楼市泡沫已现 下半年情况更严重

　  本报记者 王松才

　　当前楼市已现严重泡沫

　　“地王”又来了。进入６月以来，北京、上海等地频频爆出“地王”的消息，开发商拍下来的土地楼面地价已经超过了周边区域的在售房价，楼市再次出现“面粉贵过面包”的怪像，再次回到２００７年的疯狂年代！

　　一些“好了伤疤忘了疼”的开发商显然已经忘记了刚过去不久的２００８年时的痛苦，再次陷入狂热之中，一天一价，坐地涨钱，囤房捂盘的把戏再度上演，楼市再次“癫狂”！

　　在已经过去了半年的２００９年，中国楼市开始躁动不已。

　　“别说下半年，现在的楼市已经出现泡沫了。”７月７日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受中国经济时报记者采访时表示，今年５月份以前，楼市还处于回暖的状态，但是到了６月份的楼市已经开始疯狂。以北京为例，据其观测，北京的房价在过去的一个月内已经上涨了１５％。

　　杨少锋告诉本报记者，现在北京有许多项目一开盘就有人哄抢，有多少房子抢多少，所以这就导致了楼市又重新出现开发商囤房捂盘的现象。

　　“开发商这种囤房的行为伴随着房价的不理性上涨。同一个楼座，新开的一个单元就比原来的单元上涨３０００多元每平方米，这种涨价行为没有任何道理可言，房价是在非理性上涨。”

　　杨少锋对本报记者表示，泡沫已经出现，并非只表现在房价的不理性上涨，还表现在大量的投资客开始进入楼市，新近成交的地块都超过了周边区域房价等方面。

　　“以北京为例，过去一个月北京成交的几个地块都刷新了各个区域的楼面地价，包括广渠门１５号地、通州九棵树地块、大兴昨天拍出的地块等，按照这些地块的楼面地价计算，意味着一两年之后北京四环内房价将进入３万元每平方米时代，五环将突破１．５万元每平方米，通州和大兴等区域将全面突破１．２万元每平方米。”杨少锋对本报记者表示。

　　一直在密切关注楼市的房地产高级经济师章林晓７日告诉中国经济时报记者，以通常眼光看，我国一些房地产热点城市当前正出现严重的房地产泡沫，这是不争的事实。譬如北京，二手房业主在短短几天时间内上调几万元，甚至十几万元，在当前已是常见现象。这些现象说明当地的楼市已经很不正常。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强７日在接受中国经济时报记者采访时对楼市泡沫问题持谨慎态度，他对本报记者表示，楼市有没有泡沫不好判断，因为泡沫的标准很模糊。另外由于房地产市场的区域化特点，不同的城市情况是不一样的。

　　“地价的确是偏高的，这种情况比较反常。现在我们可以判断土地市场存在泡沫，是不理性的，但不能仅仅以此来判断楼市下半年必然会有泡沫。因为地王现在毕竟还是少数，并非每个城市都普遍出现。”陈国强对本报记者表示。

　　下半年泡沫化将更加严重

　　杨少锋对本报记者表示，预计下半年北京的房价涨幅应该在２０％左右，这个涨幅会超过２００７年时的最高水平，届时楼市泡沫将会被吹得更大。

　　“我们预计，两个月后，国内一线城市所有的房价都又将回到２００７年最疯狂的时期，原因就在于市场流动性泛滥和通胀预期。”杨少锋表示了自己的担忧。

　　“当前，中国一些城市楼市的房价表现，已经同２００７年最疯狂时差不多了。”章林晓对本报记者表示，这没法用“房价收入比”理论来作解释，也无法用“房价房租比”理论来加以说明，似乎只有用“追涨杀跌”的理论才能解释得通。但是，这并不能说现在中国一些城市的楼市，投机力量已占据绝对的主导力量，投机性资金确实占有一定比例，但更有对通胀预期的恐慌性避险资金。

　　章林晓认为，一般来说，在投机力量占主导力量的楼市，房价只能实现瞬间的暂时均衡，而很难实现短期更不要说是长期的均衡了，这是由投机资金“来得快捷，走得迅速”的本质特点即“短期性”所决定的，但是一旦掺杂有对通胀预期的恐慌性避险资金，情况就变得复杂得多了。

　　既然上半年的房价高企已经让楼市存在泡沫，那么如果下半年的房价继续上涨，无疑将会让这个泡沫吹得更大。

　　“然而，虽然有泡沫存在，但下半年房价下跌的可能性依然很小。”章林晓指出，这主要是由三大因素决定的：

　　一是中国经济率先反弹的可能性很小。中国产业处于国际分工全球产业链低端，再加上外贸依存度过高，因此，中国经济率先反弹的可能性很小。在实体经济没有反弹前，适度宽松的货币政策必将继续。而货币政策说到底是总量工具，要想作出结构性调整往往是事倍功半的。在货币政策宽松的情况下，信贷资金或明或暗地、源源不断地进入房地产市场是完全可以预期的；

　　二是中国不可能独善其身于“定量宽松”。当前全球实体经济尚未见底，“定量宽松”的货币政策在实体经济尚未回暖前，绝不可能“鸣金收兵”，在世界主要经济体央行纷纷开动印钞机的情况下，中国不可能独善其身，也只能跟着开动印钞机，这才是损失最小的应对之道；

　　三是全球金融格局正处于大调整中。最近，中国央行行长周小川提出增加ＩＭＦ中特别提款权的功能和规模，俄罗斯方面则提出要建立超主权货币取代美元，而在金砖四国峰会上各国均提出今后贸易要多使用双方货币，以减少对美元的依赖，种种迹象显示，当前全球金融格局正处于大调整之中。然而，美元的全球金融霸主地位并不容易撼动，全球金融格局调整最终走向如何，现在还很难预料，恐慌性避险资金在楼市的出现，并非没有来由。

　　对于市场泡沫给民众带来的影响问题，北京大学陈国强认为，如果以后政府加大保障性住房建设的力度并持续建设，那么，今后很大一部分人群将通过政府提供的保障房来解决住房需求。那么，未来的商品房市场是否会产生泡沫就跟这部分人没有关系了。

　　“如果能形成多层次的住房供应体系，我们很多普通民众就无需去面对高地价带来的高房价；而对于开发商来讲，其市场化的行为产生的风险自然则由开发商自己来承担。”陈国强对本报记者表示。