青岛海军潜艇学院黄金地块将花落谁家？

　　9月1日，中海地产（青岛）有限公司董事、副总经理袁春接受本报专访时表示，可以负责任地说，潜艇学院地块，中海没有参与争夺，只是一直在关注。

　　而青岛万达广场置业有限公司副总经理袁林说：“这块地不错，位置好，但由于潜艇学院地块与我们正在进行的CBD项目距离较近，整体规划有一定冲突，对于未来的经营会产生影响和制约，所以万达对于是否拿这块地，正在犹豫。”

　　潜院肥羊?

　　位于青岛市市南区山东路10号的潜艇学院地块，规划总建筑面积74.54万平方米，被称为黄金地块，是青岛市所剩不多的最核心的地块之一。

　　该地块竞价小组联络人董先生对本报表示，6月8日发出竞价转让公告之后，由于种种原因没有竞拍，海军土地管理局正在研究调整规划，制定下一步的方案，会采取公开竞价的方式，具体方案将发布公告，但日期未定。

　　青岛市国土资源和房屋管理局国有土地管理处和土地储备中心两个部门人员均对本报表示，对这个地块的具体情况不清楚，是军队用地，不方便答复。

　　袁春表示，中海地产去年曾经关注过那块地，但是因为商业地产面积占70%，不适合中海地产主打住宅的要求，没有去争，而是把精力放在了四方区清江路10余万平方米住宅为主的地块的竞拍上。在中海看来，青岛市内四区（市南、市北、四方、李沧）都属黄金地段。

　　“潜院项目万达会保持密切关注，看下一步会进展到什么情况，才决定是否花大的力气参与。这里面的情况比较复杂，需要综合性的考虑，包括区域人口、个人消费能力、周边商业总量等等，不能以单一的指标来看这件事。”袁林表示。

　　据介绍，万达并没有参与潜院地块第一次竞拍，只是在关注，这件事总部在运作。目前万达的注意力在其他几个项目上，市南、市北、李沧都有项目在沟通。

　　海尔地产集团董事长兼CEO卢铿对本报表示，潜艇学院地块商业比例大，总面积大，容积率大，所以住宅类开发商不太好开发，以商用为主的万达有可能对这块地感兴趣。万达通常选择30万平方米以上的项目。

　　随着土地规划的调整，潜院地块或许会吸引更多地产商的关注。

　　近身博弈

　　按照中海的一贯风格，地块位置一定是在城市的核心区域。万达集团今年下半年至明年新开24个万达广场，主要分布在二线城市核心区域。

　　袁林表示，有万达的地方，中海一般也会进去，基本上是前后脚，我们从不同角度和特长去推动城市发展，部分产品有交叉，有竞争。

　　据悉，今年上半年，万达的商业地产在青岛销售量最大，而中海在销售总额上最大。万达突出商业中心的打造，中海主推大面积的住宅。

　　袁林表示，青岛万达未来4-6年，将运作4-5个项目。一般两年左右会开发完成一个40万平方米的项目。

　　袁春则表示，今年年底前，中海地产在青岛争取再拿到一块地。

　　8月31日，青岛国土房管局拍卖会上，中海地产击败保利、海信等竞争对手，以3220元/平方米的楼面地价将青岛四方区清江路一地块收入囊中，总价达3.94亿元。

　　该地块起拍楼面地价为2360元/平方米，中海地产的成交价较底价高出逾36%。

　　据悉，这是中海地产在进入青岛市区，成功开发中海·银海一号和中海山东路项目之后在市内四区范围内成功拿到的第三块土地。

　　袁春表示，对于参与竞拍，总部事先都会进行详细的市场调查，作出竞拍的价格上限，也不是每拍必得。

　　资料显示，该地块位于四方区重庆南路与308国道之间，占地约7万平方米，规划建筑面积为12.224万平方米，其中住宅建筑面积为11.144万平方米。土地规划用途为住宅、商服和幼儿园用地，是四方区今年挂牌出让面积最大的地块之一。

　　袁林表示，万达的青岛项目，还是以市内四区为主，“市内四区还有很大空间，主要是城市发展过程中商业更新的项目，这就是万达的机会。”

　　海信、海尔等当地地产商也正在市内四区争取地块，储备土地。

　　卢铿表示，青岛市内四区土地越来越少，海尔地产目前重点争取崂山的项目。

　　转战二线城市

　　8月16日至18日，中海地产北方大区会议在青岛召开，连续三天的会议，议定下半年的发展战略。

　　“对于青岛公司，就是要求我们在目前将近10%市场占有率的基础上，力争再度提高市场占有率。”袁春表示。

　　“很多地产商向二线、三线城市进发，青岛是最受重视的二线城市之一。”袁林表示，万达在青岛有两个项目，一个是青岛台东万达广场，2003年9月开业，是第一代的项目；另一个是青岛CBD万达广场，在建，已近尾声，今年11月底开业，是山东半岛最大的商业综合体，近40万平方米。

　　中海、万达、万科、保利、绿城等外来开发商在青岛跑马圈地、动作频频，青岛成为品牌开发商重点发展的城市之一。

　　袁春表示，目前总部的确比较重视二线城市，比如在青岛不断拿到地块，进行开发，就是表示对青岛的支持和看重。

　　“在青岛投资，没有泡沫。青岛的房地产需求还是刚性。”袁春表示，中海对青岛的中长期发展比较看好，认为市场有一定潜力，所以总部加大力度。

　　卢铿说，一线城市只有5个，即北京、上海、广州、深圳和天津，由于超前、超量开发，土地价格高、开发成本太高，土地越发稀缺，开发商也不原意参与恶性竞争，所以转战二线甚至三线、四线城市，这个动作早就开始了。

　　万达集团将在下半年至明年新开24个万达广场，主要分布在二线城市核心区域。

　　中海地产则确定了20个城市为重点发展的目标。目前中海的土地主要分布于深圳、广州、中山、佛山、北京、天津、济南、上海、成都、杭州、苏州、宁波、南京、珠海、沈阳、大连、长春、青岛等国内主流城市。

　　卢铿表示，青岛地产形势好，因为本地经济发展不错，有不少外地人来买房，但目前也存在市区土地和房地产资源供应紧缺的问题。

　　对于中海、万达、万科、保利、绿城等大房地产开发商先后进驻青岛，卢铿表示，对手越强越好，有利于发展。不过，由于青岛的房子好卖，所以目前还不存在恶性竞争的问题。也没有引发因竞争而产生的综合品质、生活创新等产品升级的问题。