经济观察报 记者 张雅楠 有关二套房贷收紧的传闻在各方的确认、否认下变得扑朔迷离，“信贷紧缩”是否会伴着秋天来临？7月以来，信贷总量下降，住宅成交量下降，这股向下的力量将带来深幅调整还是将指向平稳的回归？经济观察报联合新浪房产举办2009蓝筹地产评选系列论坛，就二套房贷收紧、地产企业IPO重启等话题同华远集团总裁任志强、虎杰投资首席分析师张寅、成全顾问总裁全忠进行深入探讨，以期通过来自企业、市场的观点和数据梳理出目前房地产市场的脉络。

　　二套房贷收缩与否成谜11月或将成为楼市转折点

　　经济观察报：各地方收紧二套房贷，取消七折利率的消息不绝于耳，二套房的成交量如何？

　　任志强（华远集团总裁）：有人说上海把七折利率变成八五折，我们没有看到任何缩紧二套房贷的说法，没有一个银行承认，8月25日召开的北京银行董事会也没有承认。银监会提出严格按照二套房贷规定执行是在6月份，如果各个银行严格按照二套房贷办法执行，应该在7月份出现二套房贷的紧缩。但实际数字显示，二套房贷是增加的，而且增加的幅度很大。个人销售信贷增加了接近80%，这个增长不能说明二套房贷已经实现了紧缩。

　　从7月份到现在，国务院、财政部、银监会、发改委等部门多次发出银行利率不变的信息。如果银行或者央行发生了逆向变化，我想挽救经济危机的努力就会失败了，下一步可能是多个“W”型再次起伏的情况。

　　二手房交易现在在许多地方已经远远超过了一手房，北京每个月二手房交易量已经超过了两万套。这个势头并没有因为二套房贷或者其他原因出现大幅度下降，起码我们在7月份以前还没有看到。从现在来看，二手房市场交易量还是很活跃，包括上海和北京。如果这个政策发生了逆转，可能二手房对一手房的推动作用就没有了，置换能力或者改善性需求可能都没有了。如果二手房没有转化为购买新房的现金，许多投资人可能没有资金去投入一手房。

　　全忠（成全顾问总裁）：目前二套房销售量在下降，但价格在上涨，基本上恢复到了2008年的价格水平。同时，一些大型项目的中小户型销售仍然比较好，超过130平方米的户型销售速度开始下降。在7月份之前改善性、投资性需求受到了激发。现在各个楼盘的销售不像7月份那么顺畅。

　　经济观察报：下半年，信贷、利率政策是否会有大的调整？对市场和企业会有怎样的影响？

　　张寅 （虎杰投资首席分析师）：首先看信贷政策。在7、8月份，房贷并没有下来。银行方面更愿意放贷，“铁公机”坏账几率显然比这个高。也许二套房政策会持续一段时间，但一手房首付比例不会变太多。

　　第二，一般来说，低利率会保持至少一年半的时间，现在低利率在这一轮才这么短，我看不出在三个月之内升高的可能。

　　第三，现在的信贷总量在7月份确实在下降，最好的预期是到明年上半年有一个稳定的货币供应量，不要大起大落。

　　信贷还有一个手段——提高存款准备金，就目前来看，这种情况也不太大。简单来说，下半年所谓流动性肯定要比上半年弱。

　　在这样的利率环境下，很可能10月份、11月份的买房高潮不会像以往那么火爆。因为我们以往的淡季反而出现了暴涨，等于我们透支了。11月份是一个敏感的月份，如果二套房政策持续下去，二套房的销售有可能继续下降。

　　上市公司还有所谓的报表压力。如果明年年初或今年年底，有个别开发商特别是上市开发商做出价格优惠，我绝不意外。

　　所以我认为，11月份是一个房价、促销可能出现变化的一个月份，一个转折点。

　　任志强：我不认为我们在短期内会调整利率，银行现在的准备金率已经远远大于我们国家银行公布的准备金率。利率的变化会涉及到汇率的变化，汇率的变化又会影响进出口、境外旅游、矿石和大宗商品的价格。从全球情况来看，如果美国没有从低潮中走出来去提高利率，任何一个国家提高利率的可能性都不大。尤其是我们对世界的影响力远不如美元的影响力。

　　因此在今年年底之前，如果中央保持货币政策不变，我认为下半年市场还会比较好。

　　从企业资金运行能力来看，2008年底的降价属于保命的价格状态，它也不是一个合理状态，现在可能相对好一点。

　　交易量涨幅会略有下降。我不期待我们像4、5、6、7月这样持续30%—40%的增长速度，如果保持这样的增长速度，到年底不但是房子崩盘了，库存崩盘了，价格也得崩盘。所以它适度回调以后，保持在稳定的状态下已经很好了。

　　地产公司IPO牌照：只要能上，无论贵贱！

　　经济观察报：很多房地产企业，在上半年销售较好的情况下踏上了重启IPO之路，他们的前景如何？

　　张寅：市场现在处在一个比较关键的时期。8月中旬以来，香港市场虽然保持着外资比较旺盛的情况，但跟一个月前已经有明显的变化了。因为半个月来A股市场波动非常大，影响到了港股市场。

　　我初步感觉到，香港市场今年最好的时段已经过去了。同样条件下，融资量可能不如6、7月份，但目前依然是比较好的上市窗口。

　　任志强：一个企业能不能获得成长跟融资有密切关系。如果一个企业靠自己的积累去扩大，几乎是零增长。比如今年我赚了200个亿可以买10亩地，明年我又赚了200个亿，发现只能买8亩地，因为土地涨价了。所以你几乎没有办法扩大你的资产，只有额外增加很多资金说规模在不断扩大，几乎所有企业都希望上市。

　　去年有两个问题，一个是资本市场不承认，一个是中国在2007年下半年、2008年上半年在压缩基本投资，控制房地产投资规模，不允许投资、上市。

　　至于时机，我认为只要市场接受，什么时候都得上。虽然现在拿不到很多的钱，评估值可能低一点，但一定要跨越这个门槛。只要跨越了这个门槛，就有机会再去融资。

　　大家为什么不选择A股而选择H股？因为A股是一定要经过证监会审批的，要报一大批的材料。但是H股不用，可能一个小时就搞定了。你发得出去就可以，因为香港已经市场化了。大多数人哪怕低价，也愿意先跨入香港这个门槛。同时，在H股上市后还可以回归A股，而回归A股的审批就远远低于发行时的审批。

　　今年大家重启IPO，是因为政府过去停止了。说香港重启IPO，不是这么回事，只是那个时间没人买你的股票，你发不出去。香港有规定，如果发给你两个月之后，你发不出去，就作废了。

　　全忠：现在不仅是开发商在上市，服务商也在上市。最近我知道的上海就有两三家代理商准备在创业板和中小企业板上。

　　开发商上市可以让企业变得更加透明。从这个意义上讲，假如股市是无限大的，我觉得中国一些优秀的、有理想的企业都上市，可能市场会更健康。未来房地产游戏的主要参与者就两个，一是国企，一是上市公司。

　　经济观察报：在目前的市场上，尤其对国内企业来说，上市对公司哪方面的实力要求最高？

　　任志强：还是要有企业盈利能力的鉴定。为什么要有三年的业绩？这三年业绩是看企业的营运、决策和管理能力，土地储备只是一部分。持有偏远地区不太值钱的地，不一定估值很高。土地储备是看可持续经营的能力，除了过去的业绩，还有最少三年或者四年的土地储备，不是因为有这个土地储备可以升值，而是考虑明年、后年有活干。

　　张寅：可能某一年有一些市场性的概念。比如在北京市场，排名在20名以后，估值可能相对差一点，有的时候可能上不去，在市场上排名前三名非常重要。土地主要是看可持续性，因为香港这些上市公司都有土地储备，他们都经历过几轮大浪淘沙，知道哪些企业是可持续性的。但是我觉得比较重要的还是排名。

　　经济观察报：有论称，房地产市场未来将是国资房地产企业的天下，这个趋势是否正在形成？

　　任志强：1991年之前规定只有国企才可以做房地产，是我们有了土地出让制度之后，土地可以流动，才允许非公企业进入房地产市场。1989年整顿了一次中小企业和乡镇企业，目的就是要发展国有企业。但是1993年之后，我们看到大量死掉的是国企，而更多的民营企业如雨后春笋般在增加。1998年以后又有一大批民营企业进入到房地产市场。

　　从现在的总量来看，国有企业只占百分之几，因为国有企业虽然盘很大，但是中国太大了，他们很少进入三线、四线城市。如果把这些总量加起来，国有企业占的总量是非常低的。所以国资在这个比例中，我们不认为它最终会占到一个绝对比例，它可能是几个行业的老大或者城市中的老大，在一个点上或者一个城市的规模上可能会排到前十，但是再往上排可能排不上。

　　中央政策虽然在短期内会为了应付危机更多地支持国有企业或者垄断性行业，但是从长期来看，国有企业迟早会被淘汰，它只不过是一个阶段性产物。再过一段时间，民营企业都在国外上市了，国有企业就垮掉了。水电出现问题，国家可能会救，对房地产，不会拿国家的投资去救。二三十年以后，国有企业的退出很必然。

　　经济观察报：下半年房地产市场情况会是怎样的情况？

　　全忠：下半年，市场不会像2008年那样大幅度下降。但跟今年上半年相比，可能价和量会是一个比较平缓的走势。我也觉得金九银十是一个比较重要的阶段，对很多开发商、消费者来说，那个时候也是最终产生比较明显结论的一个阶段。

　　张寅：我希望政府在房地产政策上可预期，变化不要太大，包括二手房贷不要太剧烈，这样使业界特别迷茫。最后就变成所有人要么投机，要么不做，没有理性空间的选择了。

　　任志强：温总理说得很清楚，信心比黄金还重要，但是建立信心是要靠政府的宏观政策，如果政府宏观政策多变，所有人都不会有信心。政策清晰，我们才能有一个长远的预期，因为房地产是一个长期投资的过程，做这样一个决定，一定不会看今天或者明天，一定要看长远。政策的多变，必然会导致市场的混乱。

　　（本报记者 张雅楠 整理）