题记

　　最近几个月来，消失了一段时间的“地王”再次走入了人们的视野。与之相伴的是，房价与股价似乎也同步迎来了大幅飙升的局面。这是一次刚性需求集中释放所引发的大反弹，还是一场资金逐利推动下的资本游戏？

　　记者通过一系列采访调查发现，国内楼市、股市乃至土地市场的价格存在着一个联动“怪圈”，而其中隐藏的风险却不仅仅止步于房地产这一个行业。值得一提的是，今年下半年各地政府已经集体释放出将加大土地供应、严查开发商囤地的信号，然而如何“化土地供应为有效供应”依然考验着监管者的智慧。

　　房价急涨之谜——背后的资本推手

　　8月的上海随着台风天的频频光顾而暂别了之前的酷暑，红火了半年的楼市也似乎随着天气的变化嗅出了一丝不一样的味道。

　　最近一个月来，在房价走高的背景下，各大地产开发商加快了融资筹钱与“跑马圈地”的速度。不仅“地王”频频出现在各大城市的土地拍卖市场上，A股市场也是一片房企融资潮。不过，这些行为迅速成为众矢之的，广州等地接连传出了大刀阔斧整顿闲置“地王”的消息，与此同时，楼市“价涨量跌”的局面也初露端倪。

　　房价与“地王”起舞

　　在沪上某家外资企业工作的刘小姐最近心情不错。原来，她趁着去年年底楼市低迷时购买了一套小户型房子，现在的升值幅度已经达到了25%。“买的时候很多朋友都劝我再等等看，还好我出手快，本来1.2万元一平米的房子，现在都涨到1.5万元了。”说起到手的新房，刘小姐的兴奋之情溢于言表。

　　正如刘小姐所感受到的那样，从去年的沉寂到今年的火爆，国内房价拐头向上的速度有点出人意料。根据国家发展改革委、国家统计局最新的调查数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比也有0.9%的涨幅。其中，新建住房销售价格同比上涨0.3%，而90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨达2.3%。

　　就在房价节节攀升的同时，地价也在悄然上扬，尤其6月份之后，各地连续出现了一批天价“地王”，频频刷新土地市场的价格纪录。

　　5月21日，富力地产以超出起拍价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块，“地王”自此重回2009年的楼市；5月22日，万科击败保利，以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地，一举创造了当地的“地王”；6月8日，世茂地产击败万科等，出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块这一厦门“地王”；6月25日，保利在与万科的对决中胜出，以38.1亿元揽获重庆鸿恩寺地块这一“地王”；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海郊区赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录……

　　“2008年的房价下跌，开发商都不敢轻易开工或者拿地。就算今年年初，土地市场还是很冷清，只是在近几个月才突然爆发出来。”一位国有房企负责人告诉记者。

　　长江证券研究员苏雪晶对此持有相同观点。她认为，今年以来各地土地市场的火爆，从侧面反映出行业资金充裕程度。更应引起市场注意的是，本轮周期中，大量上市地产企业拿地高峰还没有到来，预计至少在秋季来临前，土地市场都将保持火热情绪。

　　是谁在制造“泡沫”

　　近一个月以来，北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个“地王”，其背后的开发商几乎都是上市公司或者控股公司。

　　中国指数研究院与搜房网最新的调查显示，今年1至7月，万科、保利、金地、绿地、富力、世茂、华润置地以及大华集团等八大上市地产公司在15个城市合计投入资金近300亿元，储地规模超过1000万平方米。

　　对于近期“地王”频现的状况，SOHO中国有限公司董事长潘石屹一针见血地指出，这些企业是“为了短期的利益，在制造泡沫。”

　　根据潘石屹的观点，出现“地王”的主要原因是一些大型房产企业在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低。他将这一现象与最近发生的多起车祸酿成的悲剧进行类比称，“有相当一部分车祸是喝酒造成的。有人为了一时的高兴，没有为自己的健康和别人的生命着想，市场也是同样的道理。”

　　应当看到的是，“地王”重现江湖的背后，一大批房产企业的资金面发生了脱胎换骨的变化，而上市公司在其中更显得“如鱼得水”。

　　“面对以资金实力论英雄的土地交易市场，现在的房地产开发市场，游戏规则已经发生了改变。”一位房地产分析人士表示，对于上市公司，土地价格的高低，并非是他们的重点考虑问题，因为现在土地市场变成了资本运作的平台，而土地则变成了一个资本运作的工具。

　　 资本市场掀起“融资潮”

　　有人用“左右互搏”来形容这场资本游戏，房产商在地市与股市之间兜兜转转，玩得不亦乐乎。就在频频出击拿地囤地的当口，一家又一家房产上市公司在A股市场掀起了“融资潮”。

　　来自Wind资讯的统计显示，今年以来，沪深股市中的房地产类上市公司再融资热情高涨。此前，保利地产80亿元定向增发方案的获准，助涨了房地产类上市公司增发融资的热潮。仅仅7月份，就有新湖中宝、世荣兆业、海泰发展、招商地产、世茂股份等数十家房地产类上市公司，相继发布再融资预案，计划通过增发募集资金达257.38亿元。房地产类上市公司今年以来拟融资总和已超过440亿元。

　　与此同时，中国建筑的首发成功，也让那些苦等近两年、想上市融资的房地产企业看到了新的希望。据不完全统计，截至8月中旬，包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内的30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。

　　据了解，中国建筑作为一年多来首只登陆A股的建筑地产股，受到了市场资金的热捧。中国建筑拟发行120亿股，IPO募投项目资金规模为426亿元；而最后冻结资金高达1.85万亿元。

　　近日，恒大地产董事局主席许家印表示，“随着中国经济的不断好转和国际资本市场的恢复，恒大地产将重启IPO计划。”

　　而万达集团也已进入了上市的申报程序，该集团新一轮土地储备起步于去年下半年，半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，下半年计划再新增至少10幅地，全年新增土地储备目标超过1000万平方米。

　　除此之外，复地集团、首创置业等多家H股上市公司也表示，回归A股的计划也将重新启动。

　　业内人士预计，下半年房地产企业将加大新开工力度和土地购置的规模，因此，对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产企业，寻求各种方式的融资，将变得较为迫切。而现在，楼市和股市都已经逐渐走出低谷，这为房企寻找资金提供了便利的条件。

　　融资与房价的怪圈

　　不难发现，融资拿地与房价之间确实存在一个“对赌”的怪圈。当楼市、股市趋向好转，房地产公司上市或增发数量势必将越来越多，而这又在一定程度上助推房地产价格继续上涨。

　　事实上，能够通过资本市场顺利融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的原动力。安华证券房地产分析师许东指出，开发商上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房地产企业会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房地产企业又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地，非理性囤地也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。

　　一直以来，国内房地产行业都保持着非常高的资本回报率，巨额的项目回报相对于很少的资本金，使得该行业的资本回报率高达100%到400%，而一般项目2到4年的建设期，使得投资者和开发商在短短的几年，从房地产项目中取得了巨额的利润。与此同时，房地产开发的整个过程始终伴随着融资的冲动。

　　正是由于“高利润”、“高融资”的行业特性，让这场开发商的资本游戏显得似乎顺理成章，但这背后隐藏的风险不容小觑。

　　 互推上涨隐藏风险

　　每一轮楼市高涨，都会伴随着房产商轰轰烈烈的“跑马圈地”。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但账外的收益却远远超过账面上的损失。对于那些已经上市的开发商来说，由于融资的便捷，高价囤地更是自我扩张最直接的方式。一场串连融资、地价、房价的怪圈不断在国内楼市中上演。正如一位分析人士所作的总结——“资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。”

　　阳光100总裁易晓迪曾在多个场合指出“融资怪圈”的危险性，“如果这个游戏继续下去的话，那么房地产这个行业就不存在了，所有的基金和银行都会介入房地产行业竞争，因为它们更有钱。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融机构有钱，那一个恶性竞争就会来了。我想这对这个行业是灾难性的。”

　　土地市场以资金论英雄的现实，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手。不少业内人士指出，这种局面将不利于市场竞争。

　　另一方面，股市、地市、楼市的互推上涨也可能吹大资产泡沫，增加金融风险。在中国工商银行高级研究员史晨昱看来，房地产企业用IPO以及融资资金“圈地”不仅仅是造成了房地产价格的上涨。“如果包括房地产上市公司在内的房地产企业不受限制地获得了资本市场的资金支持，并且不受限制地购置、囤积土地，发展到一定程度时，这个行业就会陷入危险的境地，也会危及国家金融与经济安全。”

　　对于开发商来说，大量的土地储备也并不意味着“万事大吉”。资本市场有条不变的定理是——泡沫，总有破裂的一天。紧崩的资金链一旦断裂，曾经风光的“地王”就会成为巨大的负担。

　　顺驰，这个名字或许正在被逐渐遗忘。这家来自天津的开发商曾在一夜间头戴无数全国“地王”光环，却因资金链一朝断裂而迅速陨落。往事令人扼腕，更发人深省。尽管目前楼市已暂别“寒冬”，但对于房产商来说，盖好房子、练好内功才是最可靠的立身之本。

　　万科融资“迷雾”——是阳光还是泡沫

　　王石或许不会想到，昨天他还在孜孜不倦地通过“阿拉善”重塑万科企业公民的形象，而一天之后他所要面对的却是媒体针对这家房地产龙头企业“再融资”长篇累牍的质疑。房企频频融资背后是否助推了房价节节高升？经历了沸腾一时的“捐款门”事件，万科这次所需要“招架”的与其说是对一家公司自身经营模式的考验，还不如说是一场国内房地产行业成长的集体反思。

　　释放“再融资”信号

　　10.64元，8月19日万科A的股价一度创下了近两个月的盘中新低。自7月初创下此轮反弹新高后，万科似乎在一夜之间一改前期蓝筹牛股的姿态，掉头逐步下探。

　　或许股价的涨跌包含了太多的因素，然而巧合的是，就在8月初万科的高层人士多次释放出“再融资”的信号。根据万科最近公布的半年报，目前公司正在考虑时机成熟时进行一次股权融资，并积极探讨可行方案。

　　增发再融资似乎已是“箭在弦上”，而万科冒着被市场质疑“圈钱”的风险，出剑所指的则是全国范围内“新一轮的房地产扩张”。今年5月至7月，万科以迅雷不及掩耳的速度增加土地储备，3个月的时间新增项目19块，总建筑面积达到450.6万平方米，合计需支付土地款项约69亿元。万科的半年报中也提到，公司今年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。

　　背后的故事是，在去年国内房地产陷入调整期，万科提出的“现金为王”策略帮助公司度过了“严冬”。然而，随着今年房价回升，市场迅速回暖，与保利、金地、招商、中海等积极扩张的房地产企业都取得了大幅增长的业绩相比，万科的表现显得相对乏力。一家独大多年的万科，被保利地产追赶的情形已越来越明显。于是，不能“坐以待毙”的万科不得不选择了奋起直追，多处出击购地，此时资金流是否充裕成为此招成败的关键因素。

　　 9次融资募得约200亿

　　“根据我这么多年的跟踪，说白了万科最重要的秘密就是融资。”这是一位曾长期跟踪万科的知名券商分析师的表述。

　　据记者不完全统计，自上市以来，万科共有大大小小9次融资行为，包括1991年发行A股，1993年发行B股，1997年和1999年通过配股融资，2002年和2004年发行了近35亿元可转换公司债，2006年非公开增发，2007年公开增发，以及最近一次2008年8月发行的公司债，历年来总共获得约200亿元，而这些资金大多都投入到了土地储备之中。

　　2006年初，万科在其2005年年报中提出，年内新增1000万平方米的项目储备。2006年三季报表明其资产负债率达72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点，资金压力再度逼近时万科选择了增发融资。

　　2007年底的融资规模在2006年的基础上再次加码，从募集资金投向看，其转战二线城市的迹象开始显露，投向的11个项目中有7个位于二线城市。正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金，万科2008年在已深陷调整的房市氛围中，仍然大举拿地，全年新增项目17个，总规划建筑面积422.8万平方米。

　　业内人士指出，如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外，2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误埋单。在“地王”频出的2007年，万科也多次高价拿地，这直接导致其2008年年报，不得不计提存货跌价准备13个项目，跌价准备总金额达到12.41亿元，其中11个为2007年购入的高价地项目。

　　“融资拿地”的发展模式

　　仔细分析一下上市以来的9次融资，不难发现，融资拿地与万科的自身成长扩张构成了相关度很高的正比关系。

　　以万科2007年8月的公开增发为例，当时公司在A股市场发行了3.17亿股股票，发行价格高达31.53元，最终募集了99亿元资金。该公司最新的半年报显示，截至今年6月30日，万科已经使用了94.7亿元，占募集资金净额的95%，余额4.6亿元将随着项目的后续开发全部投入。这次高价增发颇受市场质疑，而且万科的半年报也显示，公司似乎并不缺钱。截止至6月30日，万科账上货币资金一项数据达到268.8亿元，较年初增加69.02亿元。公司的净负债率为10.7%，比2008年末下降22.4%。因此，此时万科又发再融资信号，距上次巨额增发还不到两年，过高频率的大规模融资难免有“圈钱”之嫌。

　　不少业内人士认为，以最低的成本融资，囤地高价卖房正是国内房地产企业一种“快餐式”的发展模式。南京证券分析师杨建新表示，在市场环境好的情况下通过股权融资是房企迅速提升竞争力的重要法宝，如保利地产今年7月份募集资金78亿元。另一方面是由行业的特殊性所决定的，地产公司必须储备土地才能发展，近期全国频频上演“地王”争夺战，动辄几十亿，如果没有雄厚的资金支持，很难取得持续发展。 (来源：文汇报)