昨日下午,广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波表示,广州27幅前年出让的高价地块已有7宗已动工,其中总价近45亿元的科学城“地王”已被收回,而云祥路广州最贵“地王”、金沙洲“地王”等五幅既欠缴土地出让金又在晒太阳的“地王”,将分类处置,计划在9月份处理完毕,有的“地王”可能将被收回再重新出让。

　　专家指出,这是广州有史以来首次大批量处理“地王”,具有标志性意义。

　　焦点1

　　五大“地王”欠缴土地出让金

　　最值得关注的是,在2007年第三季度至2008年初出让的地块中,有5宗“地王”尚未动工开发,且欠缴土地出让金。三幅金沙洲“地王”、番禺沙湾“地王”、富力云翔路“地王”,拿地开发商均是业界大腕。

　　在昨日的新闻发布会上,黄文波表示,这5幅“地王”成交地价较高,蕴含较大的投资风险。对5宗高地价用地违约行为的暂缓处理,主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。

　　广州市国土房管局通报称,这5幅“地王”不存在拆迁遗留问题,但开发商至今均拖欠了土地出让金。“有的地块地价首期款都没交”,仅仅交了保证金。目前,开发商有的表示愿意继续交钱开发,有的则干脆表示不想要了。

　　“广州绝不可能法外开恩,不会因为是知名企业而不处罚。”黄文波说,目前,鉴于广州楼市已逐步复苏,对5宗用地的处理时机已基本成熟,下一步,广州将对5宗用地分类进行处置,计划在9月份处理完毕。

　　黄文波称,政府根据实事求是的原则对这些“地王”分类处置,不可能法外开恩。如果开发商有后期开发意愿,则参照粤十五条处理。这也意味着可延期缴纳土地出让金。“如果开发商没有后期开发意愿的,则按违约处理,该收地的收地,该没收土地出让金的没收土地出让金,该重拍的重拍。”

　　焦点2

　　27块“地王”20块在“晒太阳”

　　广州2007年高于平均地价的27块地块中,仍有23块“晒太阳”,来自合富辉煌的这一数据经媒体报道后,引起了业界和市民的广泛关注。

　　黄文波说,该局工作人员逐宗实地踏勘、核查发现,27幅“地王”已有7宗已动工,其中3宗已领取预售许可证开盘售楼。

　　此外,有4幅“地王”由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地,已不具备开发条件,即已变更为城市公共公益用地,不再是房地产开发用地。

　　其中,最值得关注的是万科纺织路“地王”。2007年,万科以4.6亿元高价拿下海珠区纺织路1号地块,楼面地价飙升至7082元/平方米,成为海珠区“地王”。

　　黄文波说,对于这些用地将根据城市规划的要求,解除土地出让合同,并退还用地单位的前期投入。

　　 焦点3

　　5幅烂尾地受困拆迁未动工

　　黄文波解释说,在27幅被指“晒太阳”的高价地块中,有5幅位于中心城区的拆迁烂尾地块,由于历史遗留问题的特殊性尚未构成违约和闲置。这些用地由于种种原因未能完成开发,遗留了较为复杂的拆迁和工程债务,拖欠了大量被拆迁户的拆迁补偿款。

　　据介绍,由于拆迁烂尾地块需要解决拆迁补偿遗留问题和工程款等历史债务,还要进一步完善建设用地批准书、国有土地使用证等开发建设手续,一般会根据烂尾地块尚未拆除的建筑面积、所涉及的被拆迁人户数等地块现状,再多给予12～18个月的期限。

　　黄文波指出,这5宗用地的新开发企业均已按照法院和政府要求,足额清偿了历史遗留拆迁补偿债务和工程债务,但由于尚有少量历史未拆房屋未完成动迁,且处于拆迁许可有效期内,尚未构成违约和闲置土地。

　　据统计,全市在册烂尾地有141宗,涉及被拆迁户近5万人。至今,已成功处置了120宗烂尾地,解决约4.5万人的拆迁补偿遗留问题。

　　焦点4

　　花都“地王”已催促动工

　　有5宗用地土地出让金已全部缴清,但由于企业原因导致动工延迟。其中包括2007年创下楼面地价5659元/平方米的凤凰东路“花都地王”。

　　黄文波说,此类地块因多种原因造成动工开发延迟,但超期时间均未超过一年。对此,广州市国土房管局已发出动工催告函,督促开发企业尽快动工建设,对于经督促仍不动工建设且逾期满一年的,将按闲置土地处理的有关规定处置。

　　焦点5

　　科学城近45亿“地王”被收回

　　广州科学城47万平方米、规划建筑面积将近71万平方米的地块,广东中莱地产2007年9月以44.75亿元的总价竞得,至今仍在“晒太阳”。

　　黄文波说,该地块用地单位严重违约,政府已依法依约定解除出让合同的,收回该地块土地使用权,没收竞买保证金,并对开发企业进行了违约处罚。

　　挨罚的不仅仅只是科学城“地王”,尽管不在本次公布的27地块之列,海珠区洪德路凤安街广州砂轮厂地块同样被罚没保证金。黄文波说,广东宏天海富房地产开发有限公司拍卖后并未和土地中心签约,按照拍卖相关规定,其保证金100万被没收。目前,该地块正结合白鹅潭经济圈重新规划。

　　部门说法　按成交价10%重罚违约开发商

　　黄文波说,广州对房地产闲置土地、囤地捂盘等行为的处理一直坚持“应查尽查、应收尽收”的原则,依法坚决打击,“不存在也绝不允许存在法外姑息和暗箱操作的行为”。对涉嫌构成闲置的土地,按照“应查尽查、应收尽收”的原则开展闲置土地调查和处置,对符合法定收地条件的,坚决收回。

　　他还透露,从今年起,广州进一步严格违约责任,要求竞得人在土地出让后缴纳定金,一般为成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。这也意味着,开发商拍的土地价格越高,今后违约被罚的钱越多。

　　据介绍,至今,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,是全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。

　　新闻纵深　打掉假“地王”放楼市一条生路

　　“地王”曾经赚尽眼球,如今繁花落尽,但开发商却未必是输家。

　　“地王”更多时候更像一个“幌子”,用来招摇,未必拿来建楼。业内广为流传一个桥段,即在富力云祥路“地王”新鲜出炉的当天晚上,南湖板块一个仅剩10余套的别墅楼盘便召开紧急会议,并于随后每平方米提价6000元,大涨近30%。

　　中原地产项目部总经理黄韬分析,按照开发周期,这些2007年的“地王”应该在今年开盘销售,而目前27块高价地仅有7块按计划开发,而且多块“地王”都是面积较大的巨无霸地块,客观上成为广州楼市供应紧张的因素之一,也在一定程度上使得房价居高不下。

　　合富辉煌首席分析师黎文江说,政府对此前一度成为烫手山芋的“地王”想个办法处理是一件好事,对于楼市而言,“地王”处理后,将增加楼市的供应,从而稳定房价。

　　历经楼市寒冬后,2009年楼市回暖,“地王”又开始迭出。黄韬说,此次清算“地王”预示着政府对“地王”频出的现象进行规范,对未来“地王”产生有一定的警示和遏制作用。让楼市跳出地价爬高—房价猛涨—地价更高的怪圈,广州迈出了可贵的第一步。

　　在对“地王”的追问中,一个问题被频频提起:对“地王”闲置的处罚太轻,无法抑制由“地王”推高房价带来高利润的圈地冲动。

　　有业内人士称,在目前政府硬约束不足的条件下,开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。黄韬强调,政府在处罚地王的金额上仍偏少,没收起拍价的10%对开发商而言,实在是小数目。

　　不少专家建议,面对频出的“地王”,各地政府应该提高退地成本。

　　黄韬说,要解决“地王”闲置问题,需要改变拍卖制度,如去年广州曾经实行过一段时间的担保制,开发商拿地时需银行作全额担保。

　　“我们不应该把目前仅仅停留在地王身上。”广州知名房产专家韩世同认为,政府还需要检讨目前单一的土地招拍挂制度。他说,“如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条,“地王”的再次出炉难以遏止。