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房价上涨吹大楼市泡泡 银监会重申严控二套房贷

2009年07月22日11:30 [我来说两句] [字号: ]

来源:金融时报
  银监会收紧二套房贷,主要基于两点考虑:一是近期房价的急剧上涨,其基础并不牢固,不是真实性的自住购房的支撑,这种炒房性质资金的介入极易引发房价的暴涨暴跌和市场动荡。而在我国,房地产业是银行信贷资金介入较多的行业,一旦发生风险,银行资产和信贷资金的安全自然会受到波及和影响,这给银行业带来了很大风险。
其次,从房地产市场本身的发展来讲,过高的房价会挤出真实的住房需求,从而难以满足广大购房人的需求,这会造成房地产市场的畸形发展。

  近几日来,严控二套房贷再次成为市场热议的话题。继银监会主席刘明康7月17日在2009年第三次经济金融形势通报会上指出,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准后,上海银监局就对相关细节进行了解释,以实际行动收紧二套房贷。

  房价上涨吹大房地产“泡泡”

  有观点认为,是半年来不断走高的房价和渐渐被吹大的房地产“泡泡”,令监管部门对严控二套房贷进行了重申。国际金融危机以来的4万亿元经济刺激计划,加上商业银行上半年7.37万亿元的创纪录新增贷款,就像一个突然被拧开的水龙头,大量的钱涌向市场。显而易见的是,在投资渠道并不丰富的中国,最为直接的反应就是股市和房市。

  以北京为例,今年以来,北京房地产交易量不断增大,房地产价格重新回到了2007年的高点。北京市房地产交易管理网统计数据显示,今年上半年商品住宅期房销售量比去年同期增长了75.7%。而在上半年整个北京市场的平均房价上涨了近三成。

  放眼全国,国家统计局新近公布的数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,环比上涨0.8%。进入2009年后,国内房屋销售价格首次出现了同比上涨。这也是今年以来全国70个大中城市房价环比连续四个月上涨。

  二套房贷再念“紧箍咒”

  显然,银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。一时间,让“严控二套房贷”成为关键词。

  上海银监局紧随其后,于7月20日转发了银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求在沪各银行加强按揭贷款风险管理,有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房价”现象的发生,不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。对于金融机构变相放宽第二套房贷款执行标准的情况,通知要求,不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

  实际上,关于第二套房贷款政策引发的热议可以追溯到两年前。2007年9月27日,人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。其中就对“二套房”作出明确的规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,利率不得低于人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。这在当时来说,首付及利率门槛都相应地提高了。

  2008年12月20日,基于当时房地产市场发展状态,国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,要求加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。意见指出,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

  可见,自2007年二套房贷政策第一次面世以来,该项政策在调节房地产市场冷热的同时,也仿佛一个楼市晴雨表。每当二套房贷放松之时,便意味着楼市已经转冷,进入了调整期。而当该项政策收紧时,则意味着楼市虚火正在推高。

  收紧二套房贷旨在防风险

  “这么做恰逢其时。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,他说,监管部门对二套房贷政策去年放松、今年收紧,呈现“此一时彼一时”状态,这主要是根据市场实际情况来确定的。近期以来,全国主要城市房价都出现了上涨,一些城市房价上涨过快,引发了以炒房为目的的投机资金快速进入市场,而这些资金如果继续大举进入房市,则可能引发价格继续上涨,形成泡沫。

  郭田勇说,银监会在此时收紧二套房贷,主要基于两点考虑:一是近期房价的急剧上涨,其基础并不牢固,不是真实性的自住购房的支撑,这种炒房性质资金的介入极易引发房价的暴涨暴跌和市场动荡。而在我国,房地产业是银行信贷资金介入较多的行业,一旦发生风险,银行资产和信贷资金的安全自然会受到波及和影响,这给银行业带来了很大风险。其次,从房地产市场本身的发展来讲,过高的房价会挤出真实的住房需求,从而难以满足广大购房人的需求,这会造成房地产市场的畸形发展。

  业界认为,尽管这一轮的房地产上涨行情最初由刚性需求带动,时至今日投资性购房者已入场,而二套房贷正是对投资性购房者的“清场”,该项政策的收紧很有可能再现2007年二套房贷政策出台时房地产市场由热转冷的“急转弯”。针对这一看法,中国银行全球金融市场部高级分析员方明表示,从市场情况来看,收紧二套房贷政策后,炒房资金的收益率肯定会减少,随着首付比例的提高和贷款利率的上浮,盈利空间会缩小,这必将遏制房价的过快上涨。

  一位来自商业银行信贷部门的人士对记者说,当前大部分商业银行均已严格了二套房贷政策的执行,但也有部分商业银行出于自身的利益考虑,为抢占市场份额、拉客户而“走样儿”地执行二套房贷政策。针对这些情况,监管部门应该在做好风险提示的同时,进一步加大监管力度,建立违规惩戒机制,切实采取措施,防止房地产业的风险在银行体系里集聚和蔓延,保障商业银行健康发展。 (来源:金融时报)
(责任编辑:克伟)
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