回建强

　　国土部日前公布了全国105个地价监测城市的620个有效案例的地价房价比，其结果是地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域。国土部之所以主动公布这些数据，其目的是对当前社会上关于地价是否推高房价这一争论做一回应。

　　从国土部公布的数据看，平均23.2%的地价房价比确实不高，地价确实并非房价的最重要组成部分，但如果仅凭公布的这些数据就匆忙下结论称，房价快速上涨与地价无关，则有不妥。

　　实际上，房价可以按照构成因素划分为静态构成部分和动态构成部分。一般而言，房价由七个部分组成，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润等。其中，前期费用、政府税费、建安工程费、管理成本和销售费用占房价的比重是相对固定的。这就是所谓的静态构成部分，在一个城市区域内，这几部分占房价的比例相对固定，也相对透明。地价则根据区位的不同、市场供求关系不同而差别很大，开发商利润也受供求关系影响较大。

　　把房价分解成动态构成部分和静态构成部分，就会更容易看清地价变化对房价变化的影响。除非社会生产效率普遍提高，静态构成部分不会发生大的变化。因此，虽然静态部分占房价的比重较大，甚至会大于地价，但其对房价的变化却影响不大。打个不太恰当的比喻，头发的生长源于发根的增生，而非已经长出的头发。

　　地价由于受供求关系影响，特别是在土地“招拍挂”制度下，稀缺地块往往会造就高地价。在“地王”上造的房子，其销售价格肯定不会比楼板价低，而是楼板价加上静态构成部分，再加上开发商利润。这是地价推高房价的最基本的逻辑。拿最近上海赵巷10号地为例，金地拿地的成本是楼板价14500元/平方米，紧挨此地的龙湖滟澜山项目公寓销售价格为18000元/平方米，试想金地造好房子后会以18000元/平方米的价格卖吗？

　　由此也可以引出，在区域内，某一地块价格上去后，临近的楼盘和未开发地块的价值随之也会提升，这就是土地价格的示范效应。虽然此前出让的土地，地价房价比较低。而地方政府也会受益于地价上涨。因为，即便项目开发已经完成，房地产企业缴纳的营业税、契税等也会相应提高。未开发地块在转让时也会按照新的地价水平进行“招拍挂”。因此，推高地价使得政府的收益增长，也使得后来土地价格这一动态构成部分在房价中的占比上升，从而客观推高房价。

　　再看一下国土部发布的620个有效案例的地价房价比，数据本身没有可质疑之处，这些数据基本都是公开的，国土部相关研究部门只是花了功夫做了调研和收集。但这些项目大部分集中在二三线城市。众所周知，房地产业是带有明显的区域化色彩的，公布区域详细数据比公布所谓全国整体平均数据更有意义。虽然这个表格中罗列的项目很多，但反映北京、上海、广州、深圳的土地项目的并不多，而实际上社会上讨论的“地王”频发、地价房价矛盾恰恰是集中在上述的一线地区。

　　再者，国土部公布的地价房价比反映的是静态的地价水平，而忽略了地价的变化对房价变化的影响。不要忘了，稻草虽轻，也可以压倒骆驼。在国土部的数据中，地价房价比平均水平虽然为23.2%，但地价是房价重要的动态构成部分，对房价的变动是有着直接影响的，这是国土部没有说出来也不情愿说出来的真相。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）