"东西南北看楼市"·东部篇① 南京楼市三问

　　记者 徐绍峰 王峰

　　编者按

　　中国楼市从来没有像今年这样牵动人心：政策救市、通胀预期、股市上涨……诸多因素将原本沉睡或压抑的各种需求集中释放，而楼市在一路高歌后，也在最近突然出现了许多令人困惑的现象：一方面，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；另一方面，7月份，全国30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%，其中，近半数城市住宅成交面积环比跌幅超过5%……

　　如何看待当前的中国楼市？中国楼市的泡沫有多大？银行应当注意什么风险？就此问题，本报特别报道小组以"东西南北看楼市"为题，在8月初陆续采访了分布在我国东西南北四个方向、涵盖一二三线的城市，包括东部的南京、杭州、上海，南部的广州，北部的北京，西部在6、7月份房价上涨较快的银川、西宁和兰州8个城市，为读者展现中国楼市全景图。

　　南京楼市的"体温"正在快速上升。

　　7月17日，经过66轮竞价，最终竞出了南京河西新地王---天正置业以5.26亿元的天价，拿下了河西中部49号住宅地块，折合楼面地价为每平方米7003元，河西历史上单价最高的一块土地由此诞生；距离让南京人记忆犹新的两场"深夜抢房"不到20天的时间，8月6日凌晨，在大华三期的香榭美颂现场，再现了"深夜抢房号"一幕；7月本是楼市淡季，北京、上海、广州等一线城市首次出现了月成交量全部下跌的局面，但南京楼市却以9194套的住宅成交量，创下近两年来的最高值，住宅成交均价在7月也创下新纪录……

　　疯狂的南京楼市,究竟有没有泛起泡沫？南京楼市目前存在什么问题？南京楼市需要不需要调控？

　　南京楼市有没有泡沫

　　"有需求支撑的价格就没有泡沫，南京楼市的泡沫比起一线城市来并不明显。"采访中，最让记者吃惊的是，这样的回答竟然出自很多人之口。

　　南京长发房地产开发有限公司董事长吴建平认为，目前南京房价上涨，根本在于供求关系的逆转。他认为，房地产开发是一个长周期过程，通常需要两三年时间。因此，只有楼盘持续不断开发并推向市场，房价才能平稳。但上一轮宏观调控的急刹车，以及舆论对楼市会大幅调整的渲染，不仅让很多信心不足的开发商不敢拿地、开发，导致楼盘供应断档，也让原本应当平缓释放的刚性需求因为等待观望而被压抑和累积。然而，自去年10月22日起，国家陆续推出诸多楼市救市政策，特别是个贷利率七折优惠政策刺激了人们的购房热情。此外，通胀预期增强，带来部分人群通过购房来规避通胀风险；股市上涨导致部分居民财产性收入增长，购买力提升；城市化进程和人口红利因素导致市场需求旺盛，这些需求的突然集中释放，带来了房价暴涨，也催生了排队抢房场景的出现。

　　"两三个月的时间，房价就上涨10%。这次房价上涨为什么能在很短时间就回到甚至超过2007年楼市颠峰时期的价格水平？"在吴建平看来，老百姓买不到合适的房，房价几乎一天一价，恐慌心理快速推升了房价。"现在放出来的房子还是2007年盖的，真正的楼盘供给断档将出现在明后年。销售热，但开发不成比例，南京的房价还会涨。"

　　一组权威数据也佐证了吴建平的"供求论"：今年1至6月，南京商品房新开工面积597.46万平方米，同比增长24.7%，施工和竣工面积分别为3833.87万平方米和320.24万平方米，同比分别增长11.1%和下降21.4%。这组数据表明，南京上半年入市的新楼盘非常少，城中区只有2438套，可售楼盘有限，房源紧张，下半年城中区可上市楼盘仅为1457套，有可能出现有价无房的情况；而目前新开工和正在施工的楼盘，则会在明后年预售，两三年后变成现房供应量。这也就意味着，至少要到明年下半年大量新楼盘开始预售时，南京房价的上涨步伐才会放缓；两三年后大量现房上市，才会给南京房价带来比较大的压力。

　　南京楼盘的供不应求，造成了开发商对地块的白热化争夺，以及因此而来的地价迅速攀升。朗诗地产财务管理中心总经理助理朱贤坤透露，包括朗诗地产在内的不少开发商，目前手上都没有土地储备，也没有新项目在南京推出。

　　而南京土地储备中心总体推地力度不大，今年1至4月份基本没有土地供应；5月份开始推地，5至6月总共推出了10幅地，这其中不少还是商业用地；8月初推出4幅地，其中住宅用地仅占两幅。现在，不少开发商手里有钱，但没有项目，大家都急于做项目，于是就出现了20多个开发商抢一幅地的情况。"面粉都那么贵了，面包价格能不水涨船高吗？南京楼价上涨与地价被炒高有很大关系。而一旦地价抬高了，周边的房价又立即跟风上涨。河西新地王的保本价起码在每平方米1.3万元，这样的房价究竟有没有泡沫？"

　　"泡沫肯定有，但暂时不会破，还会继续累积。"南京银行副行长禹志强佐证自己观点的依据是，有没有泡沫需要看入住率。"你可以看看那些成片开发、已经交付一两年以上的小区，晚上有多少灯火。这些房子虽然从开发商角度看已经卖出去了，但从入住率上看，根本没有人住，没有人住就是泡沫。"禹志强说，2005年就交楼的江宁蓝宝湾花园，10几幢别墅没有一个人住，入住最好也就是200户中住了四五十户，70%的房子现在都没有装修；江北威尼斯水城、明发滨江的入住率同样很低。"既然是刚性需求，为什么买了没人住呢？显然，很多人买房还是为了投资。"

　　南京楼市存在什么问题

　　房价一路高歌猛进的南京楼市，在前进中存在不存在需要关注或值得警惕的问题呢？

　　"最大的问题是什么公司都来搞房地产，而且好的赖的开发商都活得很好，这个很不正常，也存在很大问题。"禹志强说，现在房地产利润高，做其他产业赚钱难，于是很多其他产业的公司都转型搞房地产，比如做外贸的来搞房地产，搞建筑的来搞房地产，做高速公路的也来做房地产。大量产业公司蜂拥到房地产业，一方面会让房地产投资过热，另一方面，转型而来的地产新贵，通常都是借助各自平台将原本用于其他行业的信贷资金转为房地产开发资金，这会大大增加银行信贷资金风险。

　　吴建平也认同禹志强的观点："国外对进入房地产业的公司资质要求很高，但目前我国这方面门槛太低，缺乏严格准入标准。不能一家公司有了资金就给资质，资金越多资质越高。房地产开发应当由专业公司、专业团队来做。"

　　朗诗地产的朱贤坤表示，开发商良莠不齐，会为以后的楼盘质量埋下隐患。类似上海市莲花河畔小区在建13层楼房倒塌事件，今年也许看不到，但难保三四年后不会看到。"有些开发商的资金基本都靠信贷资金支撑，一旦楼盘成交量下来，或者货币政策有变化，将会出现很多烂尾楼或劣质楼，资金链也会断裂。"

　　那么，今年上半年，南京究竟有多少信贷资金进入楼市？据统计，6月末，南京市各金融机构房地产贷款余额1601亿元，比年初增加267亿元，同比多增71亿元。这其中，国有商业银行仍然是房贷投放的主力。在房地产贷款中，用于房地产开发的贷款余额为690.8亿元，比年初增加143.9亿元，同比多增26亿元。

　　对于上述统计数据，有业内人士告诉记者，这些统计数据并不准确。因为上述统计口径通常是将公司注册名称中带有房地产开发字样的公司的贷款统计在其中。根据这样的统计，房地产贷款占金融机构所有贷款，大银行一般在10%左右，股份制银行占比在5%至6%左右。但现在流入房地产市场的资金非常复杂，打个比方说，高速公路公司可以在修路时，将收费站的贷款预算做得很大，但贷款算在道路修建项目中，实际上这些贷款都去搞房地产了；还有一些诸如法院等行政机构盖楼堂馆所，财政没钱，靠信贷，担保靠财政承诺的4至5年的罚没收入，这些行政机构通常会通过下面的公司操作，将大量信贷资金转到房市。如果将这些暗渠道进入房市的资金统计进来，那么目前流入房市的信贷资金占比会达到惊人的40%左右。"开发贷款的风险不在城中核心区，而是在南京的周边地区，这些地方盖的房子太多了。"

　　目前南京楼市还有一个问题值得关注，这就是今年来信贷资金主要向国有企业集中，国有企业通过政府融资平台,将资金转向房市,然后在拿地中不计成本,盲目抬高地价,最终推高了房价,扰乱了房市。

　　"楼市中值得警惕的信号不止这些。"人行南京分行专门从事房地产业研究的缪仕国博士说，一方面，过高的房价已将购买力不强的人彻底推到了买不起房的队伍中，大量有效需求被强烈挤压，这些人面对越来越高的房价会很失落，也很绝望，不利于社会稳定；而买得起房却没有关系的人，在买房过程中也面临信息不透明，有钱买不到好房子的怨气；还有一些开发商利用当前的购房热借机炒作，雇人购买，搞虚假成交，人为制造紧张气氛；地方媒体对楼价上涨的过度渲染报道，也刺激了老百姓神经，影响了购房者的行为。因此，如何加强楼市销售中的信息公开透明和正确引导市场预期，已非常迫切。

　　南京楼市需要调控吗

　　"20%的人买了80%的房子，你说南京的楼市需要不需要调控？"江苏银监局的蔡有才认为，现在有部分人觉得反正有支付能力，其他额外支付也不多，尽管自己并不需要房子，但也可以买几套用于保值，就是这部分人哄抢了楼盘。

　　在南京，出现排队买房的楼盘都是品牌好、品质好、地段好的高档楼盘，而且越是高档卖得越好。能购买这些楼盘的人通常自己已不是拥有一套房，二套房，而是三四套房。万科在南京新开的一个楼盘，有人甚至一买就是10套，购房人变成了类开发商。正是这些有购买力的人影响了楼市，也正是这些拥有数套房产的人把房价炒得越来越高。而这些人买房自住的少，基本都在等转手，等升值。"我觉得调控不应当仅仅是南京的事或者江苏的事，而应当是全国一盘棋，要站在全国角度采取政策，防止沿海地区的楼市出现过大泡沫。调控楼市，最终还得靠税收办法，比如开征物业税。美国为什么一美元售价的房子都没人买，因为税赋太高；中国人买房子后，基本不再有什么费用，拥有成本很低。"蔡有才表示，对开发商，也应当从税收角度进行调控，比如在所得税征收上，应将房地产企业与一般工商企业严格区分开来，对房企征收的税率应大大高于一般工商企业。只有利润适度，房地产企业才不会不顾一切地大肆圈地，争做地王。

　　朱贤坤则认为，不应当对房地产商开征更高所得税率，因为目前的税赋已经很重。"关键是要改革土地出让方式，比如在招拍挂中，让竞价者中的次高价者中标，这样就能避免开发商不顾一切地抬价拿地，以至不断推高房价。"吴建平也认为应当重拳打击屯地者，这些人依靠囤地获取暴利，也影响了土地市场的供求。

　　一位商业银行高管对开征物业税颇不以为然。他表示，开征物业税的最大问题是如何确保公正和透明。物业税对有钱人来说无所谓，但对于没钱人来说将非常痛苦。另外，上有政策下有对策，有钱人买房完全可以不用自己或家人名字购买，如果他注册一个公司，用公司名字买，你该怎么办？他认为，地方政府应当对楼市进行计划管理，每年预测出当地的住房需求量，然后通过土地和税收进行调控。

　　"实际上，只要严格执行'二套房'标准，就会改变购房人意愿，抑制部分靠贷款炒房的需求。但在实际执行中，一些基层行出于考核压力，加上实体经济所需信贷资金少，它们往往会放松'二套房'标准，使政策执行不力、效果打折。"一位国有银行负责房地产信贷的人士说。

　　缪仕国则从适婚人口的拐点将在2015年到来的角度谈了自己的忧虑，他认为，为了防止到那时出现大量资源浪费，国家应当从供需两方面提前对楼市进行调控。

　　禹志强表示，当前如何引导社会富余资金进入实体经济才是最关键的。"南京的楼市上涨快，不是老百姓的钱多了，而是钱的使用方向变了。如果老百姓都觉得存钱不如买房，都将本可以用在其他方面的资金都集中到房地产投资上来，甚至为将来的子孙储备房子，这会产生多大需求？而如果本来可以用于消费的资金都流向楼市，一旦明年投资下降，中国如何靠消费拉动经济增长？"