土地“招拍挂”后地价占比直接上升

　　上海个别楼盘地价房价比高达69.8%

　　究竟是地价决定了房价，还是房价决定了地价？随着国土资源部一份全国房价地价比的详细调查目录出台，这个互为因果的推理命题，再次引发一场“口水仗”。

　　在CBN记者的调查过程中，有开发商一语道破“天机”：地价、房价的互动关系无法用绝对数值比例来测算，因为随着外界影响，各因素会产生比例上的变化。但可以确定的一点是，在房价普遍下降的楼市调整时期，地价是实质性的成本支出“大头”。

　　CBN记者对上海土地市场2006~2007年间获取的土地进行追踪调查，同时，针对这些出让地块中在售或已销售完毕的楼盘价格实行了计算，结果显示，在调查的10个项目中，地价与房价之比超过35%以上的楼盘高达六成，甚至有个别楼盘的地价房价比高达69.8%。

　　由上海一家房企向CBN记者提供的成本明细表中亦可看出，一个项目从获取土地到完成销售的过程中，包括了土地费用、前期费用和税收等三大支出部分。其中，土地费用即是指土地出让金，前期费用里则包含了诸如工程建安费、配套费、销售费、财务费等各项支出，税收部分则有营业税、土地增值税和净利润所得税。

　　在地价与房价互动关系的剖析过程中，地价是否是房价推高的幕后黑手，屡屡成为争论焦点所在。“房价与地价的讨论并不能以绝对性的态度来观察，地价成本其实是浮动变化的。”一位不愿透露姓名的开发商指出。据他介绍，在2001年至2004年的楼市发展时期，土地费用仅占整体项目支出成本的10%左右。这部分支出比例的显著上升，是以实行土地招拍挂的2004年为“分水岭”，在2007年至2008年上半年间达到顶峰。“那段时间的土地费用是‘大头’中的‘大头’，基本上可占整体项目支出的60%~70%。”

　　此次由CBN记者抽样调查的10个项目，在2006~2007年间地块出让并建成楼盘销售的项目中颇具代表意义。其中，2006年的出让地块建成项目为4个；2007年出让之后进行销售的楼盘有6个。根据测算结果，在2006年的4个楼盘中，地价与房价之比均低于30%；而在2007年的6个项目中，地价与房价之比出现明显上扬态势，并随着2007年下半年出现的拿地狂潮迅速“飙升”，个别楼盘甚至达到了69.8%。

　　值得注意的是，即使是同一个楼盘，随着房价的调整变化，地价在房价中的比例同样有上下浮动。如在2006年出让的浦东新区高行镇E9-1地块，由金地集团获取后以“金地未未来”的名义推出市场。根据当时的成交价格，拿地时的土地楼板价格约3411元/平方米。2008年的楼市调整时期，该盘的成交均价为14302元/平方米，地价占房价之比为24%；但在2009年7月，随着该盘成交价格上调至17299元/平方米，地价占房价之比随即下降至20%。

　　地价与房价之间占比越小，便透露出更为丰厚的利润空间。即使是同一社区中的不同产品类型，其最终比例数据也是不同的。现命名为保利林语溪的楼盘土地于2007年获得，根据今年7月的成交均价计算，该项目公寓部分地价占比42%，而别墅部分地价占比仅20%。“这也解释了为什么开发商更喜欢用‘面粉’作‘蛋糕’的心态。”一位业内专家表示。

　　“在项目开发过程中，土地成本这一概念其实包括了很多支出，并不仅仅是土地费用这一块。”中国指数研究院副院长陈晟表示，地价房价比的问题讨论，只是把极小部分的影响因素提升至“主导”位置。“其实更应该探究的问题是，土地成本会在房价中占据多少，会否对未来房价有推动作用。”