二套房利率仍有下浮空间

　　房贷收紧的令牌风驰电掣而至，成都楼市、银行业寒意骤起。

　　“最近省有关监管部门通知了，对于第二套房的贷款，必须严格遵循人民银行、银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。”7月21日，某国有银行成都市高新区一位支行负责人告诉记者。

　　根据上述通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这次老调重弹，缘于此前成都市多家商业银行均变相放松二套房贷标准。

　　“前两年宏观调控时，个人住房贷款市场的违约率也没有明显上升，这或许也从一定程度上鼓舞了银行的放贷冲动。”成都一位资深银行人士如此解释。

　　21世纪不动产一人士告诉记者，监管部门重申二套房政策之前，成都市的银行对二套房的首付要求一般是三成，利率则根据购房者的综合信用评级给予优惠，幅度在7.2—7.5折之间,最低可至基本利率的7折。

　　“消息出来后，我们就开始通知楼盘的销售人员，准备收紧第二套房的信贷发放。”上述支行负责人说，此次监管部门的查处决心很大，没人敢往刀口上碰。

　　不过，记者在走访部分楼盘时却得到不同的说法。汇融名城一位工作人员表示，与他们合作的银行中，有的二套房政策是首付必须四成，但利率可以下浮10%；有的银行政策细节还未确定，仍然按照之前的政策执行。

　　华府金沙的工作人员则称，首付必须坚持四成，但第一套房的还款记录好，银行会根据个人信用评级最低可以给至7.5折的利率优惠。

　　住房贷款同比增长21.4

　　%成都市房管局此前发布的数据显示，今年1-5月，该市累计成交商品房1309万平方米，比去年同期增长127%，超过2007年同期，创出历史新高。同时，成都市住房贷款也同比增长21.4%。

　　不过，与商品房成交量和住房贷款大增逆势而行的是，同期成都市房地产开发投资累计完成286.76亿元，同比下降24.1%。其中，住宅投资完成200.79亿元，下降10.5%。前述人士分析，其中原因是商品房成交量主要来自存量房源。

　　当地地产界普遍认为，虽然成都楼市上半年成交量不断攀升，但还没出现2007年高峰时的凶猛涨价幅度和购房难的现象。现在处在从放量到价格温和上涨阶段，同地段楼盘的价格和2007年高峰时比，还有一点差距。

　　不过，信贷收紧会对成都楼市和房地产信贷的影响比较大，因为该政策将直接影响购房者的改善性需求和投资性需求。

　　从利率角度看，部分银行在宽松地执行信贷政策时，二套房贷款利率最低可以打7折，如果严格执行有关政策，意味着利率将在基准利率之上提高10%，贷款成本陡然上涨40%。以目前五年期以上5.94%的贷款利率计算，就将增加2.37%，这对购房者是不小的压力。而首付成数从三成提高到四成，以80多万的房子为例，购房者第一次所要支付的房款就要增加8万多。

　　上述成都银行界人士表示，即使按照之前的三成首付、7折利率来做住房按揭贷款，银行还是能获利的。

　　“因为这部分资金成本不会很高，大约在3%左右，即使按照五年期以上5.94%的基准利率打折，银行还是有赚头的。”上述人士表示。

　　一位城商行分行负责人称，之前某些银行放松相关贷款政策，只考虑了营销、占领市场份额的问题，基本没有从银行所承担的风险角度看，所以监管部门重申贷款标准的政策是合理的。

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　　 楼市仍将续涨？

　　一个值得关注的问题是，尽管在资金宽裕的情况下地王频现，但由于开发需要周期，而今年房地产批准上市量却在下降，供需矛盾的紧张可能导致房价继续上涨。

　　今年上半年，杭州、深圳、天津，成交面积增长分别为180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、青岛也超过近100%。由此导致销售和供应之比明显缩小。基本上，多数城市的销售/供给大于1，存量房被快速被消化，深圳、武汉、杭州甚至大于2。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜称：“可销售面积较08年大幅下降，上海、杭州、深圳下降明显。”据其计算，上海、杭州的销售量仅能满足2-4个月的销售。

　　疯狂的楼市，导致不少专家前期预估的房地产存量出清周期大量缩短。

　　黄瑜估计，北京出清周期缩短了10个月，深圳、武汉、杭州等缩短了9-10个月。而2008年主要城市出清周期在15-20个月，北京、深圳、武汉曾超过20个月。

　　而从当前的投资情况看，尽管开发商已经开始拿地，但当前的投资情况不容乐观。

　　中国指数研究院统计显示，2009年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月份高3.1个百分点，延续2月份以来的上升势头。但相较于同期30%多的固定资产投资增速仍明显低下。

　　另外，上半年新开工面积为4.79亿平方米，同比降了10.4%，尽管降幅比1-5月份缩小5.8个百分点，但仍处低位。

　　供需的紧俏，加剧了部分开发商的捂盘心理。为此，上海、北京等不得不高调严查开发商捂盘惜售。

　　除了资金面的影响外，供需是调节价格的另一个重要天平。而在供需平衡之前，楼市显然还面临着上涨的压力。

　　但另外一个掣肘的因素也颇值得关注。5月份以来，多个城市房地产成交量出现环比下降，成交量开始高位震荡，价升量跌，成为一个新特征。

　　显然，过快上升的房价已经再度挑战了购房者的承受力。而在银监会不断申明的严控二套房贷的政策下，多与空，还是一个不确定的未知数。

　　(杜艳)