2007年9月,中莱投资有限公司(下称中莱)以44.75亿元拿下广州科学城一块47.2万平方米的土地,成为广州土地拍卖成交总价最高的“地王”。该地块的楼面地价达6600元/平方米,而当时该区域高档楼盘的销售价格仅为7000元/平方米。如今,这块“地王”依然荒草丛生。8月10日下午,广州国土房管局宣布,收回中莱科学城地块,中莱的竞买保证金8000万元被没收,并被禁止继续参与该地块竞拍。

　　该地块成为广州首个被政府收回的高价“地王”。同时,富力、鸿荣源、金地等开发商投得的5个“地王”则会视情况或收回没收保证金,或允许延期缴纳地价。

　　广州2007年拍卖了50块住宅用地,其中拍出高于当年平均楼面地价4620元/平方米的“地王”共有27块,这其中有20块至今没有动工。从2007年至今,不少地块拍出已满两年,按现行规定,土地出让后两年还未开发政府无偿强制收地,没收土地出让金作为违约金,按此程序,开发商退地的成本是相当高的。

　　但现实则是,出现了某知名开发商广州刚刚退掉了限价房用地,马上就在北京夺下了商业地王的情形。其实从去年开始,广州、北京、上海、无锡、重庆等地都有不少昔日地王,在楼市低谷期巧妙地通过各种原因成功退还给政府,就算被媒体追踪报道,也有站得住脚的理由。如此一来,发展商在“悔地”、“退地”方面的成本实在不值一提。尤其是一些地块面积不大,总地价不高,单位楼面地价却高得惊人的“单价地王”来说,无疑是四两拨千斤的出色营销手段。因此,今年以来新一轮地王又开始前赴后继。

　　对“地王”的公开处理这在广州尚属首次,业内皆认为,其警示作用明显。广州市国土房管局副局长黄文波表示,收回的“地王”将会重新推出市场出让。至今,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里。

　　业内专家解读,面对近期不断涌现的“地王”,广州市国土局此举无异于敲山震虎。今年上半年以来,广州房地产市场明显回暖,房价反弹,地王重现。但2007年高价出让的许多土地却还在晒太阳。一边是高价卖地,刺激房价上涨,一边是闲置土地不交钱、不开发。广州市国土房管局副局长黄文波指出,对屡教不改的开发商闲置土地行为,国土房管局将祭出猛器,增加开发商土地违约的成本。除了实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度,还决定从今年起,进一步严格违约责任,要求竞得人在土地出让后缴纳定金,一般为成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。此举将使开发商拍的土地价格越高,今后违约被罚的钱越多。

　　敲打消极动工意在安抚公众

　　此次市国土房管局高调明确对闲置地王地块的处理,显示出政府对媒体和公众关注焦点的重视,此前新闻媒体援引合富辉煌的调查数据,刊登了有关“地王”至今未动工建设的报道。报道引发了公众对土地市场种种现象的高度关注。

　　根据房地产项目开发建设周期,广州市土地使用权出让合同约定,从实际交付土地到动工建设,一般给予12个月至18个月的动工期限。除政府原因、不可抗力等情形外,超期未动工建设,则构成违约,须依法依约定追究开发企业责任。符合闲置土地收回条件的,依法收回土地使用权。由于城区可用于开发地块日渐稀缺,市中心可售商品房货量远远不能满足市场需求。近年来换房群体和投资者普遍追捧地处市中心的楼盘,对于广州楼价也造成事实上的推升作用。

　　近年来,广州市对于闲置土地问题一直十分重视,对于迟迟拖延未能开工的地块,多管齐下,采取针对性的处置方法予以解决。此次对于5块地王的处理,也是以往相关政策执行的顺承和延续。而在此前闲置的诸多地块中,由于部分地块的“地王”特殊身份,而受到媒体和公众的特别关注。对于此次处理违规地王,满堂红高级研究主任肖文晓认为,在整治土地市场违规方面,现实需要树立一个典型来以儆效尤。中原地产市场总监李粤湘则表示,地王逾期不开工受到公众广泛关注,政府就此作出积极的反应,值得肯定。

　　除政府规范土地市场,整治违规的背景之外,此次处理地王的另一个背景,在于今年广州房地产市场成交全面走暖,房价回升趋势明显。而去年一度低迷的土地竞拍市场,也重趋火爆。房企巨头重金投入竞拍,在珠江新城、大学城等区域屡屡创出新地王。面粉价再度逼近面包价,引发了公众对于房价可能再度疯涨的焦虑。此时传出的昔日地王闲置迟迟不动工却未遭处理的新闻,也就引起了舆论哗然。部分拿地积极,动工消极的企业,也成为政府重点敲打的对象。

　　 还有哪些地王或被动刀

　　日前广州市国土房管部门表示,广州尚未动工的20宗地块有五种情况,其中5宗欠缴土地出让金的高价地块将在9月份进行处理。业内专家认为,这5宗天价地王从目前看开发价值都不太大,开发商很可能想用各种办法要求退地,鸿荣源很有可能是继中莱后又一个受处罚的开发商。

　　据了解,在国土房管局划分的五种情况中,由于历史遗留问题尚未构成违约的5宗地块以及城市规划调整不再开发的4宗地块将不会对开发商进行处罚,而缴清土地出让金却未动工的5宗地块以及欠缴土地出让金的5宗则可能受到政府部门的进一步处理。

　　谁将会成为中莱之后第二个被严惩的开发商呢?

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为,5宗已经缴纳土地出让金的地块大多处于办证程序,对比目前同地段的房价也没有利润空间,但由于这些地块逾期基本未满1年,政府部门暂时还只能以催促动工的形式处理,不会有具体的处罚举措。

　　而另外5宗未缴清土地出让金的地块则都有可能面临收回地块、没收保证金以及追讨成交差价的严厉处罚。但如果再具体分析,黎文江认为金地和保利各一幅地块因“交地有争议”为开发商继续和政府讨价还价或全身而退埋下了伏笔。楼面地价高达18729元/平方米的云翔路地块开发商很可能会选择认赔出局,但由于该地块1.8亿元的成交价总额不大,开发商的损失较小。

　　相比最后剩下的保利和鸿荣源两幅金沙洲地块,业内人士普遍认为鸿荣源地块会首先挨罚。因为一方面鸿荣源在广州并没有其他项目,并且在谋求借壳上市时早已流露退地之意。另一方面,保利地产近期又以5534元/平方米的楼面地价拿下靠近地王地块的金沙洲B3702A09地块,有摊低成本后连片开发的意图。

　　这就意味着,如果到9月中旬鸿荣源依然拿不出继续开发的可执行方案,就可能面临地块被收回、没收保证金以及追讨差价的处罚。根据该地块当时21亿元的总价和7935元/平方米的楼面地价,和现在保利最新拿下的5534元/平方米的楼面地价,鸿荣源即将面临6亿元以上的差价赔偿。王昊

　　政府处理闲置土地从未松懈

　　广州2003年6月开始施行经修订的《广州市闲置土地处理办法》,未按时取得《建设用地批准书》或《建设用地批准书》过期的土地都将被纳入闲置土地调查程序。被认定闲置的,满1年征收土地闲置费；闲置满2年,政府将无偿收回。此后几年中,广州闲置土地清理工作的力度不断加大。

　　《广州市闲置土地处理办法》实施以来,广州分类、分期、分批次地对历年批出的土地进行调查和处置,以收回闲置土地或注销建设用地批文方式处置闲置土地443宗,面积8.22平方公里,要求按现行供地政策限期完善用地手续391宗、面积10.02平方公里,以延长开发建设时间方式处置闲置土地176宗、面积5.52平方公里,收取土地闲置费7909万元。

　　2008年6月,广州市国土局出台了《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),开始公开征求市民意见。《意见稿》规定,公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征,分期开发的土地也要征收闲置费。相比之前的政策,该《意见稿》对土地闲置费的征收标准提高了近40%,并且把分期开发的土地也纳入了闲置范围。就在6月,广州市国土房管局发布收地公告,收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷,注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。