B11 营商环境

　　适当上浮二套房利率 广东房贷谨慎收紧

　　巫燕玲

　　山雨欲来风满楼。一个月之前商业银行的房贷还处于狂飙阶段，但进入8月，风向骤转，传出房贷收紧信号。

　　8月3日，广东银监局对部分银行的房贷情况进行了预检查，重点内容为房贷政策的执行情况。

　　记者了解到，广东银监局此次的风险提示，仍要求银行遵循以往的二套房贷政策，并未出台新的政策。

　　二套房贷收紧

　　“此次银监局风险提示，要求我们适当上浮二套房贷利率，但到底是在7折的基础上上浮，还是在基准利率上浮，现在还有一些理解误差。”上述银行人士称。

　　《中国经营报》记者对广州的银行进行局部调查显示，四大国有银行对二套房贷的收缩颇为彻底，四大行广东省分行相关人员都表示，二次置业者的贷款首付比例不能低于四成，利息为基准利率的1.1倍。而一些股份制银行则仍旧可以做到8折到8.5折，但表示要看客户资质和房屋面积而定。

　　事实上，房贷政策的收紧早已风声四起，但商业银行此前并未有一致动作，皆因房贷正值黄金增长时期。广州楼市已连续4个月每月卖楼网签量均超过1万套,其中5月更是达到了13180套。

　　“近3个月以来，个人房贷增量很大，半年增量已大大冲过去年全年增量了。”某股份制银行广州分行个贷部人士对记者表示，“这是可遇不可求的好时机啊，谁愿意主动收缩呢？”

　　但监管层近期措施异常严厉，检查不断。“不敢顶风作案，被抓住了处罚事小，被作为重点监控对象就严重了。”上述股份制银行人士表示。

　　记者了解到，除了银监局的检查外，有些银行内部也在做自查，以防御风险。

　　一家接受银监局预检查的某股份制银行正在做二套以上房贷的自查。“这两个月投机情况变得严重，某支行出现了大批三套以上房贷的情况。我们决定抑制三套房以上的发放。”另外，检查也发现了虚报收入等情况。另外是检查房贷还款情况，以防范逾期贷款，这部分检查情况良好。

　　而某国有银行在做自查时也发现，其发放的某楼盘的按揭贷款，上半年一期开盘时投资客不到一成，7月二期开盘时已达到两成以上，还有进一步上升的情况。

　　发改委、国家统计局近期发布数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8％,其中，广州新房价格以3.6％的涨幅领跑全国。来自广州市国土房管局的报告显示，早在6月广州一手住宅月均价就打破了自去年12月以来的平稳态势，直上9676元/平方米,环比升15.4％，特别是中心六区，一手住宅均价达12354元/平方米，已经超过了2007年10月的最高峰。

　　“对一些涨幅太猛的楼盘，我们都比较谨慎，不希望断供的事情再次发生。”某国有银行广州营业部负责人对记者表示。

　　开发贷预警

　　“广州频频出现地王，现在的房地产市场又有2007年的味道了。”某国有银行广东省分行房贷部总经理对记者表示，“2007年有多少银行栽在地王上啊。”

　　与个贷不同，事实上，开发贷的火热是从二季度才开始渐渐升温。以广东省为例，上半年广东省人民币房地产开发贷款增加117亿元，同比仍少增273亿元。

　　房地产市场从上半年开始复苏，开发商卖的很多是去年积压的楼盘，因此很多房地产商在上半年趋于慎贷。进入5月以来，楼市进一步火热，今年上半年，广州市商品房市场全面复苏，销售面积554.8万平方米，增长41.2％，销售合同金额445亿元，增长26％。开发商回笼资金也开始加快，因此新开工项目也增多，开发贷才逐渐火热。

　　“一季度‘铁公基’项目抢夺之后，二季度就开始抢夺房地产开发贷款了。”上述国有银行房贷部总经理称。

　　而普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％后也加速了开发贷的增长。记者了解到，有些先行的股份制银行为抢夺先机，已实施了此政策，但国有银行则有些仍旧固守35％比例。

　　“我们的开发贷处于弱势，因此下半年会积极进取，我觉得这波涨势今年仍可保持。”某股份制银行广州分行人士称。其正努力争取对一些中小型房企的授信，“只要项目可以，其实中小型房企风险更小。”

　　大型房地产商成为银行抢夺的重要对象。而这些房地产商的销售增长也异常迅猛：金地上半年销售额同比增长了72.74％，保利上半年销售额同比增长了168.18％。

　　不过盛况之下，也有隐忧——房价的高涨到底能持续多久？广东省房地产协会公布《2009年上半年广东房地产市场分析报告》，报告指出今年上半年广东商品房和商品住宅的成交量、销售额、均价均达到2002年同期以来的新高。全省一手住宅均价达5994元/平方米，比去年上半年上升4.87％。

　　上述国有银行房贷部人士所领导的团队正在做开发贷的调研，为之后的政策调整做准备，“随时做好调整准备”。“调研包括土地储备、在售楼盘、项目自有资金、回笼情况、地区楼价、地价等数据，我们希望能做个全面的分析。对于积极参与地王的房企，我们会慎之又慎。”

　　“现在还不能说调整开发贷政策，毕竟市场刚回暖，但如此涨幅需要警惕。和2007年不同的是，这一波流动性是由政府主导，因此政策面还是支持房地产的，我们也在看它能持续多久。”上述国有银行房贷部总经理称。

　　二套房政策出台始末

　　2007年9月

　　央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　2008年10月

　　央行调整住房信贷政策，明确“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。”

　　2009年6月

　　银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。这被视作二套房贷收紧的重要信号。