经济观察报 记者 周亚玲

　　紧随着去年累积的刚性需求的集中释放，改善性需求夹杂着投资性需求隆重出场。油老板、香港投资者重回北京楼市，开发商随行就市，在试探性小额涨价，成交量大升之后，涨价也变得汹涌剧烈。

　　投资者们将充足的 “闲资”砸向楼市，而在2009年初没有出手的中低收入者则懊悔没有错过了时机。

　　珠江帝景较最低价时上涨了6000多元，成为这轮涨价新闻中的标志性事件。记者走访的多数五环内楼盘，单价较最低时上涨3000元是常态。

　　从需求看，大户型热销似乎证明了改善性需求纷纷入场，但涨价的迅猛也让部分自住购房者重新陷入了观望的状态。购买力的分化日趋严重，热销背后，普通收入群体在住宅市场明显缺位。

　　一方面，开发商在赞叹，市场的承接力超过他们的想象；另一方面，二手房的过户数量在减少，经纪公司的高管感到“刚性需求”在逐渐变得疲软。这两类业内人士在楼市的新高潮中，对未来有着一样的不确定和隐忧。此外，但他们之间还有一种共识，假使楼市还能一路高歌猛进，“涨也涨不了太多”，毕竟，他们都一致认为楼价是贵了。

　　热闹的售楼处

　　通州北苑的天时名苑，是紧贴地铁的现房。该楼盘开盘前门口排起长龙的景象被记录下来，在网络上一度成为楼市火爆的名片。

　　一位业内人士给记者讲的故事也足以印证这样的销售热度。保利西山林语的公寓开盘，当天1700组人参加抽签，一会儿就将500套房源抢购一空。最后，保利临时加推了200多套。

　　“客观上讲，西山林语周边交通不便，离市区比较远，但环境确实不错，我们也没想到那么多人来抢。13000多元/平方米呢！”

　　记者在北京几个售楼处看到的情形，虽没有如此沸腾，但多数楼盘看房人的数量都比较可观。

　　6月21日，周日下午，西二环的楼盘西堤红山。售楼大厅不大，有十多组人在看房。销售人员告诉记者，要买房现在没有，7月会有两栋楼房开盘，一栋是东西向，2万元/平方米；另一栋是南北通透，大约要3万元/平方米。

　　一位销售人员正向一位30多岁的男子介绍，现在要买楼，要在月底先办卡，然后参加摇号。男子表示：“我去了好几个小区了，都没摇上号。”

　　西堤红山对面是荣丰2008，这个多年前的老项目在马路边支起一个推介摊位，荣丰的一位高管告诉记者：现在荣丰有三栋楼在卖，30平方米的小一居卖13000元/平方米，110-160平方米单价在15000-16000元。

　　记者打趣道：“对面卖2万元，你们也跟风涨价。”这位高管马上回击：“不是我们这样，整个市场都这样。现在110平方米和160平方米的房子卖得不错，很多同行都是大户型走得很不错。”

　　6月22日，周一下午。记者在东五环首开常春藤看盘的1个小时中，共有5户人来看房。这个楼盘基本都是90多平方米的小三居，这次在售楼盘比去年底每平方米涨了3000多元，当然位置也好了很多，不再紧邻大马路。但销售告诉记者，只有几套房子了，如果要有更多选择得到下个星期。

　　在样板间，记者询问销售人员：“去年才9000多元/平方米，你怎么没买一个？”销售很懊恼地和记者说：“去年我也想等着楼价再跌一些，谁知道呢？”

　　在常春藤旁边的奥园，销售告诉记者，不久前有一栋楼全是大户型，现在只剩2套了。

　　香港人、油老板促大户型热销

　　各家的售楼处都比年初热闹了很多。像奥园、首开常春藤这种以大户型为主的楼盘销售也不错。经济形势真的好转了吗？

　　圣世一品的开发商北京双建房地产开发有限公司的总经理肖锋告诉记者，他们目前主推是200多平方米的户型，这个单价在3万元以上的城中豪宅，“一天能卖一套”。

　　多方机构的统计数据都显示，期房总体的销售量除了5月环比略微跌落了近两成之后，成交量在继续走高。大户型的走强更让人瞠目。

　　从伟业控股有限公司为本报做的统计看，一手房成交的商品住宅的各套面积中，140平方米以上的比重有逐月上涨的态势，5月该比重已经达到36.2%。

　　二级市场上，中原地产、我爱我家统计显示，大户型的占比上升了20%。

　　实际上，目前的北京大户型热销不是改善性需求入场那么简单。

　　中原地产的人士告诉记者，他们的好几家门店都出现了港人置业咨询的情况。香港的金融环境缓解之后，就陆续传来香港人要在北京置业的消息。在香港楼价重返金融危机之前的水平时，到北京置业也成了一件逻辑上很通顺的事情。北京的誉天下等别墅出现了来自香港投资客的数亿元成交。

　　中原认为，香港人购别墅或大面积的城中公寓，促使三居室以上的住宅成交量大涨。

　　肖峰给记者举了个例子，原来有个雷曼兄弟的工作人员来这里买了个160多平方米的房子，但银行看是雷曼兄弟的收入证明，就立刻表示不能放贷。过了一段时间，这位顾客又开了个野村证券的收入证明，银行立刻就放贷了（野村证券收购了雷曼兄弟的亚太区业务）。

　　“香港人在圣世一品的购房者中占了三成左右，但更重要的主力是东北、山西的企业主。他们一买就是很多套，而香港人一般一次就买一套。虽在奥运之后春节之前，我们卖得不太好，但现在，香港人、外地的企业主又回来了。”肖锋介绍，有个家里做原油生意的老板，付了五成首付之后，开不出收入证明，因为他是背着家族公司付的首付，现在原油价格出现波动，全家族的财力都要去囤积原油，他私下买房自然是不敢回去开证明的。

　　“过了段时间，经济好了，房价又上去了，我们就更乐意他退房了。他却不退，说油没事了，公司同意他原来私下投资房产的行动了。”

　　而另外一家全国性地产龙头公司的人告诉记者：“外地买房人都爱买大户型，经历了一次风暴，北京的跌幅最小，外地有钱人更喜欢北京了。”

　　这种大户型的走强在另外一个中心城市上海也出现了，佑威房地产研究中心统计，上海5月份大户型比4月多卖了766套，近10万平方米，6月初，大户型的周成交量基本和5月持平。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，他们代理的金隅可乐家、金泉时代的买房人中有三成以上是用于投资的。

　　懊悔的“刚性需求”

　　和动辄百万、千万置业的富裕阶层不同，购房人张曼正在为一套两居室的首付绞尽脑汁。

　　她问记者：“楼价是否还会再调整？”

　　张曼一直懊悔去年没有及时出手，更严酷的是，6月中旬，她所在的公司宣布倒闭了。公司是做进口家具的代理商，一个椅子就卖一万多，连续几年都是惨淡经营，公司的业务金融风暴之后更加不景气了。

　　从漂亮的写字楼出来，张曼不知道怎么和丈夫开口说要买个2居。老家的父母要卖掉老房子到北京养老的打算一天天接近现实。她的丈夫所在的设计公司的生存也面临严峻的考验。此时出手买房有点不合适，因为公司已经裁员了二分之一了，能保住工作和三分之二的薪水，他就觉得很幸运了。“我周围的人，收入都没涨，房价为什么还涨，没道理，房价一定会跌的。”他说话的时候，语气却不够坚定。

　　在张曼的楼下，一位中介总在游说张曼将四惠的一居室抛掉，他用了一个“两边都靠”的“真理”，“赶紧卖吧，现在的高价持续不了多久了”。而她在友人的推荐下，去看天通苑的“大房子”，这里的中介却告诉她，“赶紧买吧，现在都涨了那么多了，再不买，更买不起了”。

　　但在年内是否会出现一波价格回调却不是门店的中介们能讲清楚的。

　　我爱我家的副总裁胡景晖和北京中原地产总经理李文杰多少都透露出这种担心，“涨价太快了，好不容易创造一个良好的购买气氛，开发商这么做，会干扰这个市场的。而惜售的二手房源也让经纪公司的高层感到恼火。”“坐地起价、漫天要价又重新开始了，房源少了，好多人见价格涨了，更买不起，就索性再等等。我们门店明显感觉过户数量少了。”

　　南城小区朗琴园，南北通透的3居已经要二万多一平方米了。和去年低点时比，涨了2000多元。记者告诉大门口的中原店的经纪人，现在要看房子，钱都准备好了。小伙子抱歉地笑笑，不是这个价格了，昨天房东说要涨10万。

　　同一天，记者陪同一个朋友去看一套位于宣武的二手房，中介公司组织了40个看房人来看房。这种一次性组织很多有意向者来看二手房的方法，二手行业俗称：“聚焦”，这种大规模的聚焦，让记者彷佛回到了2006年、2007年的沸腾时代。朋友非常紧张，她告诉记者，她通过在政府部门工作的同学的关系去买房子，中信城东西向的房子单价还要19500元。

　　这种对房价的恐慌正在不断蔓延，但大部分和张曼一样，是无力和恐慌并举的情绪。这种无力也成了胡景晖和李文杰对房价会再次调整的预判的基础。但更多的开发商却在忙于指责，正是政府在宏观调控中，政策不够稳健，导致他们拿地和开发的节奏不断地被改变，导致供应的不稳定，供需的失衡导致今天的楼价一飞冲天。有的地产公司老板已经断言，明年将极大地供不应求，但事实上，大多数地产人士对这种热销表现出的却是吃惊和无法解释。几个段子，一些场景，也不过是在努力为这快速回到2007年的热闹场景找一种解读。