核心导读

　　商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费，从成本清单中，记者发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　权威解读

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。

　　房地产成本清单显示

　　收费项目至少30项占成本的20%

　　本周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。而前不久，一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单，给出了更清晰的答案。

　　这位开发商提供的楼盘成本清单显示，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方米5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方米2000元，占到了售价的40%。建安成本每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

　　在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。

　　解读

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。“各种税费和各种费用，它占整个成本的60%。”

　　商品房的成本构成主要有三部分

　　商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。王超斌还曾经做过这样一个调研，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　在这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平米170元，那么这是一笔什么费用呢？当地联合收费办公室负责人说：“配套费收上来是用于桥梁、道路、水电、暖气做市政设施的。”

　　然而记者在这份成本清单中发现，除了170元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费。

　　繁多收费项目一定程度拉升房价

　　当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价每平方米2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元，而这处楼盘的平均售价只有每平方米5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。

　　当地某房地产开发商说：“现在（盖房）跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”

　　那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。

　　根据国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证。

　　这容积率是如何调整的呢，记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。

　　王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。

　　王超斌：“你把它（收费）包含在内了，任何其它的配套费用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服务，你看那多好，（地方）政府的形象也好了，国家的形象也更好了。”

　　半小时观察

　　“超载”的房地产能走多远？

　　无论到底是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕，我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？

　　在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压得普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来圆住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。据CCTV经济半小时

　　□相关链接

　　国土部公布620个楼盘地价房价比

　　自国土部公布“中国地价占房价平均为23.2%”的数据以来，业界一直对该数字存有异议。24日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布。

　　620个案例中，销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。58.6%的最高地价比为河北石家庄的新公爵项目。

　　以北京21个项目为例，记者看到，21个项目里，不乏北京的热门楼盘，只有4个分布于城八区之外。数据显示，21个项目的地价占房价比例最低为14.33%，最高为51.36%。地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%。北京21个项目平均地价与房价的比例仅为25%左右。

　　国土部昨日表示，“我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”