编者按：

　　一线城市的商业物业和写字楼仍然处于萎靡不振的状态，这与住宅市场单边的火爆场景形成鲜明对比。以往甲级写字楼的主力租户——跨国公司大多仍因公司总部所处的国家尚未走出金融危机的阴霾，不得不放缓中国的扩张步伐，由此带来的是，各大城市的甲级写字楼市场在租金持续下跌的情况下，空置率仍在攀升。与此同时，大量的新增供应还在源源不断地上市，这对于本已低迷的写字楼市场无疑是雪上加霜。

　　对于零售商业物业而言，这段时间也并不好过。在外资商业企业放缓进入中国步伐的情况下，内需并无明显增长，也使各城市的商业物业面临着与写字楼几乎同样的命运——租金下跌、空置率高企。因此，当社会焦点都集中于房地产市场能否拉动我国经济回暖的命题之上时，也许我们应该注意到，住宅市场的火爆仅仅只是硬币的其中一面，另一面显示的是，与实体经济更为密切相关的写字楼及商业物业，还未出现明显的回暖迹象。

　　出租率一降再降　上海旺铺租金“神话”破灭

　　明年新增供应将为今年的3倍

　　郝倩　丁璐

　　经营一家时尚服饰店的王洁（化名）最近将店铺“换了一个位置”，从上海潮人聚集的新乐路迁至茂名南路，一间不过10平方米的临街铺面，租金从每月2万元降至1万元——这意味着，她可以节省一半的租金。

　　“迁了铺子后生意更加清淡了，但是相比节省了一半的租金，还是合算。”王洁对CBN记者坦言。她的铺面经营最新潮的女装，但从去年下半年开始，王洁就发现老客户的光顾量就减少了一半有余，她们的出手也远没有以前那么阔绰。这都成为王洁最终决定更换店铺位置的原因。

　　王洁的尴尬经历是时下上海那些时尚店铺的一个侧面写照。按照行业的理解，上海几大成熟商圈的商铺租金在之前多年连续冲高，让整个市场步入一个窘境：租金太高，商户难以承受；租金太低，业主难以获得理想回报。

　　事实上，上海商铺市场早已不是“铁板一块”。根据仲量联行的最新统计，今年二季度，上海优质商铺首层平均租金下降了2.4%。与此同时，第一太平戴维斯发布的数据显示，二季度沪上中心商圈购物中心的平均租金下跌了0.7%，达到每天31.9元/平方米。

　　非传统商圈的生存状态也在遭遇挑战。年初时，某机构的不完全统计显示：上海新建商铺的出租率只有三成，他们当时都遭遇了或多或少的生存困境。同时，今年下半年购物中心市场预计将有23.7万平方米的新增供应，多数集中在新兴区域商圈。此外，传统商圈中不少项目都计划于明年竣工交付，新增供应量将为今年的3倍。

　　旺铺租金“神话”破灭

　　CBN记者在调查走访中发现，上海一些表面光鲜的黄金旺铺，事实上并没有达到日揽万金的出租回报。

　　“目前低楼层店面基本已被出租，租金按楼层和位置各有不同。”一家招商代理公司招商部助理经理对CBN记者明确称。该公司代理的淮海路无限度商场，目前再次进行内部装修，大概于年底结束。根据助理经理的表述，现在该商场3楼的租金大约为每天30元/平方米，4楼为20元左右。

　　“现在无论租期长短都无特殊优惠，与特力屋正在洽谈中。”该助理经理称。2年前，曾有消息传出，该项目欲以每天4~6美元/平方米的价格（按照当时的汇率计算，约为28~42元人民币）对外出租。但是，招租情况并没有想象的那么乐观。据了解，该项目2007年10月份开张半年之后便遭遇门庭冷落的尴尬局面，最高时空置率高达六成。之后，该项目宣布进行业态调整，再次进行招商。事隔一年多之后，该项目再度内部装修，进行调整。

　　在另一个上海传统商圈——南京西路板块，新兴的商铺四季坊租金也并未达到开发商预期的水平。根据CBN记者走访获得的信息，目前该项目首层的租金大约为每天35元人民币/平方米，二楼与三楼则依次递减为10~15元/平方米。实际上，该项目2006年曾扬言，首层租金50~55元/平方米，平均租金也要达到30元/平方米。

　　一家正着手出售南京西路一幢临街商铺的代理商对CBN记者透露，他们手上的这幢两层小楼，400平方米的面积对外报价年租金400万元，平均日租金为每平方米27元。“这是因为类似的物业只适合做会所和西餐，所以租金略低于服装店铺。”该代理对CBN记者坦言。事实上，这一租金水平与四季坊目前的租金相当，都低于外界所宣称的日租金49元/平方米的“天价”。

　　按照上海长寿路板块一家商铺业主的心理价位，该板块的购物广场虽然达不到淮海路沿街铺面的租金高位，但是他们仍希望可以高过目前该板块沿街商铺日租金7~12元/平方米的上限。但是CBN记者了解到：在对一些“大客户”的争夺中，这一商铺也不得不“放低身段”，实际租金不仅没有达到他们的预期，有些商铺甚至“免租”。

　　谁是“救世主”

　　在去年之前，那些胃口庞大的大型租户从未像今年这样受到市场的热烈追捧。从租金回报看，诸如沃尔玛、家乐福，以及H&M、特力屋之类的“大客户”租期长，占地面积大，租金也并不高。但考虑到眼下市道不景气，引入大客户不失为一个快速满租的最佳选择。这样的做法不仅可以填满充裕的商铺面积，还可以将公众的视线转移到那些令人炫目的时尚品牌，而非租金是否降低的绝对数字上。

　　CBN记者综合机构统计报告得知：今年二季度，有三个商铺进入市场，分别是金鹰国际商城、调频壹和特力时尚汇。其中，金鹰国际商城的主力租户是1600平方米面积的Gucci旗舰店。入住普陀区的调频壹则引进了优衣库、H&M、Zara和Bershka。此外，优衣库还租赁了南京西路原通利大厦整栋大楼，面积超过9000平方米。特力时尚汇则将全部6层租给特力屋，其中2层为特力屋自用，其余空间则转租给时尚和餐饮品牌。

　　由于经济仍显低迷，为了引进知名商家，业主都不得不自降身价。按照类似商户的租赁惯例，这些商户往往一次性签下8~12年的租约，甚至更久。但据了解，在2007年之前，这些商户都很难获得这种谈判空间。

　　“有便宜的租金为什么不租？”仲量联行Sandalwood华中区总经理邓汝舜对CBN记者表示，对零售消费能否持续增长顾虑的加深，以及零售商缩小扩张规模，使得一些业主降低了租金预期。除此之外，淮海路商圈多个项目的停业整修也是造成全市租金水平下滑的原因之一。而商铺租金降低也是吸引快速时尚品牌入场的原因之一。

　　根据二季度仲量联行商铺市场研究报告，今年二季度上海商铺市场总体量为258万平方米，平均空置率为5.9%，上升1%；但是平均租金环比下跌了2.4%。一边是商铺市场的供过于求；一边是新增商铺源源不断上市。商铺遍布从内环，到中环甚至外环外的各大板块。

　　位于浦东金桥的一个商业项目去年开始筹备招商，但开发商对CBN记者坦言，去年下半年，他们的商铺租赁几乎完全停滞，原本的租赁计划也都陆续无限期推迟，一直到今年一季度，一些时尚以及餐饮品牌才开始陆续做租赁计划。直到今年5月份，租赁工作才重新启动。