开发商漫天要价，楼盘还能卖得动？

　　6月楼价破“9”与开发商快速提价有关，专家称楼价再被拉升或导致成交量大幅下滑

　　上周，广州市房管局公布6月数据显示，一手住宅价量齐升，尤其是成交均价重回“9”字头，达到9676元/平方米，这是今年广州楼市回暖以来楼价首次破“9”。

　　探市

　　即便是尾货楼价也不降反升

　　房管局的数据显示，6月份，广州一手住宅销售均价为9676元/平方米，同比上升1.1%，环比上升15.4%，是今年楼市回暖以来的首次“破9”。除了广州全市一手楼均价逼近万元大关以外，6月份广州中心六区均价已高达12354元/平方米。

　　据了解，去年5~12月，广州楼价从10529元/平方米跌到8012元/平方米，但从今年春节楼价开始反弹后，前5月，一手住宅均价多在8000多元/平方米，而进入6月份后，楼价就飙升到9676元/平方米，不到半年的时间，广州一手住宅销售均价又重新逼近万元大关。

　　满堂红研究部经理周峰认为，楼价上涨幅度如此之快，除了中心区大面积、低总额的交易个案减少以外，与开发商快速提价有直接的关系。“目前，不管是中心城区还是郊区楼盘都联合升价，可以说，目前的楼价已算是短期高位了，楼市承接力在不断下降。

　　上周末，记者在踩盘的过程中发现，广州楼价重回9000元/平方米之后，开发商的底气更足了，多个楼盘坚守不降价，个别新盘开售价格比宣传价每平方米高出5000元，即便是剩下几套单位的楼盘也铁定不降价，反而再次提价。

　　其中，海珠区的花季华庭，今年4月份，该盘还有“8字头”的产品，至6月正式发售时，其价格升为“9字头”。上周末踩盘时，该楼盘销售人员告诉记者，最便宜的单位也要9800元/平方米，均价已超过万元。另外，番禺某大型楼盘在处理尾货，均价8000元/平方米左右，与开盘价相差无几。

　　某大型房企相关负责人坦言，6月楼价再次上涨给市场更强的信心，能卖高价当然不会选择卖低价。“目前，我们一些新项目已经有了上调价格的计划，即便是尾货，也不会采取降价促销等措施。”

　　资深房产专家吴定金表示，楼市趋暖以来，开发商的漫天要价现象相当普遍，个别开发商甚至脱离了产品本身的价值来盲目要价，这种现象一旦形成“风气”，后果将不堪设想。

　　楼价可能面临虚高风险

　　采访中不少业内专家向记者表示，如果开发商再持续盲目乐观地漫天要价，广州的整体楼价将有可能再次被拉升，并进一步抑制住房需求，从而面临成交量再次大幅度下滑的风险。

　　经纬地产研究部经理朱欣苑认为，就目前广州楼市现状来看，如果开发商继续调高楼价，而当楼价被再次推高后，无疑将会出现“虚高”的局面。“如果下半年广州的土地拍卖市场中，地价又被提升至高位，不排除广州楼市将会面临较大的风险，政府也可能会紧急出台收紧楼市的调控政策。”

　　吴定金认为，在宏观经济趋稳、楼市趋暖等多种因素作用下，下半年广州一手住宅的销售均价仍将上涨，但涨幅的大与小，取决于供应和需求的关系。“如果下半年一手住宅的供应量不能满足市场需求，不排除楼价将会进一步被拉升，楼市泡沫将会更加明显。”

　　探因

　　中心六区供应

　　进入空挡期

　　近日，某中介机构发布数据显示，广州目前可售商品住宅近400万平方米，下半年十区一手住宅可售货量达6.1万套。此数据一出，受到不少业内专家质疑。有专家表示，目前，广州一手住宅供应进入“空挡期”，有效供应量仅100多万平方米，且集中在远郊区域，市中心六区已出现严重供应不足的现象。

　　供应缺口高达百万平米

　　从五六月份供应量来看，一手住宅呈现幅度下降的态势。据经纬行研究中心监测，今年6月份，广州全市十区新批住宅49.49万平方米，环比大幅下降49.7%，同比下降13.2%。

　　资深房产专家吴定金表示，阳光家缘网显示的广州可售住宅近400万平方米，包括广州十区和增城、从化二市，而且还包括了前几年因多种原因未能出售的房屋，实际上，广州目前的一手住宅真正有效供应量已相当有限。

　　据某机构提供的数据显示，去年，广州一手住宅供应量约790万平方米，成交约500多万平方米，未成交数约240万平方米左右。今年上半年，一手住宅供应量为360万平方米，而成交量达428万平方米，不仅消化了上半年的整体货量，还消化了去年100多万平方米的余货，如果再加上去年之前不多的未售货量，即目前广州一手住宅有效供应量仅为150万平方米左右。

　　吴定金认为，按照广州一手住宅每月60万平方米的成交量计算，下半年约需360万平方米的供应量才能满足市场需求，而目前的有效供应量离此数据还差200多万平方米。

　　市中心区域供应最吃紧

　　目前，广州一手住宅主体供应量呈现向郊区转移的态势。据了解，在中心城区可开发住宅用地持续减少的情况下，近远郊区域的一手住宅供应量相对增加，而天河等中心城区却呈现持续减少的情况，甚至严重吃紧。

　　6月上旬，阳光家缘网站显示的广州市中心六区可售数仅为1.1万套，这一数据仅为往年正常数据二分之一左右。记者上周末踩盘发现，天河、荔湾等中心区域的全新盘相当有限，个别区的一些板块甚至出现一年不见新盘的现象，大多属于旧盘新推，而且供应数量相当有限，个别开发商甚至“捂盘惜售”。

　　吴定金认为，楼市进入回调期后，相对郊区，中心楼市受影响比较小，成交仍相对活跃，但随着中心城区可用住宅土地减少、需求量仍较大的现状下，中心城区出现了结构性缺房的特征。

　　有效供应量集中在近郊

　　从今年上半年广州楼市整体供应量来看，相对于市中心区域，郊区一手住宅的供应量仍比较大。中原地产监测数据显示，下半年广州十区内一手住宅新增供应约3.3万套，而天河、番禺、花都三个区的新货合计占全市一半以上。

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，供不应求是相对的，缺货的现象在中心城区会明显一点，但郊区的货量还是很大。因此，市民也不必过于担心没有房可买。

　　另有业内专家认为，购房者要理性购房，千万不能盲目跟风入市。对于一些有着刚性住房需求的置业者，可以选择在郊区买房，而对一些希望在中心区购房的市民，倒不如等开发商推新盘时再买。

　  探果　年内政策转严可能性不大

　　近一年时间里，政府所出台关于楼市方面的政策，都是以刺激住房消费、降低购房负担、降低开发商运营压力为主调，包括改善型购房可享受7折利率、减免交易税费等。在各项政策的刺激下，今年上半年的成交量呈现回暖局面，广州中心城区房价更是回升到2007年的巅峰水平，不少业内专家担心楼市泡沫重现，并推测下半年或出现政策收紧的情况。

　　二套房贷政策率先转严

　　在种种因素的共同刺激下，上半年无论是成交量，还是房价均比2008年出现了较大幅度的增长。特别是房价，更有重攀2007年高峰的迹象。与此同时，二套房贷7折利率的发放出现了失控迹象，甚至一次性购买多套商品房均可申请到7折利率的贷款。中国银监会在上月底印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。这被业内人士誉为下半年楼市政策“由宽转严”的一个信号。

　　但该政策对楼市的影响如何？目前则尚待观察当中。知名房地产专家韩世同认为，如果二套房贷收得过紧，就一定会导致房地产成交低迷、价格不断下降，甚至导致楼市跳水也不奇怪；如果收得不紧，就不会有多大改变，甚至房价会继续上涨。“如果政策收紧的力度强度很大，对投资客肯定具有致命的打击作用，可以起到立竿见影的效果。这一点是毋庸置疑的，可以从二套房贷当初出台时的效果得到验证。”

　　下半年或难出现大调整

　　然而，更多的业内人士却表示，“由宽转严”这一信号不会影响下半年的政策大势，下半年依然会维持较为宽松的政策环境。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，在现阶段，楼市的政策不可能出现大调整，但不排除在局部地区做一些尝试性的微调。他表示，今年中国的目标是要“保8”，但在宏观经济还处于较为微妙状态的情况下，相信有关部门还是会保持政策的稳定性。“这对延续房地产市场的稳定性有积极作用。”

　　地产经济研究人士邓浩志同样表示，中国的经济与楼市有着紧密关系，特别是在宏观经济环境不太好的情况下，楼市的拉动作用是不容忽视的。“毕竟，房地产及其所涉及的上下游产业，涵盖了社会经济的方方面面。如果做好了楼市，对经济的拉动非常大。”因此，他认为，在宏观经济环境没有得到明显改善的情况下，下半年的楼市政策将依然维持目前较为宽松的状态。“但如果下半年的房价再出现像5、6月份大幅上涨情况，或会引发严厉的政策调控。” 邓浩志还补充说，房价是社会关注的一个重要民生问题，政府必然不会放任房价的无序增长。“虽然说下半年出现大调整的可能性较小，但为保持楼市的平稳发展，政府或会在期间发出一些预警性的信号。”

　　至于将在今年年底到期的“二套房贷7折利率”、“减免交易税费”等去年出台的一系列刺激住房消费政策能否得到延续，肖文晓表示，相信届时政府会视前三季度的情况而定。“如果到时候被叫停，或许会导致消费者赶政策‘末班车’而大批入市的情况。”而邓浩志则表示，为避免“末班车”现象进一步推涨房价，或许政府会考虑将这一政策延续一段时间。

　　业界论市

　　●地产经济研究人士邓浩志：

　　三大因素促涨房价

　　日前广州市国土房管局公布的数据显示，6月份广州房价达到了9600多元/平方米的高位，这更多是体现5月份的情况。而且主要是受政策刺激、去年压抑需求释放，以及下半年通涨预期三大因素共同作用下而出现的。但从阳光家缘数据系统上看，进入6月份以来，每天的成交都呈现递减情况。

　　至于目前是否适合购房？则要看各人情况而定，因为当中的可变因素太多。如果是投资性质的购房，则要考虑自身经济实力、产品的价值，以及政策的变化是否会导致购房成本加大这三大因素。虽然说下半年有通胀预期，但从目前情况看，这更多是属于资产性的通胀，并没有影响普通消费者的日常生活。而且，楼价目前也已经处于高位，存在风险，用作预防通胀性质的投资购房，也需要谨慎。

　　　●满堂红研究部高级主任肖文晓：

　　年内房价将维持现状

　　下半年的房价维持现状的可能性较大，就算有上涨也难以出现上半年的情况。我们观察到，就算是数据显示今年涨幅最大的5、6月份，也没有足够的升价底气，而不像2007年那样购房者多为自住型买家。可以说，这两个多月来的购房者多为改善性买家，或是一些为预防通胀而进入楼市的投资客，总体数量并不太多。这类购房者的需求是非常具有弹性的，如果楼市环境一出现变化，就容易转为观望态度。在房价已到达近万元高位的情况下，下半年的成交量或将出现回落，但相信不会太多，估计每个月还能达到40万~50万平方米的量。

　　可以说，现在的市场处于一个敏感期，是否适合购买要综合自身的因素去分析，不能因为担心下半年出现通胀而盲目入市。毕竟，对于大多数的普通消费者来说，面对通胀，他们的策略主要是“保”资产，在房价已处在高位的情况下，这种入市更要慎重，因为房子也有贬值的可能性。而较为稳妥的方法是，多考虑位于中心城区、有较为理想租金回报的物业，这样可以达到“进可攻、推可守”的效果。