政府指定机构建设项目“零利润”销售

　　东方早报记者 朱楠 实习生 黄悦

　　昨日，早报记者独家获悉，一份由上海市发改委和上海市住房保障和房屋管理局共同拟定的《上海市经济适用住房价格管理试行办法（征求意见稿）》（下称《试行办法》），已于近日在各区住房保障部门间征求意见。

　　去年至今，全国多个城市推出经济适用房，但也出现了各地经适房定价遭质疑认购者认为房价偏高弃购现象，今年6月武汉还爆出经适房六连号的违规事件。上海在此时推出《试行办法》正是为了规范经适房的定价模式，减少和避免这类矛盾的产生。

　　《上海市经济适用住房试行管理办法》已于6月下旬正式公布，14个配套文件也正在加紧制订，计划月底前形成初定稿，并将在今年下半年选择闵行、徐汇两区开展试点随后在全市推开，《上海市经适房价格管理试行办法》即是配套文件之一。

　　《试行办法》中对经适房项目结算价格、销售价格、租金价格的拟定均给予明确规定。有相关人员向记者表示，“经适房结算价格和销售价格之间的差价到底由市房管局统筹管理，还是留在各区房管部门”，将成为市、区县相关部门争论的焦点。

　　会有独立审计报告

　　这份《试行办法》征求意见稿分七页，共二十一条，于8月10日到达各区住房保障管理部门，要求各区于本周内反馈意见。

　　《试行办法》的第四条至第八条对经适房项目结算价格的拟定确规定，应当以保本微利为原则。第五条规定：房地产开发企业实施建设的经济适用住房项目结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。其中开发建设成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费、营业性公共配套设施建设费、不超过上述费用之和2%的管理费以及贷款利息；利润按照除管理费和贷款利息之外的开发建设成本的3%计算，税金则按国家规定税目和税率计算。

　　经适房的结算价格首先由建设单位提出书面定价申请，再由区（县）住房保障机构综合考虑建设、财务、管理成本和税费的基础上拟定，经房屋管理部门审定后确定。虽然《试行办法》中并未提及对建设单位建设成本等定价依据的审计核算，但相关人士向记者透露，应该会有区县指定的会计师事务所提供独立第三方的审计报告。

　　此外，第七条规定：住宅小区内经营性设施的建设费用、建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其应分摊费用、各种与住房开发建设无关的集资、赞助、捐赠费用以及各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚金、按规定已经减免及其他不应计入的费用，不得计入经济适用住房建设项目结算价格。

　　值得注意的是，《试行办法》规定，经适房建设单位分为两种，一种通过招投标确定，在结算价格时允许留有3%的利润空间；而由政府指定机构直接组织建设的经济适用住房项目，结算价格仅由开发建设成本和税金两部分构成，不得有利润。

　　基准价格浮动不超20%

   《试行办法》的第九条至第十八条规定了经适房销售价格和租金价格的拟定办法。规定明确，经适房销售基准价格和浮动幅度，以经适房建设项目结算价格为基础，综合考虑本市城镇中低收入住房困难家庭的经济承受能力，兼顾相邻区域、地段内普通商品住房和经适房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区（县）住房保障机构在制定出售方案前拟定，其中拟定的浮动幅度上下均不得超过20%。

　　拟定的销售基准价格和浮动幅度，经区（县）价格主管部门会同房管部门审核后，报区（县）政府批准，并报是物价局和市房管局备案。经适房单套销售价格，由区（县）住房保障机构会同建设单位按照批准的销售基准价格和浮动幅度，以销售基准价格为基础，计算楼层、朝向等差价。楼层、朝向等差价按增减的代数和为零的原则确定。经济适用住房单套销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度。

　　而对于经适房租金的拟定，《试行办法》明确，经适房基准租金和浮动幅度同样由组织出租经适房的区（县）住房保障机构，参照相同地段、质量的商品住房市场租金的一定比例在制定出租方案前拟定，拟定的浮动幅度上下也不得超过20%。拟定的基准租金和浮动幅度同样须经房管部门审核后，报批区（县）政府，并报市物价局和市房管局备案。

　　第十六条、十七条还规定，经济适用住房单套销售价格、单套租金应当以一房一价形式明码标价。经适房销售基准价格及其浮动幅度、基准租金及其浮动幅度，经区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核确定后，须由区（县）住房保障机构向社会公布。

　　《试行办法》第十五条规定，经济适用住房的前期物业服务，由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按约定提供物业服务。

　　集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照本市住宅物业服务分等价收费办法等有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。

　　配建经济适用住房的物业服务收费执行所在小区的物业收费标准。

　　经济承受能力未明确

　　虽然该《试行办法》已较为清晰详尽地规定了经适房回购、销售、出租价格的拟定办法，但相关人士向记者表示，在操作层面上仍留有空白。

　　例如在经适房销售价格和出租价格的拟定上，仅笼统地规定要“综合考虑本市城镇中低收入住房困难家庭的经济承受能力，兼顾相邻区域、地段内普通商品住房和经济适用住房项目价格平衡等因素”，但中低收入价格经济承受能力如何确定、周边普通商品房价格与经适房售价的参考比例如何确定等问题，在目前这份征求意见稿中并未体现。

　　“这对于区县相关部门来说留有一定的操作空间，可以根据各区县实际情况拟定。如果在这份《试行办法》对这些价格拟定的具体指标未作规定，那么各区县也不会自行出台一个统一标准，而是视不同项目而定。”相关人士向记者表示。

　　此外，各区县住保部门争议最大的，要属这份《试行办法》中的第十二条。该条规定：对经济适用住房项目介绍价格和销售价格之间差价，应当设立财政专户，由市财政局会同市住房保障房屋管理等有关部门按相关规定统筹管理。

　　“为什么区（县）房管部门负责建设，但差价部分的管理权要上交到市主管部门呢？”相关人士表示，文件中可以规定差价部分的具体用途，比如说仅可用于保障性住房的收购等，但统筹管理权应下放到各区县。更何况，经适房还有一部分作为租赁房源，政府回购后仅凭极低的租金，根本不可能回收成本，区县政府的资金压力会很大。因此，差价部分的管理权可能将成为市住保局和各区（县）住保部门争议的焦点。

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　　高价经适房屡遭弃购

　　2008年12月，广东省广州市推出的2145套经济适用房，还有647套无人认购。而部分经济适用房3000—4000元/平方米的价位让许多有资格购买的家庭仍感有心无力。相关负责人称，由于有征地拆迁成本及建材价格上涨等因素，才造成部分经济适用房价格相对偏高。

　　2009年1月，广东省深圳市桃源村三期经济适用房交到低收入家庭代表手中，但市民困惑的是经济适用房5000元/平米的价格却仍处高位。深圳市国土房产局和物价局负责人表示，深圳的商品房房价是在跌，但建设成本却在涨。

　　2009年4月，云南省昆明市最大的经济适用房项目——子君村报价2600元/平方米，后经当地发改委审批确定的价格是2556元/平方米。尽管申购者从2月27日开始陆续拿到了购房凭证，但因定价偏高并不太受欢迎。

　　2009年08月，河北省石家庄市安苑二期和南岭小区共3000多套住房，其中上千套经适房遭弃购，均价定为2680元/平米。该市相关部门回应称，定价偏高因建设时遇到建材涨价等因素，但这批房不可能降价。