地产进入央企时代

　　作者: 张明

　　一次加价2.4亿元，这不是演习，而是地产商每次举手需付出的真金白银。

　　7月6日，保利地产通过51轮竞价，最终一次加价2.4亿元，以16.3亿元取得北京大兴22.5万平米土地，以楼面价每平米7250元再度登顶“地王”。

　　仅仅两月之间，内地10余幅“地王”如雨后春笋般涌现，而这一切还在继续。

　　“面粉贵过面包”的时光再现，而这一切的变化，使得重返高地价时代的中国地产商重临选择。

　　地产的“保利”时代

　　保利的出手异常迅速。今年的6个月以来，保利地产合计斥资42.64亿元，分别在广东、重庆及天津圈地，合计增加土地储备约82万平方米。

　　根据保利地产发布的公告。6月8日，保利地产通过挂牌方式取得位于广东阳江市总用地面积20.91万平方米的住宅用地。6月25日，保利地产又从万科、龙湖手中抢下重庆“地王”鸿恩寺土地约60万平方米，代价为38.1亿元；6月29日，保利转身北上，在天津以3.81亿元拿下一幅面积为1.43万平方米的商住用地。

　　能有如此巨大的资金实力，主要得益于保利强大的融资能力。

　　在国企的外衣下，保利依靠“大股东”拥有了巨大的融资能力。新近发行的43亿元公司债保利地产获得保利集团的担保，而后保利集团旗下的财务有限公司甚至为保利地产提供20亿元担保贷款。63亿元的现金足以保证保利地产在拿地上出手阔绰。

　　此外，5月20日，证监会通过了保利非公开增发A股的申请，融资80亿元用于保利旗下8个地产项目的开发。在项目销售中，保利也所获颇多：2009年1~6月，公司实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。其中仅6月份，保利就实现签约面积70.3万平方米，签约金额63.42亿元。

　　不过，保利并不是一个人在战斗。在保利一次加价2.4亿元拿下北京地块的当天，有国资背景的上海绿地以30.25亿元竞得北京大兴地块；而此前一周，中国电子旗下的成都中则置业以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块；中化集团旗下的方兴地产则更是以40.6亿元的天价击败号称手握200亿元银行授信的潘石屹夺得北京广渠路15号“双料地王”。

　　“其实在2008年下半年，央企地产商就开始大量在各地看地，但地方政府并不愿低价出让，才有了现在央企地产商拿地的高峰。”一家全国性地产公司的土地分析师刘秉涛向《中国经营报》记者表示，他们接触的地产商中，只有央企的态度是最积极的，而之前热衷于制造地王的港企地产商和民企地产商至今仍对地产形式持谨慎态度。

　　“2009年的中国地产已经进入了央企的时代。”刘秉涛说。

　　下半场刚刚开始

　　 曾几何时，土地拍卖场上活跃的是以万科为代表的内地民营地产商以及以和黄、九龙仓为代表的港资地产商。国资地产商仅是土地拍卖场上的“配角”，保利、中海等主要依靠片区开发和城市运营，低价“攫取”大量土地储备。

　　经历一轮房地产调整后，似乎一切都变了。

　　“如今国企手中拿的是核武器，我们手中只有鸟枪！”参加了近期多次拍卖会的范进刚甚至风趣地形容他所遭遇到的场景，范是一家全国性民营房产公司副总经理，两个月下来，他所在的公司没有从公开市场竞拍成功一幅土地。“我们都在怀疑自己似乎走错了路。”

　　反思的还有国内地产“一哥”万科。继重庆鸿恩寺地块争夺中败于保利之手后，仅仅10天，在北京大兴地块争夺中，万科出价至27.5亿元，但仍被上海绿地以30.25亿元横刀夺爱。在10余幅地王中，万科几乎场场参与，但仅仅是“搅局”而已。

　　一位长期研究万科的人士表示，万科如今将主要策略放在一线城市的二线土地和二三线城市的土地拍卖上，对“地王”级地块只是重在参与。

　　“基于目前国内房地产形势仍不明朗，万科不会盲目行动，不过将于近期上调开发目标，采取弹性经营策略。”万科董秘谭华杰如是表示。

　　央企开发商的激进和民营地产商的谨慎构成了今年5月~6月中国土地市场的独特风景，然而这一切又充满着变化。

　　范进刚说，虽然面粉贵过面包之争尚未有定论，但在上半年楼市成交明显回暖的基础上，包括民营房企和港资地产商都积蓄了一定资金。而土地拍卖价格的攀升将进一步激化大家对土地价格的预期。一旦下半年行业持续回暖，开发商将会调整拿地策略。

　　“上半年开发商大多将精力放在销售上，下半年他们会将更多精力放在买地。” 中金公司分析师白宏炜则认为，在“地王”不断涌现之后，开发商现有土地储备也将迎来大幅增值收益，企业的净资产存在上调空间，这将为下一步申请银行贷款和融资等提供更有利的条件。

　　“地王”频现直接推动的便是中国A股市场的房地产板块表现抢眼。相关数据显示，中国地产业指数近一个月累计上涨近三成。而那些拥有低价存量资源的上市房企股值将进一步上升，从而为下半年的拿地带来影响。

　　“下半年政府可能会加大推地力度，一方面可以增加财政收入，也给土地市场降降温，改善供需矛盾；另一方面也有利于地产投资回升，进而增加未来楼市供给，平抑房价。”成都市国土局一位官员私下向记者表示。

　　江靖宇对本文亦有贡献