倒塌楼房业主：退房不如降价

　　■ 吴冬

　　上海市闵行区倒塌楼盘的小区业主能否现在就要求退房？笔者认为，支持现在就退房的观点是不准确的。确切地说，该观点的成立需要有相应前提条件，因为商品房预售和现房销售是有法律区别的，最关键是开发商交房的履行期限尚未到来。

　　现在退房反助开发商

　　退房，法律术语其实就是解除合同。根据我国法律规定，解除合同有3种类型，一种是协商解除，第二种是约定解除，第三种是法定解除。上海的商品房预售，通常都使用房地局的示范文本合同，示范文本基本上都约定了开发商逾期交房超过30天、60天或者90天，购房者才有权解除合同。

　　莲花河畔景苑倒塌楼房约定的交房期限是2010年5月31日，所以在2010年6月30日之前，业主们是不能行使购房合同的约定解除权的。

　　那我们再来看看法定解除。

　　如果开发商现在就明确表示，因为发生倒塌事故，所以不能交房了（请注意，不是延期交房），也就是开发商明确表明其不会再履行交房的义务，那么根据我国合同法第94条第2款及108条的规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，购房人可以现在就行使解除权，解除购房合同，也就是俗称的“退房”。

　　但是，如果开发商表示，其不是不交房，而是有可能延迟交房，或者开发商承诺会加紧整改，按原定时间交房，那么购房人不能现在就解除合同。业主们需要等到明年5月份（也就是莲花河畔景苑约定的交房期限），届时开发商果真没能交房，根据合同法第94条第3款及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的第15条的规定，购房人必须催告开发商尽快交房。而只有在经过催告后又过3个月，开发商还是不能交房，那时倒塌楼盘的业主才能解除合同。

　　最近数月上海的楼盘普涨了20%-30%，而按照上海预售合同示范文本的约定条款，因延期交房或延期付款而解除合同的赔偿额基本上也就是合同总价的10%，因此，购房人解除合同倒是让开发商赚了不少便宜，所谓的倒塌楼盘小区业主可要求退房赔偿的法律建议实在让购房人心痛得不愿意轻易使用！那么是否有其他的好办法？

　　要求降价更为实际

　　已倒塌的房子显然是不能居住的，其实开发商如果通过重新打地基，房子肯定可以重新造起来。 笔者的建议是，倒塌楼盘的业主们可以团结起来给开发商以压力，如果觉得房子倒塌不会给您将来的居住带来什么心理阴影的，那就要求开发商重新盖楼并降低房款或赔偿每户业主，因为房屋的价值贬损（即使新盖楼）是必然的，就好比新车被撞势必会有折旧（法院已有判例），另外还可以要求开发商支付延期交房的违约金；如果觉得这样的房子没法再居住，那就联合起来跟开发商谈判，双方走协商解除合同的道路，当然协商解除也可以要求开发商赔偿你的损失，根据合同法第113条的规定，损失包括购房人本来履行合同后可获得的利益，也就是房屋从签订合同时到解除时的这段时间的房屋增值收益。（作者系上海市汇业律师事务所律师）

　　延伸阅读

　　上海建设工程钢筋短斤缺两严重

　　上海市建设工程安全质量监督总站6月29日向全市下发“关于强化施工现场钢筋混凝土用钢筋质量检测管理的通知”。记者从通知获悉，针对上海市建设工程钢筋混凝土用钢筋质量存在严重的短斤缺两现象，有关部门将进一步强化相关检测管理的具体要求。

　　通知指出，近年来受市场多种因素影响,上海市建设工程钢筋混凝土用钢筋质量存在严重的短斤缺两现象，主要表现为钢筋的尺寸和重量偏差不符合产品标准以及抗震性能不合格，虽经多次专项整治有所好转但仍未得到根本遏制。

　　通知要求各有关单位增加钢筋质量复试项目、严格执行建设单位委托检测和见证取样检测制度、进一步加强现场钢筋的质量管理。

　　（本报综合报道）