小心逻辑之外的风险

　　作者: 龙飞

　　最近国内房地产市场流行两条逻辑。

　　第一条：中国经济先于世界经济实现回暖——中国经济继续领先增长——房地产先于其他行业复苏并增长——地价先于房价企稳回升——房地产投资吸引力不断增强——推动房价上涨——地产再推动经济整体上扬——宏观经济再度刺激房价发飙。

　　第二条：面对最近“地王”国企造的局面，开发商圈子里传播的一个话题，那就是国有企业（特别是电子、石化等资金充裕的央企）已经“奉命”进入房地产领域。

　　这两条逻辑让房地产市场有些亢奋：地产股不断拉高、各地楼市销量屡创新高、重点城市的楼价重回2007年楼市波峰市值。而且各行业的资金依然不断地涌入房地产，资本大鳄直接进入土地市场开发项目；中小型资金则直接购房待涨。

　　所谓至刚易折，其实无论开发商、银行，甚至投资者都意识到这种市况有些不合常理。所以在亢奋中，没有冲昏头脑的人都在等待着什么。毕竟房地产除了有金融、投资、拉动内需、振奋经济等作用外，还有一个基础，那就是满足居民居住需要。现在的市况距离这个基础似乎已经是渐行渐远。

　　所以当“杭州收紧二套房贷”的消息一出，马上引起各地媒体的强烈反应，上海、北京、成都的“专家”、“业内人士”纷纷发言跟进。房地产股闻声而跌，多少有些一呼天下惊的气势。

　　其实，此则新闻有部分不合游戏规则的“硬伤”。首先根据银行系统的设计，地方政府包括地方监管机构是无权发文要求银行实行某一政策的，只有中央一级的银监会有此资格。地方监管机构顶多是行使监管的权力。所以所谓杭州、上海收紧二套房贷是个伪命题。

　　其次，中国的银行业实行的是垂直管理，特别是现在大部分商业银行都已经是股份制，甚至上市公司。他们不会像20年前一样，因为地方政府的一纸命令而“有所为”或“有所不为”。所以假设确有银行认为现在的房地产市场风险过大，也只会是某家银行“收紧二套房贷”，例如“招行收紧房贷”或者“建行收紧房贷”。

　　但是，《中国经营报》记者了解后发现，乌龙出自于银监会办公厅6月底下发的一份名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，该通知有原则没细则。要求银行严加审查，不能自行解析“二套房贷”的定义，尽管措辞强硬，但并没有明确定义。球踢到了各银行总行，总行又不知如何推行，并没有下发分行。但银行已经收到上层传达的精神：小心房地产。

　　而杭州普遍银行都在“收紧二套房贷”。这只能说明一个问题，各自独立决策银行都做出了一个共同的判断，那就是杭州的楼市风险较大，并且由这个判断而行使“收紧”二套房贷的决定。

　　这从侧面证明了市场心理防线的脆弱，经济学家告诉我们，当一个市场投机比例过高之时，一个消息可能就会引发雪崩。从现有的销售状况看，国内楼市还处于上升期，崩盘的可能性不大。甚至在巨大的需求压力下，下半年楼价持续放大的机会依然较高。

　　但风险已经显现，一言结之：小心。