进入2009年下半年，土地市场不断发出一些新信号:一边是“新地王”频出，一边是“老地王”长满杂草；一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。

　　针对这一轮土地怪象，8月24日，国土资源部发布“禁令”:在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

　　人们不禁要问:开发商为何热衷囤地？圈地会对楼市有哪些危害？严查囤地能否抑制楼市高房价？

　　“地荒”真相:“批而未用”

　　在不少开发商看来，他们之所以不断囤地，是因为“地荒”。然而，事实真相如何？

　　中原地产研究中心20日发布的研究报告称，40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，除去在售和售完的土地，有57%的土地没有入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建。

　　房地产市场的囤地现象已经不是个例。广州市国土房管局此前通告，该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工，20宗的地块未见动工建设。

　　来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。相关负责人透露，开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除他们有“囤地”目的。

　　今年以来，各地用地量持续增加。今年1到7月，广州、武汉、杭州、北京、成都等五个城市住宅用地供应量同比大幅增加。北京计划投入上千亿元用于土地储备，广州计划供应商品住宅用地250万平方米，大大超出去年的供应量。

　　国土资源部耕地保护司负责人表示，今年新增用地同比增加20%。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。

　　开发商囤地:房价冲高的后遗症？

　　事实上，早在2007年，国土资源部就加大了对闲置土地的清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价款不得分期发放土地证。然而，进入2009年，新一轮拿地大战愈演愈烈。在拿地凶猛又闲而未用的背后，究竟隐藏了哪些奥秘？

　　土地出让的终极目的，是要在两三年之后，在房地产市场上把房子卖出去。然而，来自国土资源部门的数据显示，从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。

　　一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。为何会出现这样的怪现象？

　　“如果担心下一顿没有了，房地产商肯定是要囤地的，手里有粮心才不慌。”华远地产董事长任志强在近期对2009年下半年楼市新格局进行预测时公开表示，国土资源部门说增加了不少的供应量，但其实大量是经济适用房，现在商品房的供应指标并不多。

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　　与开发商的抱怨相对应，其利用土地追逐高利润的心态日益显现，土地逐渐变成一些上市房企资本运作的工具——为保持在资本市场价值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易变成上市房企融资的“题材”，公司储备有大量土地，便会更加吸引股民购买股票。

　　究竟是什么原因导致了囤地现象？房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为，这种现象是2007年房价冲高时的后遗症，今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉，当时的高地价导致地房价格比在38%的高位，远高于25%的平均水平。

　　而今，现有的楼市较之2007年并没有根本改变，加上金融危机背景下保增长目标指向和适度宽松的货币政策下，一些政府卖地和开发商圈地具有共生的利益关系，楼市的开发动力强劲。

　　开发商囤地意在何为？一方面，过高的地价与周边地区的房价形成倒挂，造成开发商土地闲置不敢轻易入市；另一方面，有些大开发商疯狂竞价，赚取名声，他们要么再承包给下级开发商，要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本，形成更深层次的隐形价格倒挂格局，因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。

　　遏制囤地:虚高房价能否得到平抑？

　　顾海波认为，开发商这种贪大求全、囫囵囤地而无力消化的现象不符合市场的理性原则，加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。更重要的是，通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。囤地还加剧了资产泡沫，一旦此链条断裂，可能产生房价下跌，甚至影响到经济运行。

　　要确保严查囤地落到实处，显然政府在其中起着关键作用。中国社科院金融研究所专家尹中立坦言:“土地问题的复杂性决定了开发商与地方政府之间的关系微妙。”

　　此前，北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地，盘活存量土地的相关政策，但多是以整改的方式收场，真正处罚的少，收取土地闲置费或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一纸空文”。

　　处理闲置土地，相关的法律法规都有，主管部门也是三令五申，为什么仍然得不到解决？中国社科院专家认为，一是有的地方政府与开发商已经形成了利益联盟，因而大多对开发商的所作所为“睁只眼闭只眼”。二是房地产领域腐败严重。由于钱权之间的交易，使得一些地方政府明知开发商在囤地，就是装做什么都不知道，甚至为开发商囤地打掩护。

　　闲置土地形成原因复杂，无偿收回难度相当大。相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说，被征收的闲置费其实微不足道。一些专家表示，对于土地闲置的明确界定值得引起有关部门重视。如什么叫土地闲置1年？是从发土地证，还是从发开工证算起？挖一个坑算不算闲置？多次改规划延迟开工又算不算闲置等。

　　按照国土资源部严查囤地的最新精神，必须防止借拉动内需为名违法圈地和搭车用地，真正坚守18亿亩耕地“红线”，把闲置的、长草的住宅土地变成“长”房子的土地。国土部门人士表示，只要是闲置土地，不论是否“地王”，都必须按照土地管理的有关规定严格处理。

　　专家建议，为配合严查囤地，必须大力挖潜存量土地，充分利用闲置土地，一是需要加大执法力度；二是土地出让须改为净地出让，避免拆迁影响土地实际供应；三是要提高规划效率；四是打击囤地要与治理工程建设腐败相结合。显然，保证土地平稳有效供应，挤出楼市多年累积的泡沫，实现健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。

　　2 (来源：人民政协报)