商合作房贷的项目，其房贷利率则更低。而上海免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。这也逐渐导致了今年以来房子很抢手，房价月月走高，照此信贷宽松的架势看，房价未来还要涨。

　　投资者正在替代自住客成为目前楼市的主流。温州炒房团又杀回来了，他们又成为现在市场最活跃的人群。

　　据媒体披露的统计数据显示：5月份，温州民间资本在上海国际建材家居品牌中心购买房源49套、周浦万达广场32套、东方国贸批发城14套房源、仁恒河滨城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林风范城14套。

　　台庆房产中介客户经理小胡告诉理财周报记者，最近她在徐家汇的门店频繁地在接待几张熟面孔。这几名来自温州的买家目标明确，就是要在徐家汇、长宁、古北以及静安寻找160平方米以上的高档大宅。他们先是在徐家汇“团购”了几套总价约450万元的住宅，但是仍在寻找新的目标。

　　“投资客正在增多，”胡经理说，“这是中心区域房价看涨的原因之一，他们对价格敏感性不高，只要楼房可以保值就可以。所以在接下来的楼市中，刚性需求的买家在被动的竞争下日渐弱势。所以，这部分购房者买房还应赶早。”

　　 Tips

　　五类最走俏的房子

　　1交通便利的房子：随着城市越来越膨胀性的发展，对于交通方便的需求就越来越渴望。即便房价下跌，交通便利的房子持有价值和持有潜力也是不可忽视的。

　　2市中心的房子：市中心拥有着整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套，事实证明，每次房价动荡的时候，房价最坚挺的物业是市中心的房子，因为需求支撑着整个市中心的房价。

　　3政策型板块的房子：随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展，各大城市纷纷申请承办这些活动，这些活动给城市带来的经济效应使得这些板块非常具有置业价值，例如上海浦东的三林板块。由于板块经济长期存在，板块的各种配套会逐渐完备，板块的经济效应升值，会带动整个板块的房子升值。

　　4文化型板块的房子：政府把这些原先在市中心的大学逐渐规划为一个大学城或者一个文化休闲区域，比如上海浦西的新天地板块和上海松江的大学城板块。此类房子被标上的知识性、文化性标签，使得房价未来潜力是不可限量的。

　　5经济型板块的房子：商业中心所在的城市板块形成的物业圈，比如上海浦东的陆家嘴板块、金桥板块，它带起来的旁边商圈的形成和设施的完善，导致此地区房子的置业价值会越来越大。

　　买房之前需要计算清楚的有以下5点

　　1、评估自家财产：购房前，要对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘。

　　2、算计购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一笔大费用。

　　3、购房月还贷支出要低于家庭月总收入的50%。80%以上的买房人都是贷款买房。如果家庭月收入1万元，每月的房款月供不应超出5000元。要根据这个基数考虑买房的大小。

　　4、结合“财务情况”计算购房总价。大多数买房人常犯的毛病是只考虑单价，不考虑总价。应先考虑价格，后考虑面积。有的人买了较大的房子，入住后会导致居住空间浪费，物业费等负担也要高出一大块。

　　5、如果选择购买的是超过140平方米以上的房子，那么交易时还需按非普通住宅来纳税，也会增加不少购房成本，如契税将达到3%，这同样需要在购房前考虑清楚。

　　如何淘到保值房

　　1看房屋是否具稀缺性资源，如江景、地铁等；是否具有不可复制性，如商业旺地、市中心等。

　　2看房屋质量。房屋质量主要从建筑规划设计及施工等全方位体现，包括外立面及户型设计等各个方面。选房看质量，可以从其采用材料及工地情况看出。

　　3看景观配套。在相同区域内，环境景观好的楼盘不但居住质量好，而且也使楼盘居住者“身份”感明显提高。因此有优美环境和社区会所的楼盘，具有较好的居住及投资价值。

　　4 看学区配套。在相同区域内，对口名牌小学的楼盘不但抗跌，而且若是出租回报率也较高。

　　5 看自住率。而若是商住两用、人员进出混杂的楼盘，则虽然租金回报率不错，但增值潜力却会远低于纯自住型的楼盘。

　　6看开发商实力及物业管理，通常有长期开发经历的全国性知名专业地产公司及上市公司资金实力较有保障。买房还需要关注开发商对物业管理的承诺。