万科上半年销售超300亿 择时股权融资

　　今日，万科A（000002，收盘价13.24元）发布了2009年中期报告。上半年万科实现营业收入218.1亿元，净利润25.2亿元，同比分别增长26.4%和22.5%，上半年每股收益为0.23元，净资产收益率7.31%。

　　不过，虽然手握巨额现金，万科仍然在半年报中透露，目前公司正在考虑时机成熟时进行一次股权融资，并积极探讨可行方案，充分考虑资本市场和投资者的承受力。

　　上半年销售金额307亿元

　　作为行业龙头，万科对房地产行业的看法常被视为行业的风向标。在半年报中，万科将上半年房地产市场的回暖归因于“在多重因素作用下，市场调整期内累积的大量自住需求开始集中释放”。

　　万科表示，进入二季度后，房市与股市联动效应显现是市场成交更为旺盛的重要原因：“适度宽松信贷政策的效果逐步显现，股市的向好产生了正向的财富效应，通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿。”

　　半年报显示，公司上半年实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。其中珠三角地区成交反弹显著，万科在珠三角地区实现销售面积110.1万平方米，销售金额104.4亿元，同比分别增长46.3%和38.8%。此外在环渤海地区，万科实现销售面积102.6万平方米，销售收入74.7亿元，同比分别增长64.2%和59.8%，增幅高于珠三角地区。

　　上半年，万科结算面积和结算收入分别为248.5万平方米和215.9亿元，同比分别增长19.4%和26.9%。但是结算毛利率却同比下降5.5个百分点至23.7%，万科称，这是由于“房地产结算存在滞后性所致，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升及2008年调整期内房价的变化”。

　　截至二季度末，公司尚有409.1万平方米已销售资源未结算，合同金额合计约321.8亿元。同期预收款项金额也高达299.80亿元，较年初的239.46亿元增加了60.34亿元。

　　调低存货跌价准备

　　值得一提的是，由于房地产市场回暖，万科在一季度末和二季度末对去年底某些计提了存货跌价准备项目的可变现净值进行了重新评估。

　　在一季度末，公司将南京金域缇香项目跌价准备金额由去年末的6359万元调整至4957万元；中期报告中又将这一数据减少至2781万元。另外，万科还将广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。万科透露，冲回上述存货跌价准备增加了上半年归属于母公司所有者的净利润1.62亿元，占净利润比重的6.43%。

　　增大新开工面积

　　去年底，出于对市场的谨慎态度，万科曾多次下调了新开工面积。在半年报中，万科披露，鉴于市场形势的快速好转，公司相应对本年度的新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，增长45.2%。

　　但从半年报可以看出，万科对于房地产市场的回暖依然保持着谨慎态度。虽然6月份公司销售均价环比提高11.17%至10224元，房价止跌回升迹象明显，但万科认为，与前年因市场情绪过于乐观所导致的房价普遍快速上涨不同，当前部分地区的房价上涨，主要源于“市场存货消化过快和短期内新增供应不足。去年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得短期内的新增供应跟不上市场销售。在市场信心回升和销售回暖的带动下，企业的投资意愿逐渐恢复，预计年底市场供应量会出现比较明显的增长，届时新房供应不足的现象将得到有效改善。”