【龚方雄 房价】龚方雄:中国房地产库存全球最高 房价不会涨起来 
                   龚方雄:房价不可能涨起来 也不可能被政府托起来 
                   龚方雄料“内地房价今明两年各涨10%” 

　　货币政策年内转向几无可能？摩根大通唱多内地楼市不做保留

　　央行提早公布了6月份1.53万亿元信贷数据，引起市场忧虑。

　　“我并不觉得随着贷款增速的提升，中国的系统性风险或者说杠杆就提升了。因为6月份虽然有1.53万亿的新增贷款，但同时新增存款是2万亿。所以资金虽然贷出去了，但有一部分又回流银行体系。”龚方雄说，“政府在政策层面作出微调是有可能的，比如通过增加发行一些央行票据，在市场上进行积极的流动性管理等。但是今年之内，政策上出现转向，开始抑制需求的可能性非常小。”

　　不过，并非所有人都如此乐观。

　　评级机构穆迪投资在7月9日发表的研究报告显示，中国的信贷增长远高于期望，但过量的流动性可能成为新的忧虑，一些借贷者没有找到所得融资的有效用途，因为上半年存款也在激增。6月份商业银行已收到2万亿元的庞大新增存款，部分可能是来自低成本融资。由于内地投资气氛持续改善，闲置资金最终会进入股市及房地产市场，从而造成资产价格泡沫。

　　“市场不需恐慌”

　　市场此前预测6月份的新增贷款数额是1.2万亿左右，结果是让市场瞠目的1.53万亿。新增贷款的大量增加引起了两方面的担忧，一是担心货币政策会发生转向，二是担心未来的通胀压力会加大。

　　在龚方雄看来，上述两种担忧都不会发生，市场无需恐慌。

　　龚方雄解释说，首先，如此大量的贷款是经济增长的自然需要。去年中国的固定资产投资是16万亿，按照30％的年增长，今年会突破20万亿，估计其中有50％需要通过银行贷款来解决，所以贷款大概是10万亿。目前国家主导固定资产投资，主要靠国家贷款来解决，估计今年上半年的贷款额7万亿左右，下半年3万亿左右，全年加起来达到10万亿。

　　“因为银行要进行半年结，所以先把钱贷出去，可以收息。但很多钱贷出去之后并没有真正用掉，又以存款形式流回银行。这与第一季度的情况类似，第一季度新增贷款4.6万亿，但同时存款速度也很快，贷存比例还是维持60％左右。”龚方雄说，并不担心所谓的流动性滋生出资产泡沫，A股从2000点上升到3000点，只是恢复性的上涨过程，只要有8%-9%的经济成长，支撑中国A股3000点应该没有问题。

　　其次，由于现在外需还不确定，出口还是会以双位数的速度下降，中国仍然处于通缩环境中，所以需要做的还是尽量鼓励内需。

　　龚方雄表示，中国巨大的过剩产能会抑制消费物价指数(CPI)走高，而商品价格在夏季就可能会调整，也会抑制工业品出厂价格(PPI)走高，从而抑制整个通胀的预期。“因此，紧缩加息就不必要。”他说。

　　不过，这么大量的贷款究竟流向何处？是否有流入股市或房地产市场？

　　龚方雄说，不排除有少量资金流向了资本市场和房地产市场，而且房贷的增加也与最近的需求有关。但是，关于大部分的贷款流向了资本市场的说法，是很难被确认的。”“宽松的货币环境会增加市场的投资信心。老百姓算一笔账，现在存款利息一年2％，而股市今年以来已经增加了70％－80％，你说钱会放到股市还是存款中？”他说。

　　穆迪投资最新的研究报告指出，政策制订者需要密切监察信贷增长，以避免出现下滑的风险。虽然强劲的流动性对短期刺激经济重要，但如果放宽信贷导致坏账上升，长远也可能使银行产生麻烦，因此银行监管当局最重要的目标是确保贷款业务维持审慎。

　　明年房价再涨10％？

　　最近房地产市场成交火爆，价格也开始上涨，市场有人担心政府是否会出台打压房地产市场的政策。但龚方雄说：“现在抑制需求还为时过早，要强调的还是进一步刺激内需来带动成长。房地产和汽车是拉动内需产业链最强的两个板块。明年房价上涨10％左右。”

　　龚方雄认为，要从供给解决房价问题，增加房地产的供给，可以长期平抑房地产价格的上升，“政府降低房地产开发商的资本金，从35％降到20％，就是要鼓励开发商增加投资，增加供给。以前调控房地产市场是控制土地供应量，导致土地价格越来越高，房价越调越高。”

　　对于近期多家开发商以高价竞得土地，龚方雄说，虽然出现了多个所谓“地王”，但几个地块比较贵，整体来说地价并不算贵，很多发展商手上储备有以前拿的土地。“但是不排除到2011年和2012年，房价会比现在高。因为明年从增量的角度会出现一个供应的断层，从去年下半年开始，开发商就没有什么增量投资，而需求每年都在增长。现在房地产板块的库存只有6－7个月，到今年年底基本消化完。”龚方雄说。

　　龚方雄说，明年的楼价上涨10％，可支配收入也会增长10％以上，今年第一季度的可支配收入增长超过11％。

　　“因为前几年房价按照每年20％－30%的速度上升，而可支配收入只有10％－15％的增长，两者偏离了，所以当时就要控制房价。”龚说，我觉得现在应该大规模进行城市旧房改造，建成高楼。但是现在旧城旧房是一个非常难的事情，开发商不愿意做，因为动迁的成本非常高，新房子建好之后可能又会推高房价了。所以房价上升是一个复杂的过程，不仅仅是房地产的需求和库存的问题，涉及到整体的可耕地面积，城市化进程等社会问题。

　　近日杭州收紧第二套房放贷，要求银行严格遵从第二套房首期40％的规例。在龚方雄看来，这并非政策的转向，“对于二套房贷，中央政府从来没有变更过政策。政府只是刺激一套房贷，首次购房，首付从30％降到20％。而对于二套房贷，首付规模一直控制在40％，只是有些地方政府根据当地的市场情况做出调整，因地制宜而已。”

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