上海塌楼事故房贷处理意见评析

　　曾永恒

　　　上海"莲花河畔景苑"在建的7号楼整体倒覆事故，近期成为社会公众关注的焦点。在事故调查结果公布以后，人们在继续质疑房屋质量、探究事故背后的利益链的同时，将更多的目光投向了购房者合法权益的保护问题。

其中，对于购买已倒覆房屋的受害者，应每月按时归还的房贷本息是停止还是继续，自6月27日事故发生以来，受害者、贷款银行、部分法律人士、媒体记者等，基于不同的立场，对此众说纷纭、莫衷一是。7月11日，开发商代理律师公布了退房、赔偿基本方案。就房贷问题，银行表示可以提前解除贷款合同和抵押合同，在购房人同意的前提下，由开发商将贷款直接归还给贷款银行，但合同解除前购房人应继续还贷。本文试着厘清其中的法律关系，依据现行法律规定和司法实践经验，对各方提出的房贷处理意见略作评析。

　　1、购房人、开发商与贷款银行之间的法律关系

　　由于"莲花河畔景苑"的房屋尚在建设中，购房人向开发商购买的是期房，双方建立的是商品房预售合同关系。一般而言，因购房者自有资金不足等，购房者在支付了首期房款后，大多以所购房屋抵押担保的方式从银行贷款用于支付剩余房款，并在购房合同中明确约定贷款的金额和支付时间。也就是说，以抵押贷款的方式购买商品房，是现在房屋买卖最主要的付款方式之一。

　　为取得贷款实现购房的目的，购房者一般会与开发商选定的若干银行中的一家签订《个人住房抵押借款合同》，由银行审核后将购房者所借款项直接支付给开发商。这样，在购房人与银行之间形成的是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系。该合同关系又可分为二个主、从合同，借款合同是主合同，抵押合同是从合同。

　　而开发商与银行之间有时是保证合同关系，在银行与购房人签订借款合同至所购房屋办理完毕抵押登记、银行取得抵押权利证明这一时间段内，由开发商承担阶段性的保证责任，如购房人不及时还款，由开发商承担连带保证责任。有时则并无任何法律关系。一般而言，《物权法》的实施是一个分水岭，此前，在建工程包含期房不能进行抵押登记，新法的实施解决了这一问题，开发商的阶段性保证也就没有存在的必要。

　　在不同的合同法律关系下，各方当事人的法律地位不同，权利义务亦不同。但是，上述几个合同之间存在内在的关联性，其他合同的设立都是为了实现和保障房屋买卖合同的合同目的，房屋买卖合同是主合同，其他合同是从合同。因此，不能人为割裂几个合同的内在联系，一种法律关系的变化将会影响到另一种法律关系，在解除房屋买卖合同时尤其如此。

　　2、房屋灭失，房屋买卖合同、贷款合同及抵押合同可先后解除

　　我国《合同法》对于合同解除权有明确规定，合同的单方解除权必须在具备一定条件后才能行使。合同解除分为协议解除和法定解除，前者指双方可以约定合同解除的条件，而后者则是在当事人没有约定的情况下，法律规定可以解除合同的情形。在解除条件成立时，当事人一方可以通知对方解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。如果对方持有异议，可以通过诉讼或仲裁的途径确认解除合同的效力。

　　就商品房买卖合同而言，一般情况下买卖双方可以事先在合同中约定解除合同的条件，如逾期交房、逾期付款、逾期办理房产证、面积差异等。在出现约定的条件时，拥有解除权的一方当事人可以选择解除合同。合同解除后，购房人应当向开发商退还房屋，而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。有违约情形的，违约方还应当向对方承担违约责任。

　　而"莲花河畔景苑"7号楼整体倒覆，作为买卖标的物的房屋已经灭失，购房人可行使法定解除权。由于房屋已不复存在，购房者订立房屋买卖合同的目的无法实现，符合《合同法》第94条关于因当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的、对方当事人可解除合同的规定。另外，对于倒覆房屋以外的其他房屋，如果有证据证明主体结构质量不合格或存在其他严重质量问题，不能交付使用的，相关购房者同样可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。

　　在房屋买卖合同解除以后，作为从合同的抵押贷款合同亦可依法解除。购房人签订抵押贷款合同是为了向开发商支付购房价款，其签约目的是保证房屋买卖合同顺利履行。房屋买卖合同中以抵押贷款方式付款的约定是签订抵押贷款合同的原因和目的。房屋买卖合同被解除，则抵押贷款合同的原因消灭，当事人签订抵押贷款合同的目的将无法实现。因此，在解除房屋买卖合同后，抵押贷款合同也可以解除。

　　处理这一问题的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第24条规定："因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。"房屋抵押贷款即为该解释中的"商品房担保贷款"。

　　现在，开发商和贷款银行均同意解除合同的意见，符合上述法律规定。

　　3、购房者可暂停还贷并与银行协商解除或单方解除贷款合同以终结还贷义务

　　基于上述分析，因开发商的违约行为致使房屋倒覆，购房者依法解除房屋买卖合同后，可再行相应解除抵押贷款合同，即使倒楼事件中银行并无任何违约行为。

　　一段时间来，媒体报道的主流看法是倒楼事件系开发商的违约行为，对银行而言，只导致抵押物灭失，并不导致银行和购房人之间债权债务关系的终结，即购房人应继续还贷，银行还可要求购房人另行提供抵押物。该观点突出强调合同的相对性原则，将抵押贷款合同完全独立于房屋买卖合同。

　　但上述最高人民法院的司法解释，赋予购房人解除房屋买卖合同以后继续解除抵押贷款合同的权利，是对合同相对性原则的突破，体现了法律从注重保护合同当事人的利益，转变为以保护社会利益为中心的理念。

　　另外一种较为中立的看法是，贷款合同解除前仍需继续向银行还贷付息。有法律专家建议购房者不要自行停止还贷，其理由是贷款合同有效而必须履行，自行停止还贷则构成违约，购房者要承担违约责任。贷款的利息等可以作为损失在解除房屋买卖合同时向开发商主张赔偿，继续还贷对购房人不会有损失。

　　这种观点也是目前公布的贷款银行的处理意见，我们认为同样值得商榷。房屋灭失已既成事实，购房人解除房屋买卖合同和抵押贷款合同的要求又具有充分的法律依据，故购房人适时停止还贷付息可有效地防止损失的扩大，有利于纠纷的解决，符合合同履行的惯例。此时银行不应因众所周知的原因对购房人未按时还贷的行为追究责任，而应主动配合事件处理，中止购房人的还贷义务。

　　当然，购房人应对房屋倒覆事件，维权必须合法，不但提出的主张要有法律依据，实现主张也必须按相应的法律程序进行，才能产生相应的法律后果。

　　从目前事态发展来看，购房人基于开发商、银行提出的处理方案与其协商解决纠纷的可能性极大，各方对合同解除及后续事宜达成和解协议并依约履行即可。协商处理的方式简便、高效、经济。

　　如协商不成，购房人可单方解除合同。简而言之，购房人可履行如下法律手续以终结还贷义务：

　　1、立即行使法定解除权，向开发商发送书面的解除合同通知，解除与之签订的商品房买卖合同。

　　2、在商品房买卖合同解除后，立即通知银行商品房买卖合同已依法解除的事实，在此情况下解除与银行之间的抵押贷款合同，不再继续还贷。

　　需要注意的是，购房人宜通过特快专递或有送达回执的方式送交解除合同通知，以确认解除通知到达与否以及到达的具体时间。依法解除通知到达时合同解除。如对方对合同解除有异议，或双方对合同解除后的返还、赔偿等事宜意见不一，可通过诉讼或仲裁的方式解决纠纷。

　　一般情况下，如果贷款银行请求法院确认购房人解除贷款合同的效力，以及请求处理合同解除后续事宜，可作为有独立请求权的第三人参加到购房人与开发商之间的房屋买卖合同纠纷的诉讼中去，也可单独就贷款合同纠纷提起诉讼，法院将对房屋买卖合同纠纷和贷款合同纠纷进行合并审理。（作者单位：上海中隆律师事务所）