先热后温，逐渐降温的信贷政策对地产的影响几何？

　　7月初，监管部门强调严格执行二套房红线之后，伴随着深圳房地产价涨量跌的矛盾表象，当地银行系统的房贷和开发贷亦出现正负反方向之变。

　　深圳地区银行同业数据显示，7月末，深圳地区银行中长期住房贷款余额达到2918亿，环比6月微增28亿，增速有放慢的趋势；与之相反的是，房地产开发贷款余额为949亿，环比下降5.28%，而6月份的环比增长为2.3%。

　　一般来说，开发贷款与住房贷款在多数情况下变化应是同一方向。

　　对此，深圳某大行支行负责人认为，7月份的房贷应该到了一个临界点：一方面信贷监管政策向从紧的方向变化，另一方面，房地产本身的周期性调整和行业政策导向亦从7月份逐步开始。上述信贷数据在一定程度上反映了两者叠加的效果。

　　个贷增速放缓

　　7月，银监会严申严格执行二套房的政策开始在深圳发挥威力。

　　深圳某金融中介负责人称，各银行的个贷代理业务量，7月份比6月明显下降，幅度在20%左右。个中原因较多，包括审批通过率、申请量同步下降。

　　深圳国土局最新公布，今年7月，深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月份下降17.4%，销售均价为16080元／平方米，环比上涨8.47%，离2007年10月的历史高位17350元／平方米只有一步之遥。

　　深圳发展银行某支行行长称，信贷政策对房地产成交量有一定影响，从另一方面看，成交量的萎缩也反过来影响房贷业务的增量。另外，经过数月的上涨，高企的房价对成交量以及房贷增量亦有副作用。

　　在二套房政策日趋严格的情况下，前述中介公司负责人亦透露，7月份，深圳地区房贷份额较大的工行、中行等大行审批通过率从80%下降到60%，而建行的通过率低到近乎不做业务的程度。中行则吸取两年前大量吸收高贷业务(估价过高的二手房贷业务)的教训，目前业务量一直较为平稳。

　　相比而言，工行则较为积极，在该公司7月份的个贷增量中约占20%-30%，其贷款比例可以做到85%-90%。不过，在优惠利率方面，各家行都没有明显低于市场平均水平的利率。

　　一直以来，深圳地区个贷市场份额由大行占据。1-6月建行、中行、招行、工行四家银行累计新增个贷分别为108亿、95亿、85亿和75亿元，共计363亿，占行业增量的85%多。

　　此外，深圳最大型按揭中介公司总监表示，7月房贷刹车也与各银行收紧二套房贷息息相关，“外松内紧”，银行风险控制更严了。“以前由我们中介代理的一个月房贷量，在建行就有3个亿，而7月份就只有1个多亿了，萎缩很严重。”他说。

　　不过，由于各家银行在二套房执行上的差异，7月份当月个贷并没有出现立竿见影的下挫。

　　银行同业数据显示，7月份深圳地区股份行中长期消费信贷余额为1062亿，环比增加41亿，与6月份37亿增量相当；四大国有行余额为1786亿，环比增加97亿，亦与6月份95亿相近。

　　8月11日，国家统计局统计，7月份，深圳二手住房销售价格同比涨幅和环比涨幅分别为同比上涨9.6％，环比上涨4.2％，均居主要城市首位。

　　对于地产交易量跌价升，深圳国土局认为，从7月份开始，深圳新房成交量明显缩小；由于前期炒房造成的套牢盘较多，预计房价冲高回落的可能性较大。

　　在此状况下，银行房贷增速放缓的可能性亦逐步增大。

　　开发贷逆势滑坡

　　此外，地产开发贷款的存量亦开始萎缩。

　　 深圳地区银行同业数据显示，深圳地区5月、6月、7月的房地产开发贷款分别为984亿、1002亿、949亿，在中长期贷款整体逐月增加的同时，作为其中一部分的开发贷款却出现滑坡。

　　对此，国信证券分析师方焱认为，当中因素较多：首先是开发商有资产负债率的要求，借贷亦需要有一定限度；另外，房地产开发投资出现回落，说明其依然存在衰退的隐忧，对各大城市的销量(下降)敏感度在上升，投资增速的恢复可能尚待时日。

　　7月份，全国70个大中城市房价环比连续5个月上涨，一般来说，此时房地产开发理应齐头并进。

　　然而，正当上半年市场出现量价齐升的“黄金时光”之时，房地产开发却尚未恢复之前的热度。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，房地产开发投资自去年下半年以来却一直处于下降趋势，特别是今年一季度同比下降幅度基本在20%左右，4～5月该指标下降幅度仍在9%左右。

　　另外，开发贷需求萎缩，与开发企业资金“充裕”亦有关系。

　　国家统计局最新数据显示，前7月房地产开发企业资金来源2.8639万亿元，同比增长28.7%。

　　其中，来源于银行贷款6524亿元，增长42.7%；来自个人按揭贷款3628亿元，同比增78.9%。

　　两项相加，接近开发资金来源三分之一。显然，上半年行业回暖，带来大量的银行信贷和个人按揭贷款，缓解了开发企业资金链紧绷之势。除此之外，来自定金及预收款7179亿元，亦逐渐成为开发资金的主要来源。

　　广东省房地产协会人士表示，其实上半年地产开发到位资金比较理想，2205亿开发资金中超过一半都来自定金和预付，同比增长12.16%。

　　建行广东省分行信贷人士认为，随着下半年房地产调整，在开发贷款方面有可能会逐步恢复增长，7月份中小型房企的贷款申请已有一定增加。