商业地产隐现抄底机会：外资迟疑，内资冲动

　　郝倩

　　相比前两年捷报频传的上升态势，外资在近两个季度并未对中国的商业地产市场显示出十分积极的投资态势。相反，随着国内经济指标回升，股市、楼市的再度繁荣，本土企业显示出了非凡的“掘金”热情。

　　“据了解，目前在市场寻求买家的这些外资机构手中的物业，主要在2004~2005年期间获得；由于这些资产价格适中，并且银行放松贷款带给市场充沛的资金，因此国内投资者对于房地产投资机会正显现出更多兴趣。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰明确表示。

　　一边是住宅市场“去库存化”的进程在几个月内完美收兵，另一边则是在依然如“温吞水”般的商业地产领域，内资企业出手更为阔绰，写字楼、商场或是服务式公寓，这些都恰是外资之前最为热衷的投资领域，现在则成为内资新宠。

　　内资高调进军

　　“以8月份为一个节点，目前的任务就是开发已有项目，并‘拼命’销售；假设市场行情一落千丈，那也未必是坏事情，可以更方便‘进货’。”SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹接受CBN记者专访时表示。

　　潘石屹在最近1个月内将纽约、伦敦、上海和北京的写字楼市场都考察了一番。比较之后发现，“单纯从价格的绝对值来说，上海和北京的物业无论从什么角度来说都价格偏高。但是，那些欧美城市GDP增长很低，这就降低了这些城市资产升值的可能性”。他同时发现，在上海，商业物业价格远低于同水平住宅价格，而上海每平方公里所产生的GDP又是全国最高的。他由此坚定了对上海商业物业继续投资的决心。

　　从目前SOHO中国口袋中的300亿元可动用资金来看，北京和上海将成为两个“进货”的主场，现在，该公司刚组建好的上海团队正在当地寻找新的项目。潘石屹对CBN记者表示，他预备在3到5年之后，逐步进入中国二、三线城市的商业地产市场。“现在看来，二、三线城市的商业地产是样品，而非产品。中国有数个1亿人口的省份，这都是投资机会。”

　　进入二季度，上海住宅市场明显回暖，写字楼、市中心商铺租金下滑幅度也呈缩小趋势。仲量联行发布的第二季度市场回顾报告显示，曾经沉寂的上海房地产投资市场由冷趋热，内地投资者开始接盘外资手中的房产物业，预计多个大宗收购案将在下半年出现。

　　“目前中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产进行重新组合，市场交易氛围再度活跃。”韩瑞杰说。

　　万达集团董事长王健林也没有放弃进货的机会，事实上，他从去年年底就已经开始陆续进货，当时的背景是，全国大多数城市房地产大宗交易都几乎冰冻。

　　“去年四季度买了5块地，今年上半年，又新发展包头、呼和浩特、天津河东、宜昌、襄樊、武汉新华路、合肥、福州金融街、成都金牛等10个项目，仅用半年时间就完成年初预定的目标。”王健林在该公司半年工作内部会议中明确表示，万达目前所有获得项目加在一起，全部开发完成后，根据成本部门的测算，将创造300亿元的利润。

　　外资迟疑背后的内资冲动

　　之前在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会上，一些外资投资基金高管们首次承认，过去两年在中国的投资几乎陷入亏损。其实，针对外资在中国是赚了，还是赔了，现在仍是一笔糊涂账。无论如何，从表面看来，外资的风头的确已被激进的内资盖过。

　　戴德梁行的统计数据显示，仅仅去年上半年，外资在沪大宗交易额大约97亿元人民币，其中包括英国基金高富诺、韩国的未来资本及黑石集团等外资。事实上，去年上海房地产外资收购交易量较2007年下跌26%，仅有162.5亿元。当时业内估计，今年上半年或将是外资抄底上海楼市的大好时机。但是最终低价大批量成交的案例并未出现，反而更是屈指可数。

　　“全球最大的商业地产公司美国西蒙持有物业2100万平方米，第二名1700万平方米，第三、四名只有1400万平方米左右。”按照王健林的预估，按照现在的发展速度，到2015年，万达集团可能进入全球行业前三。

　　“国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比欲做短线投资的国外买家出价更高；另外，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的趋势已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”韩瑞杰表示，在之前的两个季度，国企背景公司以及保险公司是市场中主流的国内买家。

　　“（国外）流动性突然消失，企业融不到资，难以维持正常运转”，相比而言，“中国金融业在次贷危机中仅损失200多亿美元，相对于几十万亿的资产来说微不足道。企业还在大量贷款，银行还在大量放款，不存在流动性不足的问题。”王健林说。

　　与欧美投资银行遭遇各种窘境而“囊中羞涩”相比，王健林希望下半年可以获得8到10个项目，这意味着到2009年底，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团持有物业面积有可能达到1000万平方米。

　　“在北京土地市场，有几家企业在几次拍卖中都积极参与，这其中包括中国电子及保利等。但是外资几乎很难看到。”潘石屹认为，中国物业价格的高企也是令外资迟疑的原因之一。例如，在美国纽约的第五大道42街，一处商业物业的价格仅折合2万元/平方米。而在纽约和伦敦，在最黄金的地段，一些办公楼抛售的价格甚至只能等同于建安成本，因为大部分的房地产公司都破产了。

　　“SOHO东海广场的销售和出租会很快完成，因为我们对项目的定位会做一些调整。在国际金融危机的影响下，这种定位太高的、只面向外国人的写字楼，出租和销售状况都不理想。我们可能会瞄准江浙的民营企业家。”根据自己对市场的判断，潘石屹对东海广场的经营策略适时转变。