一周内，多个豪宅项目扎堆面市，却业绩飘红

　　6月榕城迎来“豪宅旺销月”

　　业界人士提醒：后市定价还需谨慎

　　□本报记者 金艳 李婷

　　进入6月，福州楼市依然涌动不止，高端豪宅市场的热度甚至直逼2007年楼市巅峰期。

　　市场一线

　　集中亮相，楼市迎来“豪宅月”

　　福州楼市的持续回暖行情已经传导到了豪宅市场，特别是进入6月份以后，以平层大户和别墅为代表的豪宅成交量是有增无减，商品住宅成交均价节节攀升，开发商也纷纷加推房源上市，市场迎来一个难得一见的“豪宅月”。

　　作为榕城最高品质的水岸豪宅——位于乌龙江北江滨的泰禾·红树林·上层推出的一线江景大宅在短短一周内热销 95％，公司高层紧急商议在7月初循众加推13#楼全新观江高层。无独有偶，6月20日，作为榕城最高端的豪宅项目之一，融汇江山2期江景豪宅御景阁正式接受预订，165-230m2的平层大户一出场认购率就达到了78%。上周六，三迪·凯旋枫丹的二期产品三迪·首府118也推出有“瞰江第一排”美称的1#楼大户豪宅，整体户型面积集中在200-250m2。

　　记者在调查中发现，不仅是占据稀缺景观资源的“楼王”产品开始全城热卖，就连“冷落”许久的别墅市场也有复苏的迹象。

　　6月19日，唐乾明月一期B组团开盘，当日即售罄；6月20日，正祥·橘郡一期加州尔湾组团盛大公开，创下一天销售一个亿的佳绩；6月26日，融汇山水·紫庐推出最后52栋宽景联排、独栋别墅，开盘当天销售率即突破75%，事先准备的8组销售人员“不够用”，售楼人员感叹：“没想到别墅项目的开盘现场也能这么火爆！”

　　深度透视

　　三大因素催暖豪宅交易市场

　　A

　　天时

　　政策利好

　　资金流动刺激升温

　　流动性突然从紧缺转向过剩，是推动楼市突然间疯狂的主要原因。正祥集团福建区域地产公司副总经理杨臻分析，今年初以来，在国内“保增长、促内需”的大环境下，银根宽松及政策支持让房地产业前景较为乐观，各项优惠和利好政策让房地产业的复苏速度远快于其他行业，也促使更多民间资本选择把资金投入到房产行业中获得更多的利润。

　　除了经济面的整体向好，受到通货膨胀预期刺激的买房保值现象也不可忽视。和信投资机构执行董事李日强指出，在通胀预期下，一部分有闲置资金的高购买力人群选择投资相对稳妥的高端住宅市场，从而达到资产保值和增值的目的。尤其是在近期福州房价持续上升的情况下，投资房产资金的追涨之势越来越明显。

　　此外，随着海西国策、地铁效应等多个利好消息落地福州，吸引了越来越多外地购房者在福州投资置业。泰禾集团福州地产公司副总经理黄晓青表示，在“海西”背景下，一些外地购房团高调亮相榕城，而他们的购买力更是令人惊愕。泰禾集团旗下的泰禾红树林、泰禾红峪两大项目，前不久就深受购房团青睐，一日内团购金额逾1亿。

　　B

　　地利

　　开发商“因地制宜”

　　凸显升值潜力

　　从产品本身来看，目前销售情况良好的豪宅项目都是懂得“因地制宜”、充分利用稀缺资源创造产品特色的项目，打造产品的升值潜力。

　　泰禾红树林·上层、融汇江山2期等平层大户主打的卖点都是无敌的观江效果。黄晓青表示，许多购买泰禾红树林·上层的客户基本上是原来购买过闽江北岸高层住宅的客户，他们深深了解几年前开发中的闽江北岸住宅的巨大升值潜力，而现今乌龙江北江滨正处于开发中，他们正是基于对乌龙江北江滨江景住宅的认可，看中泰禾·红树林项目在福州独有的一字排开前后毫无遮挡的规划以及江滨的升值潜力。

　　对此，汇诚地产副总经理黄航也提出了自己的看法，豪宅项目最为注重楼盘的景观资源和产品品质，不管是自住还是投资，买家对高端物业最在乎的是房产的真实价值，即品质、服务和社区的成熟度等。在融汇山水·紫庐的营销过程中发现，融汇山水1、2期别墅的现房实景直接触动了3期项目的销售。

　　唐乾明月、正祥橘郡、融汇江山2期、泰禾红树林·上层等豪宅项目无一例外地花费巨资打造实景样板体验区。杨臻表示，经过十余年别墅等豪宅项目的经验积累，购房者对豪宅产品提出了更高的要求，开发商无论是在开发理念和营销模式上都渐趋成熟，高端住宅产品的差异化、个性化、精致化已经成为市场发展的风向标。

　　C

　　人和

　　多层次购房需求

　　逐步释放

　　今年开春以来，福州的房子又卖“火”了，从小户型低总价的“一枝独秀”，一直蔓延到大户型和别墅等豪宅项目的持续热销。黄晓青指出，从近期成交数据来看，目前福州市场购买别墅、平层江景大宅的客群潜力很大，并且呈现出不断增长的趋势。

　　置业消费存在一定的层次性，当刚性置业需求逐渐释放之后，购买大户型和别墅豪宅等的改善型需求、投资型需求也会随之入市。杨臻分析，从福州本地的情况来看，1-3月的“小阳春”行情主要是由刚性需求带动，进入4、5月，改善型需求和投资型需求逐渐增多，市中心楼盘销售情况良好，而在6月份之后，高端豪宅市场活跃度明显提高。

　　据记者了解，福州高端楼盘的买家基本上是改善型需求和投资客，两类买家均有很强的保值增值预期。这些资金大举回流楼市，除了受楼市回暖影响，抵御通胀也是重要因素。因此，在政策利好的大背景下，很可能在2009年下半年迎来新一轮的房产投资热潮。不过，业界人士表示，在经历2007-2008年的“冰火两重天”后，这一轮的房地产热潮“更理性也更成熟”。

　　“目前的投资并不像2007年的那种疯狂炒作，而是防御性的，以保值心态追求长线回报。”上海新联康福州公司总经理潘仰星表示。

　　后市分析

　　楼市后续乏力?

　　谨慎定价为上

　　豪宅的持续热销，容易令开发商依靠促销带动销售的心态发生转变。记者从各售楼部获悉，下半年加推的豪宅房源定价都有明显的上升态势，“几乎卖得好的都在涨价”“下半年的别墅价格一定是往上走的”……

　　李日强认为，通胀预期的加大将促使消费者为规避货币真实购买力的降低而进入“去货币化”的过程，市场持币待购行为将会转变，整体市场的交投行为将延续活跃，预计具有对冲通胀特性的住房资产将受到青睐。

　　然而，中国指数研究院近日公布的统计数据显示，在其监测的32个一、二线城市中，楼市成交面积环比上升的有21个，成交面积环比下跌的有11个。在业内看来，部分楼市的承接力正在受到高房价的“破坏”。

　　对豪宅项目的价格策略，汇诚地产副总经理黄航提出了“谨慎定价”的观点，她更将融汇山水·紫庐别墅开盘的热销归功于项目的理性定价。黄航分析，自2007年以来积压的豪宅存量，无形中给今年新推出的豪宅房源造成营销上的压力。因此，在开盘之前，先对紫庐的意向客户可承受的价格进行了市调。开盘当天，紫庐推出了联排30万元/套、独栋40万元/套的优惠力度，直接触动了楼盘的销售。黄航强调，虽然楼市出现了回暖的征兆，但也存在着许多不确定的因素。在市场不稳定的情况下，新推出的豪宅应该谨慎制定合理的价格，把更多升值空间留给购房者。

　　对此，潘仰星颇有同感，尽管市场上存在着“通胀预期推动买房”的因素，但通货膨胀究竟会不会发生仍是经济学界激辩的话题，并且，这一效应对房产消费的刺激作用也不可能一直延续。“如果持续过热，不排除金融政策单就房地产做出调整。”潘仰星说。

　　随着目前有较强消费能力的投资买家入市，这部分需求被市场消化后，市场必然要进一步调整，来释放更多的刚性需求，使其变为有效需求。但杨臻认为，福州豪宅市场的承接力仍然较强，随着下半年豪宅新盘的入市，高端改善型需求还将进一步释放。