周亚玲 程志云

　　在上半年房贷大规模井喷后，房贷政策再一次行至十字路口，面临调整可能。6月底，监管层开始通过若干手段约束房贷，包括强调二套房首付比例、各地紧急排查违规房贷等。

　　但一系列迹象显示，这些手段主要基于目前房地产市场出现交投过重的局面。

　　国泰君安最近的一份报告则提出，“中国的收入结构决定了只有拉动富人投资和消费才能真正拉动内需，房地产业的回暖给私人资本提供了投资渠道，从而拉动实体经济的增长，让大量的货币投放有了实现良性循环的可能性”。

　　收紧？

　　6月底，二套房房贷首付比例必须严格执行原有规定的意见被银监会以公文的形式下达。

　　银监会办公厅正式向各地银监局及各银行总行发出了中国银监会 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》称，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。《通知》中，还要求各家商业银行严防开发商假按揭骗贷的行为。

　　银监会的通知还要求，各家银行对房贷建立风控机制，并提出会反复巡查执行情况。强调放贷前，要加强对按揭主体和开发商的资质检查。并且要加强贷后管理，做好事后回访工作。

　　一位工商银行总行人士对本报表示，目前工行也会加强对二套房房贷的管理，“前一阶段，各家银行在房贷的量上都冲得很大，到了适度收一收的阶段。”

　　其实，北京银监局早在4月份就已下文通知辖内银行“对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行除严格执行二套房贷首付比例4成不变外，在贷款利率上由各银行根据风险自定”，并在5月组织了“案件风险百日大排查”行动，各银行以及大国企的财务公司进行了内部排查。据了解，这次行动并非只针对房贷，而是针对金融危机、经济下行、信贷超速扩张的形势。

　　一家北京豪宅开发商的总经理告诉记者，目前，他们确实感觉到二套房贷在收紧。一是放贷慢，二是优惠利率不好谈。记者也以投资买房的名义致电几家银行和房贷服务公司，都被告知，4折首付是坚定不移的，优惠利率近期也很难。

　　保内需下，政策不会转向

　　相比于目前已落实的政策和收紧手段，政策所隐含的精神和下一步的导向更被开发商关注。

　　接近银监会核心层的人士告诉记者，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》下发的出发点主要是基于目前房地产市场出现交投过重的局面，希望严格房贷管理，借以防范银行的系统性风险。银监会保内需的方向没有变化。

　　国泰君安的报告指出：从中国目前的收入结构看，基尼系数达到了0.46。属于收入分配非常不均的阶段。据统计，我国城市人口中20%属于高收入者，他们拥有金融资产（不包括房地产）的66.4%，而20%的低收入阶层只拥有1.3%的金融资产，中国3亿人的零售品消费是剩下10亿人消费总额的2.2倍。因此要真正拉动内需，就应该拉动富人消费和投资，让他们的储蓄资金变为消费品和投资品，而家电下乡和医改只能拉动低收入阶层消费，这只是杯水车薪。

　　一些银行认为，在拉动内需的要求下，信贷政策对房地产的支持态度不会有大的转向。即便是收紧，也只会是渐进性的。不愿意出现过去“一抓就死”的局面。如果要改变二套房贷的首付比例或者提高利率，房贷管得过死，似乎会和通过住房拉动内需的思路相悖，毕竟二次置业在购房中占了相当大的比例。

　　一些地产商认为，去年底因为房贷压得很紧导致房屋成交应声而落的局面，政府也不愿看到。

　　银行的考量

　　单从银行个体的角度看，“目前各家银行除了那些基础建设投资之外，没有更多的项目来放贷。即便房贷利率放得很低，加之对未来要加息的预期，房贷还是个很好的项目。”兴业银行首席经济学家鲁政委说。

　　他提出，政府曾提出通过住宅和汽车来拉动消费，所以这个基调不会轻易改变。但同时，他也强调，如果政策转向，各家商业银行也会考虑监管性风险，而不是只考虑商业利益。

　　无论开发商还是银行都很清楚各自的利益。北京新开盘的项目大户型比例越占越高。而很多商业银行推出点按揭、气球贷等业务，抢夺房贷业务量。近期上海出现了利率3.78%、甚至低于公积金贷款的首套房贷款的商贷。显然，开发商和银行对高收入人群拉动消费、只有资金充裕的人才有能力在当下买房的道理理解得比谁都透彻。

　　即便是从货币政策上来讲，目前没有采取直接的信贷紧缩政策，而是采取发行央票这种公开市场操作的手段。通常认为，直接的信贷紧缩比公开市场操作的方式更为直接有效。从这点看，大部分金融人士、经济学家都认为当前的政策动向依旧谨慎。

　　实体经济的恐慌

　　众多业内人士认为，在房价井喷和流动性充裕的大背景下，实体经济的萧条导致的投资无门也促使众多工厂主、企业家、公司高管出于通胀预期涌入房市。

　　北京林肯公园的开发商说： “我们开发商之间也作交流，也看每个月的销售数据。倒闭的沿海小工厂越来越多，各个楼盘涌入的外地人也越来越多。”

　　一位河北的药厂老板新近也因为周围的小老板都跑到北京买房而困惑不已，他问记者： “药厂经营得不好，不赚钱，我买层楼保值好不好？”而本报之前也报道过江浙一带的老板重新杀入楼市的新闻。

　　根据克而瑞信息的统计数据，北京2009年6月，商品住宅市场140平方米 （含）以上面积的房屋成交量最高，占总量的44%。外地的老板喜欢来北京买房子，且偏好大户型是开发商圈子里公认的事情。从北京的房价来看，140平方米房屋热销俨然不是普通的刚性需求购买者能够托旺的，而大户型购买者中有相当比例是二次或三次置业。

　　房地产界资深人士李忠的一则博客也表达了对实体经济影响房价的一些看法：“我们在东南沿海省份做调查的时候，遇到了很多实体经济的老板们，虽然大家所从事的行业各不相同，但对下半年的看法却出奇的一致，那就是都不看好自己所从事的行业。比如有人说：我是搞造船的，这个行业下半年是肯定不能做了，所以咱们别说造船的事儿了，还是多说说房地产吧。下半年我想转投房地产了，多买几套房放着，风险总小过去造船。”

　　“钱多地少”的恐慌也带动开发商在北京连续制造几个天价地王。但这轮地王与2007年的地王有着截然不同的背景，一位开发商在克而瑞2009年上半年房地产企业销售排行榜的发布会上表示，在北京，国企能花几十亿买块地。如果上半年的几万亿没有都进入实体经济，而是有一部分进入土地这样的资产市场，那是件让大家恐慌的事情。

　　实际上，房地产回暖能否助中国经济步入上升周期还充满了争议，但实体经济的不振却让地产业人士给此轮房价上涨找到了理由。有分析就沿用这种逻辑认为，开工厂不赚钱，那我们投资买房，如果投资买房被打压，那就等于我的储蓄没办法转化为消费，那似乎就影响了拉动内需。