目前经上海市房屋土地资源管理局核准从事 房地产估价业务的机构共有68家。CFP 资料

　　截至7月底，上海的二手房价已经上涨两成，根据去年10月上海出台的楼市救市14条政策，只有普通住房才能享受契税优惠，房价涨了，就有人会故意做低房价来“符合”普通住房的标准。目前，上海市已严格收紧二手房交易环节中的评估程序，以杜绝这种避税现象的滋生。

　　但在指定评估机构“说了算”的情况下，不少市民包括房产中介机构对评估价的公正合理产生了质疑，甚至催生出变相收费的不正常现象。就各区指定评估公司对二手房交易估价的一系列争议问题，记者展开了调查。早报记者朱楠实习生王昭

　　虹口：

　　上海房产估价最严的区

　　7月31日，虹口区房地产交易中心大厅入口处右侧的108室，早上8点45分就已经有人来此排队。这里是虹口区指定的上海八达国瑞房地产估价有限公司（下称八达公司）现场核价处，也是所有虹口区已签订买卖合同的二手房进行交易过户的第一站。

　　很多房产中介将虹口区视作上海二手房交易评估最为严格的区县之一。

　　记者看到，108室内两名八达公司的工作人员正在对每一套交易房源进行核价，工作人员将二手房交易合同价输入电脑，打印机就会打出一份《房地产市场询价意见单》，上面详细载有该套交易房源的产权证记载情况，以及八达公司的询价意见，询价意见包括“合同总价”、“合同折合单价”、“询价总价”、“询价折合单价”这几项信息。

　　如果合同价被认可，询价意见中的合同价与询价一致，那么买卖双方即可拿着盖有“上海八达国瑞房地产估价有限公司核价专用章”的意见单前往缴税窗口缴纳相关税费。而一旦询价未通过，则会显示询价高于合同价的情况，那么买卖双方则须根据八达公司出具的这份意见单上“询价总价”所显示的价格缴纳税费。

　　询价意见单后面的“告知”显示：如对本询价有异议，可委托有资质的房地产估价公司评估。若该评估价和本询价有较大差异时，异议人可向市房产估价专家委员会申请裁定。

　　记者在现场看到，一中介公司交易员正在为该公司成交的三套房源进行核价，其中一套房源的交易价格未被评估公司认可。八达公司出具的询价意见表显示：“合同总价”为235万元，“合同折合单价”为24451元，“询价总价”为240万元，“询价折合单价”为24971元。

　　对于这单未获通过的交易，中介人员显得很无奈：“八达公司核价多少就是多少，只能按核价结果来缴税。”核价完成后，中介人员马上与这单交易的买卖双方沟通，并劝服双方按核价结果缴税。由于这套二手房为普通住宅，且卖方持有已满2年（非唯一住房），当询价比合同价高5万元，意味着买方要多缴750元的契税，而卖方要多缴了500元的个人所得税。在中介的解释劝说下，买卖双方同意按照询价结果缴税。

　　今年来两次更新核价标准

　　“我们今天这三单交易真没做低房价，总价就差5万元、每平方米单价差距不到500元，居然也被拦下来了。”中介人员向记者埋怨，“如果买卖双方有一方不同意按核价缴税，最后生意只能"黄"掉。”

　　这名交易员每天泡在交易中心，专职负责公司所有二手房成交缴税过户程序，对虹口区二手房核价情况了如指掌。“说句老实话，二手房中介帮买卖双方做低房价逃税的现象非常普遍，可以算是行业内的潜规则了。”这位交易员告诉记者，正因为如此，能不能掌握评估公司对房源核价的尺度尤为重要，“跟评估公司工作人员的关系好不好、能不能了解到每个楼盘大概多少价格能过，都是我们工作能否顺利进行的关键。”

　　据记者了解，评估公司的核价系统将沪上各小区房源的最新成交价格都记录在内，这也是评估机构对二手房成交价核价的数据来源。“八达公司评估虹口区楼盘的核价数据今年来更新过两次，前不久刚更新过一次，楼盘成交价格标准上涨了1000—2000元/平方米不等。”交易员告诉记者，正是由于数据刚更新不久，中介公司尚未完全掌握评估尺度，所以这两天核价未获通过的房源特别多。

　　杨浦：

　　评估并非交易必要环节

　　为了对比虹口区的二手房交易评估是否真的严格，记者又前往杨浦区房地产交易中心。

　　7月31日下午2点，记者来到长岭路111号的杨浦区房地产交易中心。交易大厅的28号窗口专门办理二手房成交价格的评估，指定上海申杨房地产估价有限责任公司驻场。相对其他窗口前络绎不绝的业务办理者，28号窗口显得十分冷清。

　　当记者以手头一套黄兴花园单价18800/平方米的房源为例进行询问时，申杨估价公司的工作人员略显惊讶地说：“这套房子有什么好估的，明显就是市场价嘛。”至于此房最终成交价格的浮动会否导致无法通过评估，工作人员则表示：“要是低于市场价几千块，那肯定是无法通过的。但在市场价上下浮动几百元，一般没什么问题。”

　　申杨估价公司工作人员告诉记者，二手房成交价的评估并不是在杨浦区交易二手房的必要环节。“并不是所有二手房交易都需要评估，只有当税务部门认为成交价格明显存在问题时，才会要求交易双方进行价格评估。”

　　现状：

　　9区指定公司强制评估

　　目前，上海共有9个行政区房地产交易中心在二手房缴税过户前要求房价评估，但各区指定的评估公司并非同一家，评估方式和松紧程度也各不相同。

　　最早在交易中心进驻评估公司的是徐汇区，早在近4年前，徐汇区就指定“上海瑞汇房地产估价有限公司”，驻场在徐汇区房地产交易中心203室。2007年，黄浦区成为第二家在房地产交易中心进驻指定评估公司的区，所指定的评估公司就是八达公司。随后，八达公司陆续进驻普陀区、虹口区和长宁区，在目前已执行强制评估的9个行政区中，指定八达公司进行二手房交易价格评估的区就有4个。去年6月间，上海申杨房地产估价有限责任公司进驻杨浦区交易中心。之后，闵行、浦东、南汇（今年5月并入浦东新区）三区也陆续对二手房交易采取评估的方式。

　　这9个行政区中，浦东新区的评估方式比较特别。记者了解到，浦东的房价评估是由评估公司向交易中心税务窗口提供一套价格评估软件，工作人员在二手房缴税前将交易价格输入，该软件即可自动给出是否符合市场价格区间的核价结果。而且据中介机构反映，浦东一般只对非普通住宅和商业房产进行核价。

　　记者采访的多家大型中介公司交易按揭部负责人普遍反映，这9个区的房产交易中心松紧度各不相同，而八达公司进驻的虹口区和普陀区最为严格。

　　值得注意的是，不少人误认为核价不通过合同被“发回重审”，就不能继续交易了。财税部门工作人员表示，只要按照评估价缴税房屋仍可继续交易，但税务部门最后是按照合同价格开具购房发票的。

　　争议：

　　凭啥一家公司说了算？

　　2008年11月1日，上海市住房保障和房屋管理局、市规划和国土资源管理局、市财政局、市税务局四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　根据规定，普通住房可以享受买方缴纳契税减半，即只征收房价的1.5%的优惠；卖方可以享受缴纳所得税减半，即只征收房价1%的优惠。优惠政策到今年年底截止。

　　由于普通住房的优惠政策改为根据总价来判定，在记者采访过程中，不少房产中介人员向记者坦承，做低房价这一现象在二手房交易中十分普遍。所谓做低房价，就是因为买家须缴纳的契税和卖家须缴纳的个人所得税和营业税，都是按照总价或差额的一定税率来缴税，为了能少缴税，中介公司往往会帮助买卖双方先签订一份正式的买卖合同，合同上的成交价比真实的成交价低；真实成交价与合同价的差额部分以装修款等名义被做成另一份单独的“补充协议”，并且约定付款方式和时间。如此一来，买卖双方只需按照合同价缴税，做低房价越多，逃税越多。

　　“上海算是好的，据我们同行反映，在北京、深圳等地，二手房交易中做低房价的现象更泛滥，甚至能把总价千万元的房子做低到一、两百万。”有业务员告诉记者，在上海，一般顶多只能做低到市场价的7折，再低就肯定蒙混不过去了。

　　“其实财税部门为了防止二手房做低房价逃税的现象而采取房价评估是对的。但我们最不能理解的是，凭什么成交价是否符合市场价只有八达评估公司一家说了算？”据多家中介公司相关负责人反映，在指定八达公司为评估机构的区域，只要被八达公司认定为不符合市场价的二手房交易，即便买卖双方自费聘请其他有资质的评估公司出具评估报告，八达公司也从来不认可，照样通不过。“凭什么八达的评估就是唯一标准，其他评估公司哪怕有一级资质出具的报告也不被采纳。这不是垄断是什么？”

　　“现在有的区甚至出现了半公开化的乱收费现象。”这位负责人还向记者透露。例如在浦东新区和虹口区，该中介公司成交的房源中就有在缴税时被认定为低于市场价的，但只要到“指定的评估公司”，并缴纳为数不少的手续费，就可以放行的情况。例如在浦东，在合同价不低于市场价70%的情况下，按照可省下费用的30%～50%给予相关人员“好处费”，即可通过核价，且“好处费”无法出具发票。而在正常情况下，评估费只有房源评估价格的千分之一。