深圳楼市销售急速升温 租赁逐渐回稳

　　受国家及广东省颁布的房地产新政的刺激和住宅刚性需求反弹的带动，深圳住宅销售市场率先出现明显的反弹迹象。世邦魏理仕７月１５日发布的研究报告指出，由于市场资金充裕，购买资产热潮由住宅延伸至办公楼及商铺，从而带动了各类物业价格相继上涨。

　　豪宅市场量价齐升

　　随着前期累积购房需求在今年年初的一次性爆发，深圳高档公寓从第一季度就开始销情畅旺，成交大幅反弹。但开发商仍普遍采取保守定价策略，相关数据显示，一季度深圳一手高档住宅平均价格在头三个月内仍有６．４％的下跌。

　　然而，这样的行情并没有持续。随着广东省出台十五条楼市新政，从降低购房成本、提升购房者支付能力及增加潜在购房需求等多个方面扶持住宅市场，楼市成交回升，再加上价格的深度调整，在鼓励自住及改善型需求入市的同时也刺激了投资需求。

　　报告指出，随着成交量继续大幅上升，在新增供应不多的情况下，高档住宅可售存量迅速减少，一手高档公寓售价在第二季度急促上扬，环比大涨９．８％。

　　与豪宅销售市场的热火朝天不同，深圳高档住宅租金在上半年持续下跌。受到企业裁员潮及就业市场不景气的影响，高档住宅租赁市场自去年下半年已开始需求转弱，而年初刚性需求的爆发又令部分人转租为买，令租赁市场雪上加霜。世邦魏理仕的监测数据显示，截至６月末，深圳高档住宅租金较２００８年末下跌６．４％，服务式公寓的租金更是大幅下降８％。

　　价格猛涨与租金的大幅下挫形成鲜明对比，引发市场分析人士担忧，“宽松的信贷环境和较低的利率水平增加通涨预期及催生投资需求，上半年的量价急升已令市场产生一定程度的泡沫，如果没有整体经济实质性全面恢复作为基础，下半年高端住宅价格虽然有可能仍在高位徘徊，但将面临一定的回调压力。”世邦魏理仕的研究人员指出。

　　在他看来，下半年，新兴豪宅区后海的大型住宅项目太古城、三湘海尚将展开预售，这两个高档住宅项目最终将为市场提供约３０００个豪宅单位，供应短期内尚算充足。随着经济增长的逐步回升及就业市场的回暖，高档公寓租金应可在下半年靠稳。

　　各类物业价格普涨

　　住宅市场的火爆也在向写字楼、商铺、工业物业市场蔓延，相关物业的租赁需求第二季度均出现回稳迹象，租金跌幅收窄，出现企稳回升迹象。

　　报告指出，尽管外资公司短期内对深圳优质办公楼的需求难以大幅回升，但在深圳政府对金融及总部企业落户深圳进行补贴政策的刺激下，预计国内金融机构及大型国有企业将成为优质办公楼的需求主力。

　　对于下半年深圳办公楼租赁市场的价格走向，报告认为，整体办公楼租金有望在下半年回稳，但由于从旧商务区及旧办公楼搬迁至新兴商务区的趋势仍在继续，各区租金表现将有所分化，其中福田中心区优质办公楼租金预计将继续领先整体市场。

　　而商铺市场由于总体需求稳定，租金获得平稳增长，２００９年上半年深圳优质零售物业租金上涨１．６％。“上半年深圳优质零售物业总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业的零售商和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场。”

　　与此同时，一些商场出于提升档次、改善运营状况等目的，纷纷进行租户调整，释放出一些可供租赁的优质零售空间，导致二季度末深圳优质商铺空置率为８％，较２００８年末上升２．５个百分点。报告预计，随着商场的运营日趋成熟，租金水平有望进一步提升。