编者按：8月10日，广州市国土房管局就“27幅地王未动工”一事举行新闻发布会，表示将处罚6块“地王”，保利、金地均列其中。至此，广州打响了第一场“地王”狙击战。那么，昔日“地王”何以闲置土地？如今频现的新“地王”是否会再步老“地王”后尘？

　　“地王”狙击战打响

　　2009年5月以来，全国“地王”频现，房价应声而涨。另一边，2007年拍出的“地王”依然按兵不动，大量土地早已杂草丛生。

　　据合富辉煌一份报告显示，广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的“地王”共有27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24个，其土地面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量。

　　事实上，开发商捂地的现象并不是广州独有。据中原地产最新的调研数据显示：根据该机构所监测的国内12个城市的土地数据，梳理了40家知名地产商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态之后发现：这些地块中，除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建状态，尚未形成实际的房源销售。

　　一方面是用地指标紧张，新“地王”不断涌现；一方面则是大量土地批出去以后却开发缓慢、没有形成投资量。我国作为一个严重缺乏耕地的国家，土地紧张程度日趋加重，用地矛盾无疑更成为各方关注的焦点。

　　近期，国土资源部国家土地总督察办公室就发出一份通知，要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。针对闲置“地王”，许多地方也在积极行动。据了解，广州市国土局正在对8块“地王”进行清算，待处理意见经广州市政府批准后，这些开发商将被没收土地出让金、收回土地使用权并且将被罚款；广东省佛山市国土局近日已收回富力地产一块，其2.4亿元的竞买保证金也被罚没。

　　对“地王”的公开处理，在广州尚属首次。中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，此举有敲山震虎之意。据了解，8月20日，上海市规划和国土资源管理局相关负责人透露，上海目前总共有1007公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，上海将对这类土地进行分类处置，对已具备开工条件，但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。

　　事实上，包括广州在内的一些城市，前两年也曾板起面孔，对一些闲置地块进行处罚。比如：在2007年，广州就收回了1366宗闲置土地，用地面积达25.9平方公里；同年，杭州市国土资源局也依法对3家房地产企业的闲置土地进行立案查处，罚款金额共计3351.9922万元。

　　国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“相关部门必须将政策真正执行起来，必须在处置闲置用地上强硬起来，否则，土地闲置仍将不断重复。”

　　 昔日“地王”何以闲置土地？

　　2009年5月以来，全国土地市场一片火暴景象。上海、北京等一线城市“地王”称号被频频刷新。近3个月全国土地市场被封为“地王”的地块就已达10余块，2007年各开发商高价圈地的“造王”热潮疑似再度袭来。

　　以北京为例，5月底，富力地产以14097元/平方米的楼板地价、高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块；6月与之相邻的广渠路15号地块，又被中化方兴以14494元/平方米的楼板价拍下；7月6日，经过243轮“厮杀”，上海绿地以30.25亿元的价格成为大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目的新科“地王”。

　　2007年是“土地为王”的黄金时期，全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”，一两倍的溢价率稀松平常。然而，2008年楼市陷入低谷，让这些“地王”进入痛苦的煎熬期，那么，2007年的地王近况如何呢？

　　8月22日，记者来到位于北京大兴区黄村镇卫星城北区17号地。位于金星路附近的17号地，南北是翡翠城项目，周围的居住区也已经发展得比较成熟，距离在建的大兴线也不远。这块地是华润置地(武汉)发展有限公司于2007年12月，经过194轮竞价以14.3亿元的高价拿下的，楼面地价达到6290元/平方米，溢价率达到180.39%。

　　距离拍下这块地已经一年多了，但记者看到的景象却是，裸露的土地，高高的杂草，除了平整过的地面外，没有丝毫动工的痕迹，只有偶尔飞过草丛的瓢虫守卫着这块土地。

　　老地王昔日风光俨然已逝。“2007年中国经济已经连续近10年的增长，伴随着高速的经济增长，居民收入大幅提高，楼市销售火暴，房价高企，开发商预期房地产市场还要进一步发展，因此，不惜出重金拿地。但受金融危机影响，房地产销售量严重萎缩，楼市陷入"冷冻期"，房价持续下跌，开发商资金链出现困难。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心教授李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　李恩平说道:“直到今年房地产逐渐回暖，虽然房价有所上升，但是与2007年拍地的楼面价格相比，仍然低于开发商拿地时的心理预期。因此，如果对2007年拍下的地进行开发，这些开发商会无利可图。”

　　“开发商争做"地王"有时候是一种策略，是醉翁之意不在酒。”国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，“许多财大气粗的开发商不仅仅有一个项目，地王拍出以后，周边的一些在售的住宅项目都会应声涨价。”

　　当广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元拿下，加上建安成本、财务成本和营销成本，这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所赢利，所以该地块成交后数日内，周边项目普涨10%，部分二手房售价甚至飙升至30000元/平方米。

　　贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长、北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，“土地闲置成本太低，也是开发商肆无忌惮地捂地的原因之一。”

　　 新“地王”

　　再步老“地王”后尘？

　　8月10日，广州市国土房管局推出首个针对“天价地王”的处理方案，并重申“不会对知名企业法外开恩”，此举对开发商拿地计划显然起到了威慑作用，使得8月18日推出的10幅商住地块骤然降温，并没有出现新“地王”。

　　然而，其他城市的“地王”争霸战仍在上演，东莞、苏州、南京等地的拍卖会依旧火暴。2009年5月以来，各地“新地王”纪录被不断刷新，地价直逼同地段售价。只不过此轮“地王”们，头顶的是“国”字号招牌。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心教授李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“今年地王的出现是由于国有企业的强势介入，虽然与2007年地王出现的背景、性质不同，但是最终的结果是一样的——大量土地闲置，而且，此轮可能比上一轮的闲置更为严重。”

　　“今年地王的出现不属于市场行为，是由于体制改革不彻底。国有企业拿地不是出于市场和社会需要，不在于住房开发，而是在于圈地、囤地，等地价上涨以后再出让，赚取地价上涨的利润。新地王产生有两点原因，其一，在中央"保增长、扩内需"的政策引导之下，国企不仅被视为金融机构重点信贷支持的对象，也被视为带头执行国家政策的中坚力量，因此，在担当保增长的主导力量过程中，获得了巨额信贷资金。”李恩平表示。

　　“其二，在实体经济没有得到恢复的情况下，生产性行业的利润仍在下滑，因此，获得信贷支持的国企希望寻找高利润的投资领域。央行上半年执行的相当宽松的货币政策，天量的信贷投放量使人们产生了强烈的通货膨胀的预期，而以房地产为代表的不动产就成为了保值增值的重要投资领域。”

　　贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长，北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示，从历史的经验来看，“地王”结局不好的偏多，它的所谓“社会效益”大于其本身的“经济效益”。目前各个央企的主业发展前景并不明朗和乐观，不敢轻易加大投资，房地产的利润有着非常大的诱惑力。

　　其实，不少开发商对今年以来各大城市“地王”频出的现象也表示忧虑。在上周举行的2009博鳌房地产论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，对于地王“晒太阳”现象，他赞同政府处罚的做法，因为不少开发商拿地并不是为了建房子，而是为了升值、为了上市、为了增发。

　　李恩平不无担心地表示，国企做地王，但是其房地产经验并不丰富，开发的经验不足，对于其投资房地产的前景并不看好，也很难说对房地产健康发展带来实质性好处。土地撂荒的情形恐会再现。

　　然而，早在1994年就有了《闲置土地处置办法》，2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”，“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”，这些都是钢性的制度。但在2008年以前，土地出让合同中只规定开工期限，而未规定竣工期限，致使挖个坑、打个桩也算开工，致使相关政策对开发商形同虚设。

　　国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“防止土地闲置，要对土地出让信息进行公示，对土地出让合同进行更加细化的规定，除了限定开工时间，还应对竣工时间加以规定。”

　　项凯标则认为，“目前土地的"招拍挂"政策是我国地价高企的制度性原因，如果不能很好地解决这个问题，地价上涨以及"地王晒太阳"的情况就不能得到根本改善。”

　　“要地王回归理性，有效遏制"地王晒太阳"的现象，其实起关键作用的仍是政府。”李恩平表示。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾撰文表示，如果说2005年之前很多土地属毛地出让，拆迁难和规划调整是不能动工的重要原因，那么其后依然有这么多土地闲置，只能说明责任在企业不情愿，以及地方政府和国土部门监察不力。

　　孙飞表示，政府必须加大对违规违约开发商的惩处力度，提高其违约成本，不仅要对前期缴纳的土地出让金进行罚没，还要坚决收回土地使用权。切断地方政府和开发商之间的利益关系，从土地供应制度上进行改革，防止政策流于形式。