上海楼市半年报：完美“V”形反转

　　6月价格上涨的住宅项目达300个

　　郝倩　蔡越

　　“我们马上也要涨价了，别人都涨了，我们不涨，购房者就会觉得我们卖得太便宜了，太傻！”上海浦东一位在售楼盘的项目经理日前对CBN记者颇显无奈地说。

　　购买不动产保值的希望已经推动楼市成交量从2月份的低点大幅上扬。上海楼市于周二（6月30日）当日结束了2008年以来成交表现最佳的一个月份。而当月的住宅成交均价也以15500元/平方米将上海住宅价格推高到12个月以来的峰值。

　　易居中国·CRIC系统显示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907万平方米的成交量。平均成交价格则是环比去年下半年上涨了5%。

　　CBN记者通过现场调查发现：在普通购房者看来，楼价上升的幅度，远高于上述的“平均数”以及“单位数”的均价涨幅。更不容回避的是：一些少量开盘便被“一抢而空”的楼盘已经放缓开盘节奏，且都带着明显的乐观涨价预期。

　　“疯狂”的房价

　　佑威房地产的统计数据显示，6月上海全市商品住宅成交均价相比5月出现上涨的项目达到了300多个，占比达60%之多，而价格涨幅超过10%的项目更达到80多个。

　　因世博概念而风生水起的浦东三林板块从5月份的“疯狂”迅速进入“断档期”。去年下半年该板块的售价一度跌破14000元/平方米，最低曾达12000元/平方米。

　　吉利名苑，三林板块北翼的一个中档小区。7月1日，CBN记者在该项目售楼处看到，接待台已空无一人。现场工作人员表示，“上个月就售罄”。从项目外围望去，多数楼盘已经结构封顶。但是，面对一对着急为女儿预订房子的老夫妇，售楼人员坚称，“开盘的时间要等到8月底”，并表示，“来问得人太多，现在只做登记”。

　　“到时候的价格要看市场情况，我估计最起码16000元/平方米以上。”上述人士对CBN记者表示。这一“叫价”在该板块已十分普遍。作为三林镇中心标志性楼盘的万科金色雅筑和金地湾流域，所有的普通住宅都已售罄，其中万科已关闭了售楼处。而金地湾流域售楼员表示，普通户型上个月均价在18000元/平方米左右。

　　三林的诸多楼盘都在上个月售罄，均价则提升了超过20%。某楼盘在去年底降至14000元/平方米以下后，今年5月底重新将对外报价提升至20000元/平方米以上，涨幅超过40%。

　　三林板块只是上海房价上涨的一个缩影。“6月一手住宅均价15525元，环比上月增长11.8%。这意味着：与今年2月份一手住宅成交均价相比，4个月的时间单价平均上升了3043元/平方米。”台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析，近几个月高总价住宅成交量不断创新高，带动了价格的上扬。而内环以内住宅价格的上涨势必会随后波及到内中环，进而中外环，造成价格的全面上涨。

　　其中，近4个月间，上海内环以内均价环比上涨22.5%，内中环均价环比上涨25.5%，中外环环比上涨36.6%。他认为：“未来两三个月，如果政策面没有太大变化，开发商涨价、买方追价的戏码仍会不断上演。”

　　一场“追涨”的游戏

　　据了解，6月上海新增住宅供应301万平方米，是2009年前5个月住宅总供应量的46.5%，且为2006年以来的月供应量最高点。“明显可以看出，开发商均看好这一波景气行情，在加大出货量。但是，要看此波行情究竟是反弹或是回升行情，最终还看政府对房市的态度及下半年经济复苏的力度。”陈史翎对CBN记者称。

　　“目前成交量已达到相对的高位，上半年成交面积达到了876万平方米，接近去年一年的总量，而新增供应量一直处于相对不足的状态，直接促使价格出现快速上涨。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，可相佐证的是，2007年楼市最火的时候，成交量持续维持在200万平方米以上的月数达到5个月之多，但这5个月间，价格仅上涨了100元/平方米不到，而从今年2月份到现在，价格已上涨了3384元/平方米，涨幅达到了28%。

　　“事实上，在这半年中，开发商对于项目的上市节奏显示出了很好的把控能力。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对CBN记者表示，豪宅市场真正销售复苏的时间比整个市场来得晚，大部分项目在3月份才推入市场，并在四五月份达到销售高峰。可是这其中的诸多项目原本都应当在下半年，甚至年底才会入市。

　　按照开发惯例，原本每年的销售高峰应当从9月份开始，并延续到年底，但是2007年给开发商留下的教训就是：整体市场在“金九”戛然而止，此前几乎没有任何迹象。“因此，开发商将下半年的部分供应提前到上半年销售，而下半年的工作要务则是买地，而非卖房。”陈炜说。

　　“目前上海一手住宅市场价格全面上涨，刚性需求买方因支付能力的限制开始放缓购房行动，加上金融风暴阴影尚未散去。”陈史翎建议，买卖双方最好保持审慎乐观的态度，过度的追捧或是惜售或许均不是最合适的应对之策，若政府政策有变化，须小心被套牢或错过高价位出货的时机。

　　北京土地半年报：地价或推高房价

　　上半年卖地230亿元

　　王芳洁

　　“双料地王”广渠路15号地竞拍之前，SOHO中国（00410.HK）总裁阎岩在等候区不断地练习举牌动作，对于鲜少参与土地招拍挂的SOHO中国来说，当下练习这个尚不熟悉的动作十分有必要，因为除了这块地王外，他们还瞄准了下一个无可争议的地王——CBD商务中心区核心区NE19-1a地块，据意向竞购方估计，这块地的价款可能高达80亿~100亿元人民币。

　　这是一个地王频出的夏天，从广渠路10号地再到奥运村乡（水源九厂东侧）地块，及至广渠路15号地的高价拍卖，三个地王的诞生其间相距不足两个月。

　　诚如北京市土地储备中心的表述，自6月26日开始已经进入北京市土地出让的高峰期，北京土地市场已经进入了巅峰时刻。根据北京市土地储备中心的数据统计，今年上半年北京市共出让土地110宗，出让金额高达230亿元。其中住宅用地36宗，住宅用地的楼面均价已经达到4304元/平方米，较2008年的3724元/平方米上涨超过15%。

　　“城头变幻大王旗”

　　进入夏天以来，北京市国土局二层的土地拍卖厅内外，经常挤满了人，戴着口罩手持体温计的保安严阵以待，然而嘈杂的秩序仍然难以维持。除参与竞地的开发商外，前来打探消息的开发商，进行采访的媒体记者络绎不绝，到下午3点30分时，整个拍卖厅已被挤得水泄不通。

　　一个又一个地王的诞生，令常态的土地拍卖变成了“非常态”，正考验着开发商的承受力，也成了舆论关注的焦点。5月21日，富力地产（02777.HK）以10.22个亿竞得广渠路10号地，楼面地价高达15140.74元/平方米。一片哗然下，富力地产北京总经理张辉无奈地表示：“我们真的不愿意拿地王，我们也对如此高的代价表示遗憾，并强烈呼吁同行们在竞争时‘多一点理性’。”

　　然而，张辉所谓地王的负担很快便得到了消解，仅仅在1个月之后的6月27日，朝阳区奥运村乡地块便开出了19.6亿元的天价，楼面单价达到15217元/平方米。

　　戏剧性的是，3天之后，新地王又诞生了，由中化方兴夺得的广渠路15号地总价达到了40.6个亿，按照可售面积计算，楼面单价大约在16000元/平方米。

　　实际上，在广渠路10号地拍卖之前，地产业人士已估计到广渠路15号地一定可以问鼎今年的“总价之最”，但由于15号地的位置略逊于10号地，大家都没有估计到15号地的楼面单价可以超过10号地。

　　但事实是，数十名知名开发商的群体参与，近100轮叫价的轮番厮杀，将广渠路15号地推向了天价。新地王的诞生，将一贯低调从事高端商业地产开发的方兴地产（00817.HK）推向了前台，然而，作为获胜者，方兴地产的持牌人表情并不轻松，16000元/平方米的楼面均价，与广渠路15号地周边在售项目的销售价格几乎持平。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，北京地产商很多都面临断顿的风险,今年上半年房地产销售异常火爆，交易量甚至已经超过了2007年同期，房地产市场去库存化现象显著，但住宅用地市场则长期少有新库存。这一点从北京市土地储备中心的数据中也能得到体现，今年以来共出让的36宗住宅用地中，有27宗都集中在5~6月出让。

　　地价将推高房价

　　在方兴地产并不轻松的表情背后，另一批早已在广渠路开发的地产商也许已经“弹冠相庆”了。以昔日地王广渠路36号地为例，这个现在被称为首城国际的项目楼面地价不足6000元/平方米。尽管首城国际目前的售价在15000元/平方米左右，但从长远而言，广渠路15号地的高价成交等于给首城国际凭空带来了约10000元/平方米的利润。

　　“房价是一定要涨了。”一位近期积极参与土地招拍挂的开发商表示，尽管2006~2007年是北京房地产市场的高峰期，房价飙升很快，但彼时开盘的项目大多都是“招拍挂”制度正式全面实施以前就已获得的土地，开发商拿地成本很低。而目前在售项目，大部分已经是通过土地招拍挂获得，土地成本日益高涨，房价自然将节节攀升。

　　土地成本已经到了15000~16000元/平方米，未来的房子要卖到多少钱？方兴地产人士并没有直接回答记者的问题，而是委婉地表示“要做精品”。凯德置地环渤海区域原总经理毛大庆则直言，几年后北京商品房将进入30000元/平方米的时代。

　　成交回落　广深楼市：徘徊在十字路口

　　张艳红

　　开发商还在乐滋滋盘点上半年的大丰收时，市场上已经悄悄地发生着变化：房价的飙升让自住型买家再度驻足观望，成交量的回落或许会让楼市这头“疯牛”稍作歇息。

　　变化的交易曲线

　　上半年的最后一个月，广深一手住房交易量的同步回落，已然成为定局。

　　世联地产对深圳楼市进行实时监控的数据显示，6月1日~6月28日，深圳一手住房成交6545套，即使加上29日的267套以及30日的170套，6月的整体成交量为6982套，仍然较5月份的7694套下降大约一成。

　　如果从一、二手房的总量来看，深圳的交易量从5月份就开始呈现回落趋势。数据显示，5月第一周全市一、二手住房总成交创下5302套的高峰后，开始小幅度下滑，每周交易量下降到4000多套并维持在相对平稳的水平。

　　在成交量上，广州与深圳有着相似的走势。广州房屋交易官方网站阳光家缘的数据显示，今年1月，广州一手住房的网上签约量仅5850套，但在之后的3月份，成交量快速放大，并突破1万套，5月更创下13180套的新高度。

　　不过，曲线在5月达到阶段性顶点后开始掉头向下。同样来自阳光家缘的监控数据，6月份网签成交量总数为10502套，环比5月份减少了2678套，下跌20.3%。

　　被吓退的自住需求

　　中原地产深圳公司总经理李耀智接受CBN记者采访时表示，1~3月份表现为正常的市场销售，买家以自住型为主，其间的投资成本仅占5%左右。但从4月份开始，投资者已经很明显地进场。

　　李耀智估计，目前的投资比例已经达到25%。“现在的市场，还不能说有多大危险，但如果投资比例上升到40%~50%之间，就出问题了。”投资者积极表现的时候，自住型买家的再度观望，给楼市蒙上一层隐忧。而房价的上涨，对于自住型买家的观望来说，无异于雪上加霜。

　　统计显示，5月，深圳录得的一手住房均价仅12949元/平方米，但6月的交易价格已经逼近15000元/平方米的大关，涨幅接近16%。

　　李耀智总结，抛开数据中豪宅拉动的因素，深圳房价半年的真实涨幅大约在20%，而这已经是个不低的幅度。他同时表示，如果短期房价上涨过快，市场终究会出现问题。“投资者比例近半，二手房交易量快速下降，以及银行收紧信贷，如果这三个条件出现，市场的风险就会爆发。”

　　天津上半年楼市交易量超去年全年

　　今年上半年，天津住宅市场整体表现活跃，全市成交新建商品住宅562万平方米，同比上涨了115.5%，超过了去年全年的成交量。成交均价为6835元/平方米，同比下降了3.1%。

　　从成交量的月度走势来看，自年初以来，整体处于上升态势，5月份全市商品住宅的成交量为今年上半年的最高点，成交128.5万平方米，与2007年9月份基本持平，较2007年单月最高成交相差仅4个百分点。

　　同时，据天津市国土房管局的统计数据，6月份天津二手房成交量为78.8万平方米，环比上涨了30%，成交均价为5703元/平方米，环比上涨了3.8%。

　　从分区域来看，天津市内六区二手房成交量为36.25万平方米，环比上涨了32.9%，成交均价为7323元/平方米，环比上涨了3.2%。滨海新区二手房成交量为18.62万平方米，环比上涨了41.7%，成交均价4984元/平方米，环比上涨了3.5%。

　　中原地产天津投资顾问部分析师郭小娟认为，今年上半年住宅市场成交量的上涨受多方面因素的影响。2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放，同时，投资带动的拆迁需求也集中入市。此外，国家及地方政府推出的各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。由于成交量的回升，市场信心在一定程度上得以稳定，处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。“市场依然处于较为活跃的交易状态中，短期内仍有望维持。”

　　（综合新华社）