继上海抛售之后，境外基金投资冲动重燃

　　郝倩

　　虽然被抛售中国物业的舆论所困扰，外资投行依然在寻觅新的项目，二线城市的城市综合项目引发了他们的兴趣。

　　摩根士丹利在南京收购的项目终于水落石出，他们控股了南京市中心、玄武湖边的南京国际广场，该项目总建筑面积为48万平方米。

　　因为缺钱，该项目一度为南京最大的“烂尾楼”项目。但在过去1年时间里，该项目的注册资本金已从3.7亿元增至12.5亿元人民币，而项目的总投资可能达到50亿元。

　　“我们是在几年前开始接触这一项目的。”摩根士丹利资本（房地产）有限公司（下称“摩根士丹利”）董事总经理蓝诚修（Robert　D.　Naso）接受CBN记者专访时表示。这一收购案的最终敲定是在2007年上半年，市场最为火爆之时。CBN记者了解到：他们从2006年开始频繁接触南京多个项目，希望完成收购。

　　在摩根士丹利公开承认南京这笔投资之时，另一宗海外基金投资案也尘埃落定。中国商业巨头百联集团将旗下长沙东方购物广场项目60%股权，出让给加拿大亿万豪剑桥公司，亿万豪剑桥将为60%的股权支付约5亿元人民币的资金。与南京国际广场一样，长沙购物广场也是省会城市的标志性物业。

　　低调控股

　　与上半年深受金融危机影响不得不抛售中国物业的“离场”状态形成鲜明对比的是，摩根士丹利选择高调地亮相于南京国际广场的新闻发布会。早在2006年，就曾一度传出缺钱的南京国际广场即将引入摩根士丹利作为大股东，但此传言一直未得到证实。之后，“江苏第一高楼”紫峰广场也曾被传引起摩根士丹利及其他基金的兴趣，并伺机收购其商用部分。

　　昨日，蓝诚修正式对CBN记者确认其此次投资行为，并坦言：“这个项目对我们十分重要，摩根士丹利也是投入很大力量运作它，并在收购之后，进行了规划以及设计的重新调整。”

　　南京国际广场是南京迄今最为命运多舛的大型商用项目。1993年南京国际购入该地块，同年，成立股份公司，主攻商业地产出租——只收租、不经营。随后，股份公司获准发行法人股，由华夏证券包销，每股3.5元。

　　由于前期的拆迁问题迟迟没有解决，该地块一直拖到1999年才得以动工。在渡过拆迁难关之后，南京国际广场连续遭遇国家宏观调控。这期间，融资一直是南京国际需要解决的问题。

　　在引入摩根士丹利之前，该公司最近的一次融资是在2005年7月份。由香港中信资本市场控股有限公司牵头，包括中信实业银行、香港上海汇丰银行上海分行、香港中信嘉华银行等金融机构组成的银团，与南京国际集团签下合约，共同为南京国际广场项目一期工程提供总额5．8亿元的项目融资。

　　去年给南京国际广场提供银行信贷支持的银团组合发生了变化。根据蓝诚修透露的信息：工商银行、浦发银行、深发行，以及上海银行成为新的信贷“后盾”，他们都曾在去年经济萎靡时投入巨资。

　　南京国际广场是当地稀缺的城市综合体项目，在其48万平方米的总规划建筑面积中，包含超五星级威斯汀酒店、8层国际购物中心、甲级写字楼以及顶级豪宅、景观公寓。其中可售建筑面积为总面积的1/4，业主将长期持有写字楼、酒店，以及购物中心等物业。

　　蓝诚修坦言，一些针对项目作出的调整是建立在对市场环境判断的基础上的。根据南京国际广场高层对CBN记者透露的消息，该项目曾因5000美元/平方米的住宅售价在南京市场中引发争议，但这一做法未得到新东家摩根士丹利的认同，后者最终决定“高价”收回已经售出的单元，并继续“蛰伏”，等待发售时机。同期，该项目商业板块已开始进行招商，同时与南京几家高档商场竞争品牌客户资源。

　　“10月份住宅单元的销售将重新启动，虽然尚未最终定价，但价格将仍旧保持在每平方米5000美元左右。”南京国际集团总裁闵卫国先生对CBN记者表示。

　　投资“资产包”的搭配

　　“对中国区其他投资项目，我不作任何评述。可以肯定，我们很关心中国二线城市的投资机遇。”蓝诚修表示。事实上，从去年开始，有关基金抛售物业的消息络绎不绝。2008年第三季度，东海广场一期的7.6万平方米写字楼终于完工。但很快，摩根士丹利欲转让该项目的传言已不胫而走。

　　在此之前，摩根士丹利在上海投资的多项物业都已经开始在市场上放售。包括锦麟天地报价11亿元出售，SOHO中国（00410.HK）有意收购东海广场，以及华山夏都苑零散出售，都是摩根士丹利今年以来抛售中国物业的典型。但到目前为止，仅华山夏都苑因“零售”获得部分房源成交，成为摩根士丹利上述物业抛售的成功套现案例。

　　事实上，在此之前，摩根士丹利在上海乃至全国的房地产投资，大多都是单一的产品类型，并在不同时期购入不同物业类型，如单纯的住宅、写字楼，或是服务式公寓、商场。此次收购的南京国际广场是其在中国收购的首个综合性地产项目。

　　此前，摩根士丹利中国区董事张宝玲在接受媒体采访时表示，此类型的物业投资，一般保持4到5年的持有周期，出售是一种很正常的市场行为。投资与出售，“等于是把一名小女孩养大了嫁出去”。不存在对这个市场看空，或者变现应对危机。

　　在上海抛售传闻之外，摩根士丹利房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司，目前已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥5个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过30亿元。

　　同时，加拿大投资机构亿万豪剑桥也有新举动。“我们在中国考察过众多的地产与开发项目。有一些我们在国际上的竞争者已经离开了中国。但若一个跨国企业在中国有良好的发展，必须有耐心及与对市场的承诺。亿万豪剑桥对中国的承诺是建立在其长期战略上的。我们会精心挑选投资的项目，而且一直相信会有更多的机会出现。”亿万豪剑桥中国区高级副总裁兼总经理步阮恩(Brian　Castle)对CBN记者称。

　　“其实投资基金的投资策略并没有发生太大改变。”华夏柏欣（北京）经营管理顾问公司副总经理廖珈庚接受CBN记者专访时表示。他认为，无论投资银行投资单一项目，或是城市综合体，最终也只是为了组合成一个比较理想的投资“资产包”，以分散风险。按照操作惯例，投资基金所要求的内部回报率为20%~25%。